Wenn es um die anhaltenden Aussetzungen von Policen geht, die den Hypothekenmarkt im Jahr 2021 durcheinander gebracht haben, liegt der Ball jetzt in der Hand US-Finanzministerium‘s Gericht.
Das Bundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierung und das Finanzministerium einigten sich im September 2021 darauf, die von der Trump-Administration auferlegten Beschränkungen für das Gesamtvolumen und die Art der Hypothekenkreditgeber, an die sie verkaufen könnten, aufzuheben Fannie Mae und Freddy Mac. Die im Januar 2021 vom damaligen FHFA-Direktor Mark Calabria und Finanzdirektor Steven Mnuchin festgelegten Grenzen hatten die Hypothekenbranche wütend gemacht und waren einer der ersten Punkte, die Sandra Thompson in Angriff nahm, nachdem sie stellvertretende Direktorin der Agentur geworden war.
Aber anstatt diese Rückstellungen für immer zu streichen, beschlossen die FHFA und das Finanzministerium, eine Pause einzulegen. Ob diese Aussetzung fortgesetzt wird, ist für die Interessenvertreter der Branche ein Rätsel.
Diese Suspendierungen laufen am 14. September und sechs Monate ab, sobald das Finanzministerium die FHFA benachrichtigt, je nachdem, welcher Zeitpunkt später liegt. Ein Sprecher des Finanzministeriums sagte, dass beide Bedingungen erfüllt sein müssen, damit die Suspendierungen aufgehoben werden.
Ein Sprecher des Finanzministeriums sagte, das Finanzministerium benötige keine Erlaubnis der FHFA, um die Aussetzungen zu beenden. FHFA sagte, es habe keine Benachrichtigung vom Finanzministerium erhalten.
Ein Sprecher der FHFA sagte, dass die Aufhebung der Suspendierungen ein „koordinierter Prozess“ sei und Gespräche über Änderungen der Preferred Stock Purchase Agreements (PSPAs) regelmäßig auf „höchster Ebene“ geführt würden.
Formale Änderungen des Dokuments, das die Bestimmungen enthält – die PSPAs – werden zwischen dem Finanzministerium und dem FHFA ausgehandelt.
Der FHFA-Direktor Thompson verhandelt im Namen der staatlich geförderten Unternehmen als deren Konservator. Auf der anderen Seite des Tisches ist Treasury Sec. Janet Yellen, da ihre Agentur eine Mehrheitsbeteiligung an den GSEs hält. Sowohl das FHFA als auch das Finanzministerium lehnten es ab, Informationen über die spezifischen Mitarbeiter bereitzustellen, die für die Vereinbarung verantwortlich sind, die den größten Teil des Hypothekenmarktes regelt.
Das Gesetz verlangt zumindest, dass sich Thompson und Yellen viermal im Jahr treffen, in vierteljährlichen Sitzungen des Federal Housing Finance Oversight Board, dem Yellen angehört und Thompson vorsitzt.
Die PSPAs wurden seit 2008, dem Jahr des Finanzministeriums, nur viermal formell geändert übernahm die Kontrolle über die Vertretung von Haftbefehlen eine Beteiligung von 79,9 % an jeder GSE. Diese Änderungen konzentrierten sich jeweils auf die GSE-Finanzen. Insbesondere ermöglichte die Änderung von 2019 Fannie Mae und Freddie Mac, Kapitalrücklagen in Höhe von 25 Mrd. USD bzw. 20 Mrd. USD zu halten.
Aber die Änderungen des PSPA von 2021 nahmen eine dramatische Wendung in das Gebiet der Politik. Die Vereinbarung zwischen Mnuchin und Kalabrien sah vor, dass Hypothekengeber, die an die GSEs verkaufen, eine Volumenobergrenze von 7 % der durch als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien besicherten Hypotheken nicht überschreiten dürfen. Die Vereinbarung begrenzte auch den Betrag des unbezahlten Kapitalsaldos, den Hypothekengeber an die GSEs gegen Barzahlung verkaufen konnten, auf 1,5 Milliarden US-Dollar pro Kalenderjahr.
Die Hypothekenbranche protestierte gegen die Änderungen, hauptsächlich durch große Handelsgruppen wie die Verband der Hypothekenbanken.
Nun ist für die Marktteilnehmer der Gedanke beunruhigend, dass diese Aussetzungen aufgehoben werden könnten. Einige Lobbyisten der Hypothekenfinanzierung sind auch besorgt, dass das Finanzministerium diese Aussetzungen einseitig beenden könnte.
In einem Brief an Thompson und Yellen, der letzte Woche verschickt wurde Gemeinschaft Hypothekenbanken von Amerikadie Gemeinschaftsbanken darstellt, und die Community Home Lenders Associationdie kleine und mittlere Hypothekenbanken vertritt, forderte die beiden Agenturen auf, die Aussetzungen fortzusetzen.
Die Volumen- und Produktbeschränkungen, so heißt es in dem Schreiben, „schienen damals Erlassenen ähnlich zu sein, die buchstäblich von oben herab überliefert wurden und wie aus den Wolken erschienen.“
Nach der Aussetzung der Limits kündigte die FHFA neue Vorabgebühren für an die GSEs verkaufte High-Balance- und Zweitwohnungsdarlehen an. Die Hypothekenbranche zog die Gebühren insgesamt den harten Grenzen vor, aber CHLA und CMLA argumentierten in ihrem Schreiben, dass die Gebühren „im Vergleich zu ihrem Risiko zu hoch“ seien.
„Deshalb fordern wir die Unternehmen auf, die LLPA-Gebührenerhöhungen für Kreditnehmer mit niedrigem und mittlerem Einkommen sowie für Kredite mit niedrigerem Saldo zu reduzieren“, heißt es in dem Brief.
Und während die Verhandlungen zwischen FHFA und Treasury nicht in einem öffentlichen Forum stattfinden, sagten CHLA und CMLA, dass sie nach einem persönlichen Treffen mit Thompson Anfang dieses Jahres den Eindruck hatten, dass sie nicht glaubt, dass die PSPA das richtige Forum ist bei Programm- und Produktänderungen. Ob Treasury diese Vision teilt, ist nicht klar.
„Wir verstehen, dass die derzeitige FHFA-Führung den Umfang der Zukunft anders sieht
PSPA ändert, und dass die FHFA weniger geneigt ist, die PSPAs für plötzliche Änderungen der Produkt- und Lieferpolitik zu verwenden“, schrieben die Handelsgruppen.
Die Post Treasury hält die Karten für pausierte Investorenimmobilien und Cash Window Caps erschienen zuerst auf HousingWire.