Zwischen der Verlagerung in die Selbständigkeit und der Zahl der Millennials, die in den Wohnungsmarkt eintreten, ist der Markt für Nicht-QM im kommenden Jahr auf ein erhebliches Wachstum eingestellt. HousingWire sprach kürzlich mit John Keratsis, Präsident und CEO von Deephaven Mortgage, darüber, was Kreditgeber tun sollten, um vom Boom der Nicht-QM-Kreditvergabe zu profitieren, und warum unsere vorgefassten Meinungen über Nicht-QM völlig falsch sein könnten.
HousingWire: Warum ist jetzt ein so wichtiger Zeitpunkt, Nicht-QM zu priorisieren?
John Keratsis: Der Zeitpunkt für den Einstieg in Nicht-QM könnte aus mehreren Gründen nicht besser sein. Erstens ist der Nicht-QM-Markt auf langfristiges, nachhaltiges Wachstum ausgerichtet. Dies ist ein direktes Ergebnis einer monumentalen Verlagerung in den USA hin zum selbstständigen Arbeitsstil. Vertrags- oder „Gig“-Arbeiter, Unternehmer und Geschäftsinhaber benötigen Nicht-QM-Hypotheken, da sie möglicherweise nicht in der Lage sind, das W-2-Steuerformular vorzulegen, das zur Überprüfung des qualifizierenden Einkommens für ein traditionelles Darlehen verwendet wird.
Diese Veränderung des Arbeitsstils wird von der größten Bevölkerungsgruppe in der Geschichte der USA vorangetrieben: Millennials. Während Millionen von selbstständigen Millennials sesshaft werden und beginnen, Familien zu gründen, suchen sie nach ihrem ersten Zuhause. Millennials wurden zwischen 1982 und 2000 geboren. Die Nachfrage der Millennials nach Eigenheimen wird also über einen Zeitraum von achtzehn Jahren anhalten!
Direkt hinter den Millennials stehen die Gen Zers – die drittgrößte Bevölkerung in der Geschichte der USA. Gen Zers sind auch groß im selbstständigen Arbeitsstil. All dies bedeutet, dass es noch viele Jahre lang eine anhaltende Nachfrage nach Nicht-QM-Krediten geben wird.
Ein weiterer Grund, gerade jetzt in Nicht-QM-Kredite einzusteigen, ist die Diversifizierung. Nahezu jeder Kreditgeber sucht nach alternativen Einnahmequellen, um den Rückgang der Refinanzierungen und den sehr engen Beschaffungsmarkt auszugleichen. Das Angebot von Nicht-QM-Darlehen bietet Zugang zu Millionen von Kreditnehmern, die Hypotheken wünschen, sich aber nicht für ein herkömmliches Darlehen qualifizieren können.
Auch aus Kapitalmarktsicht stimmt das Timing. Hypothekarkredite für Wohnimmobilien bieten institutionellen Anlegern Diversifikationsvorteile. In der Vergangenheit haben sich RMBS bei Abschwüngen an den Aktienmärkten vergleichsweise gut entwickelt.
HW: Wie hat der wachsende Trend zur Selbständigkeit zu einem Bedarf an robusteren Nicht-QM-Produkten geführt?
JK: Per oben, es ist ein perfekter Sturm. Millennials, mit 72,19 Millionen die größte Bevölkerungskohorte in der Geschichte der USA, lassen sich jetzt nieder, gründen Familien und suchen nach ihrem ersten Zuhause.
Millennials machen auch ein großes Segment der größten Nicht-QM-Kreditnehmerkohorte aus: die Selbständigen. Ironischerweise hat die Pandemie das Wohneigentum für Selbständige näher gebracht. Indem sie es akzeptabel machen, von überall aus zu arbeiten, können sie sich frei im Land bewegen und Häuser in erschwinglicheren Regionen kaufen, wo es weniger Zeit kostet, für die wichtige Anzahlung zu sparen.
HW: Nicht-QM-Darlehen sind von Missverständnissen umgeben. Wie können Kreditgeber Mythen über Nicht-QM-Kredite entlarven?
JK: Das größte Missverständnis ist, dass Non-QM nur für Kreditnehmer gedacht ist, die sich aufgrund schlechter Bonität nicht für ein herkömmliches Darlehen qualifizieren können. Wir haben festgestellt, dass der beste Weg, dies zu entlarven, darin besteht, einfach die Fakten zu verwenden. In den heutigen Nicht-QM-Darlehenspools können FICO-Scores zwischen 730 und 740 liegen, DTIs entsprechen im Allgemeinen den Standards der Agentur und LTVs liegen im unteren 70er-Bereich.
Darüber hinaus ist es wichtig, darauf hinzuweisen, dass sich Nicht-QM, wie der traditionelle Markt, mit der Industrie verschiebt und weiterentwickelt. Der Aufstieg selbstständiger Kreditnehmer ist ein Trend. Ein weiterer Grund ist die Nachfrage nach Mietobjekten für Einfamilienhäuser. Sogar Branchenexperten sind überrascht zu erfahren, dass DSCR-Darlehen (Debt Service Coverage Ratio) für Geschäftszwecke etwa 30 % unseres Geschäfts ausmachen. Amerikas alternder Wohnungsbestand verstärkt diesen Trend, da Immobilieninvestoren Einfamilienhäuser von schrumpfenden Babyboomern kaufen, sie reparieren und sie dann zur Erzielung von Mieteinnahmen verwenden. Dies ist auch ein weiterer Hinweis darauf, wie sich der Nicht-QM-Sektor weiter entwickelt, um sich ändernden Branchentrends gerecht zu werden. Wir haben die Flexibilität, Produkte und Dienstleistungen schnell an die Marktanforderungen anzupassen, während dies beim traditionellen Hypothekenmarkt nicht der Fall ist. Heute kann Deephaven ein DSCR-Darlehen in nur 15 Tagen abschließen.
HW: Was unternimmt Deephaven Mortgage, um die Nicht-QM-Kreditvergabe auszuweiten?
JK: Wir wissen, dass die Nachfrage nach Nicht-QM-Darlehen weiter wachsen wird. Wir wissen, dass Anleger, die von höheren Renditen angezogen werden, sie auf der Seite der Kapitalmärkte haben wollen.
Bis zu einem gewissen Grad müssen wir einfach weitermachen, was wir bereits tun: 1) Kreditgeber, Makler, Immobilienmakler und Kreditnehmer weiter über Nicht-QM-Hypotheken aufklären; 2) den Ausbau von Großhandels- und Korrespondentenvertriebskanälen fortsetzen; und 3) Implementierung laufender Verbesserungen an unserem Nicht-QM-Kundenerlebnis.
Bei Deephaven führen wir kontinuierlich Webinare durch, um neue Kreditsachbearbeiter in die Nicht-QM-Gruppe zu bringen. Wir investieren stark in Technologie, um eine wirklich nahtlose Servicebereitstellung zu schaffen. Mit zunehmender Nachfrage wächst auch der Wettbewerb um Nicht-QM-Kredite. Der Tiebreaker wird zum Kreditnehmer- und Kundenerlebnis.
Um mehr über die Möglichkeiten bei der Nicht-QM-Kreditvergabe zu erfahren, besuchen Sie deephavenmortgage.com.