Am 31. August 2022 wird die Bundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierung (FHFA) angekündigt dass sie eine umfassende Überprüfung des Systems der Federal Home Loan Bank (FHLB) durchführen würde. Dieser Artikel befasst sich mit zwei rechtlichen Fragen, die für die Überprüfung relevant sind:
- die gesetzliche Befugnis des FHFA, die Zahl der Federal Home Loan Banks zu reduzieren, und
- Die Anwendung des gesetzlichen „Superpfandrechts“ der FHLBank
Ermächtigung des FHFA, die Zahl der bundesstaatlichen Bausparkassen zu reduzieren
Das Bundesbausparkassengesetz legt eine Höchstzahl von 12 Bundesbausparkassenbezirken und eine Erwartung fest, dass es nicht weniger als acht Bezirke geben sollte. Es gibt Nuancen bei einer Reduzierung der Anzahl der FHLBanken auf unter acht, aber die maximale Anzahl ist festgelegt.
Das jüngste Beispiel für einen Rückgang der Distrikte auf ll resultierte aus der Fusion der Institutionen von Seattle und Des Moines in den Jahren 2015-2016 zu einer Des Moines District Bank. Diese Transaktion wurde nicht von dem Wunsch getrieben, die Anzahl der FHLBanken zu reduzieren, sondern von Sicherheits- und Soliditätsbedenken.
Die Mitgliedschaft der Seattle Bank war zurückgegangen, ihre Kapitalbasis war auf ein unterkapitalisiertes Niveau erodiert, und die Notwendigkeit einer fast sechsjährigen verstärkten Aufsicht führte zu einer einvernehmlichen Anordnung, die Fusion durchzuführen.
Das FHLB-Gesetz sieht vor, dass der Direktor der FHFA „Neuanpassungen“ an den Distrikten vornehmen kann, indem er ändert, welche Staaten in einem bestimmten Distrikt sind, und dass der Direktor neue Distrikte gründen kann, vorausgesetzt, es gibt nicht mehr als 12.
Das Gesetz sieht auch vor, dass der Direktor die Anzahl der Distrikte aufgrund einer freiwilligen Fusion oder der Liquidation einer FHLBank im Rahmen der Vormundschafts- und Zwangsverwaltungsbefugnisse des FHFA auf weniger als acht reduzieren kann. Mit anderen Worten, eine Reduzierung der Anzahl der Bezirke auf unter acht scheint allein aus Effizienz- oder Kosteneinsparungsgründen nicht vertretbar zu sein.
Die Reduzierung der Anzahl der Distrikte auf unter acht muss auf einer freiwilligen Fusion von FHLBanken oder der Existenz einer sehr angeschlagenen FHLBank basieren, die sofortige Abhilfemaßnahmen erfordert.
Das FHLB-Gesetz erlaubt dem FHFA-Direktor auch die Feststellung, dass „die effiziente und wirtschaftliche Erreichung der Zwecke des [the Act] wird unterstützt“ durch Maßnahmen gemäß verkündeten Vorschriften zur Liquidation oder Reorganisation einer FHLBank, und eine andere FHLBank kann ihre Vermögenswerte erwerben.
Diese Bestimmung kann von der betroffenen FHLBank gerichtlich angefochten werden. Die Bestimmung scheint eine Feststellung zu erfordern, die an die Sicherheit und Solidität der FHLBank gebunden ist, und nicht eine, die auf einer allgemeinen Befugnis zur Beseitigung eines Distrikts basiert.
Zusammenfassend hat der Direktor des FHFA die gesetzliche Befugnis, die Anzahl der Bezirke von derzeit 11 auf acht oder sogar weniger zu reduzieren. Die Reduzierung von 12 auf 11 basierte jedoch auf Sicherheits- und Soliditätserwägungen, und jede Reduzierung unter acht muss auf einer freiwilligen Fusion oder einem erheblichen Sicherheits- und Soliditätsproblem beruhen.
Die Anwendung des gesetzlichen Oberpfandrechts der FHLBanken
Der grundlegende Zweck des Federal Home Loan Bank System ist die Wohnungsbaufinanzierung. Die FHLBanken erfüllen diesen Zweck, indem sie den Mitgliedsinstituten günstige Darlehen (Vorschüsse) gewähren. Als das FHLB-Gesetz 1932 verabschiedet wurde, war die Mitgliedschaft auf Hypothekenbanken (z. B. Sparkassen, Sparkassen und Genossenschaftsbanken) und Versicherungsunternehmen beschränkt.
Erst 1989 weitete der Kongress die Mitgliedschaft auf alle staatlich versicherten Einlageninstitute aus. Im Jahr 2008 wurde die Mitgliedschaft vom Kongress erneut auf Community Development Financial Institutions (CDFIs) und schließlich im Jahr 2015 auf nicht staatlich versicherte Kreditgenossenschaften erweitert.
Bei der Erweiterung der Mitgliedschaftsklassen war sich der Kongress bewusst, dass die FHLBanks gegründet wurden, um einem wichtigen Ziel der öffentlichen Ordnung zu dienen, und dass ihr sicherer und solider Betrieb nicht durch die Aufnahme von Mitgliedern gefährdet werden sollte, die keiner angemessenen staatlichen oder bundesstaatlichen Aufsicht unterliegen. Daher müssen alle Mitglieder im Geschäft der Vergabe von Hypothekendarlehen für Eigenheime tätig sein und sind im Allgemeinen verpflichtet, die Mindestanforderungen an das Vermögen von Eigenheimhypotheken zu erfüllen.
Darüber hinaus müssen Vorschüsse vollständig durch eine oder mehrere spezifische Arten von Sicherheiten besichert sein, darunter Hypothekendarlehen für Wohnimmobilien und durch Hypotheken besicherte Wertpapiere für Wohnimmobilien, aber andere Sicherheiten umfassen Staatsanleihen, Barmittel, andere immobilienbezogene Sicherheiten und sind in einigen Fällen gering besichert Geschäfts-, Landwirtschafts- oder Gemeindeentwicklungskredite oder Wertpapiere, die durch solche Kredite besichert sind.
In den meisten Fällen müssen die Mitglieder die Erlöse aus langfristigen Vorschüssen (d. h. Vorschüsse mit einer ursprünglichen Laufzeit von mehr als fünf Jahren) zur Finanzierung von Wohnbaufinanzierungen verwenden. Die kleineren FDIC-versicherten Institutionsmitglieder dürfen jedoch langfristige Vorschüsse erhalten, um kleine Unternehmen und Aktivitäten zur Entwicklung der Gemeinschaft zu finanzieren. Kurzfristige Vorschüsse sind nicht so eingeschränkt.
Wenn ein Mitgliedsinstitut Mitglied einer FHLBank wird, kann es eine „Vorschuss- und Sicherheitsvereinbarung“ unterzeichnen, die ein pauschales Pfandrecht für alle zulässigen Sicherheiten festlegt. Die FHLBank kann Vorschüsse bis zu einem bestimmten Prozentsatz des Wertes der Sicherheit leisten.
1987, auf dem Höhepunkt der Spar- und Kreditkrise, änderte der Kongress das FHLB-Gesetz, um sicherzustellen, dass alle Sicherungsrechte, die ein Mitglied einer FHLBank gewährt, Vorrang vor den Forderungen einer anderen ungesicherten Partei haben, einschließlich eines Konservators oder Konkursverwalters, wie z die FDIC im Falle eines versicherten Depotinstituts oder die NCUA im Falle einer staatlich versicherten Kreditgenossenschaft. Diese Bestimmung wird allgemein als „Superpfandrecht“ bezeichnet.
Dieses Superpfandrecht wird oft als einer der Gründe dafür angeführt, dass noch nie eine FHLBank einen Kreditverlust bei einer Vorauszahlung erlitten hat, und es wird als Schlüsselfaktor für ihre AAA-Kreditwürdigkeit angesehen. Dadurch sinken ihre Finanzierungskosten und die Einsparungen werden in Form von geringeren Vorschusszinsen an die Mitglieder weitergegeben.
Einige haben argumentiert, dass das Superpfandrecht angesichts der Änderungen des Uniform Commercial Code, die es den Gläubigern erleichtern, Sicherungsrechte an hypothekenbezogenen Vermögenswerten zu vervollkommnen, weniger bedeutsam ist.
Die FDIC hat argumentiert, dass das Superpfandrecht die Abwicklung zahlungsunfähiger Depotinstitute für sie teurer macht, da die FHLBank vollständig bezahlt werden muss (einschließlich Vorfälligkeitsentschädigungen), bevor sie ihre überbesicherten Zinsen freigibt. Es wurden auch Bedenken geäußert, dass das Superpfandrecht die Anreize für die FHL-Banken verringern könnte, ihre Vorschüsse sorgfältig zu zeichnen und zu überwachen, und dass das Superpfandrecht die FHL-Banken von der Marktdisziplin isoliert.
Da die FHL-Banken in der Regel überbesichert sind, kann es schließlich der durch das Superlien gebotene Schutz für Mitglieder teurer machen, private Finanzierungsquellen zu erhalten. Nicht versicherte Finanzierung ermutigt Institutionen, auf sichere und solide Weise zu operieren (z. B. erzwingt sie Marktdisziplin).
Während das Superpfandrecht für alle „Mitglieder“ einer Federal Home Loan Bank gilt, fragen sich einige, ob es angesichts des McCarran-Ferguson Act für Mitglieder von Versicherungsgesellschaften gelten kann. Dieses Gesetz sieht vor, dass die Regulierung des Versicherungswesens im Allgemeinen dem Landesrecht unterliegt und dem Bundesrecht nicht vorgegriffen wird, es sei denn, das Bundesgesetz regelt ausdrücklich das Versicherungsgeschäft.
Kommt es also zu einem Konflikt zwischen Superpfandrecht und Staatsversicherungsrecht, ist unklar, welche Rechtsordnung vorgehen würde.
Darüber hinaus haben CDFIs keinen dedizierten Empfänger, und im Falle des Ausfalls eines CDFI müsste die FHLBank die Sicherheiten beschlagnahmen und verkaufen, um ihr Darlehen einzutreiben, was den Einziehungsprozess zeitaufwändiger und unsicherer macht. Infolgedessen legen die FHL-Banken höhere Anforderungen an Sicherheiten für Vorschüsse an CDFIs fest.
Als der Kongress im Jahr 2015 nicht staatlich versicherte Kreditgenossenschaften ermächtigte, Mitglieder einer Federal Home Loan Bank zu werden, nahm er ausdrücklich staatliche Gesetze vorweg, die es einem Konservator oder Konkursverwalter einer Kreditgenossenschaft andernfalls ermöglichen würden, Verträge in Bezug auf einen Vorschuss oder ein Sicherungsrecht der FHLBank abzulehnen von einer FHLBank als Sicherheit für einen Vorschuss gehalten.
Die Änderung von 2015 legte auch fest, dass eine FHLBank die gleiche Priorität und die gleichen Rechte haben würde, als ob der Vorschuss an eine staatlich versicherte Kreditgenossenschaft geleistet worden wäre.
Wenn die vorgeschlagene Überprüfung des Federal Home Loan Bank Systems zu einer Empfehlung an den Kongress führt, die Mitgliedschaftsmöglichkeiten zu erweitern, ist es wichtig, dass die Empfehlung sowohl die Zwecke der öffentlichen Ordnung der FHLBanken als auch die Notwendigkeit berücksichtigt, ihren fortgesetzten sicheren Betrieb zu gewährleisten.
Dies sollte eine sorgfältige Prüfung beinhalten, ob das Superpfandrecht der FHLBanken auf Nicht-Einlageninstitute ausgeweitet werden soll, und ob Änderungen vorgenommen werden sollten, wie dies im Fall von nicht bundesversicherten Kreditgenossenschaften geschehen ist. Dies sollte eine Aufforderung zur öffentlichen Stellungnahme zum derzeitigen Superpfandrecht beinhalten, ob es in seiner derzeitigen Form weiterbestehen soll und ob und wie es für neue Klassen von Mitgliedern gelten soll.
Raymond Natter ist ehemaliger Deputy Chief Counsel des Office of the Comptroller of the Currency. Er ist Partner der Anwaltskanzlei Sivon, Natter & Wechsler, PC, in Washington, DC, und dient als Of Counsel der internationalen Anwaltskanzlei Squire Patton Boggs (US) LLP.
Alfred Pollard ist ehemaliger Chief Counsel der FHFA. Er ist Counsel bei der Anwaltskanzlei Sivon, Natter & Wechsler, PC in Washington, DC, und fungiert als Of Counsel bei der internationalen Anwaltskanzlei Squire Patton Boggs (US) LLP.
Diese Kolumne gibt nicht unbedingt die Meinung der Redaktion von HousingWire und ihrer Eigentümer wieder.
Um die Autoren dieser Geschichte zu kontaktieren:
Raymond Natter bei [email protected]
Alfred Pollard bei [email protected]
So kontaktieren Sie den für diese Geschichte verantwortlichen Herausgeber:
Sarah Wheeler bei[email protected]