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Da die Hypothekenzinsen auf dem höchsten Stand seit Jahrzehnten sind, suchen Kreditnehmer verzweifelt nach Möglichkeiten, ihre monatlichen Zahlungen niedrig zu halten.
Im Jahr 2021 erreichten die Hypothekenzinsen für 30-jährige Hypotheken ihren niedrigsten Stand aller Zeiten und fielen auf 2,65 %. Aber auch im Jahr 2023 liegen sie deutlich über 6 % und tendieren zeitweise sogar über 7 % hinaus. Dieser rasante Anstieg löst bei vielen Kreditnehmern Ärger aus, weil sie die niedrigen Zinsen nicht genutzt haben, als sie die Chance dazu hatten.
Sie benötigen jedoch keine Zeitmaschine, um von einem niedrigeren Hypothekenzins zu profitieren. Sie müssen lediglich einen Verkäufer mit einer wahrscheinlichen Hypothek finden.
Was ist eine übertragbare Hypothek?
Eine Übernahmehypothek ist eine Art Wohnungsbaudarlehen. Der Verkäufer überträgt seine bestehende Hypothek auf den Käufer, sodass dieser keine neue Hypothek beantragen muss.
Als Käufer übernehmen Sie die Konditionen des Verkäufers, einschließlich Zinssatz, Restbetrag und Restlaufzeit. Ihre Anzahlung muss der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem geschuldeten Betrag entsprechen. Nehmen wir zum Beispiel an, dass ein Haus für 400.000 US-Dollar zum Verkauf steht und der Verkäufer noch 350.000 US-Dollar schuldet. Um die Differenz auszugleichen, müssen Sie eine Anzahlung in Höhe von 50.000 US-Dollar leisten.
Um eine Hypothek aufzunehmen, müssen Sie Voraussetzungen für die Hypothek erfüllen, wie z. B. eine Mindestkreditwürdigkeit und ein maximales Schulden-Einkommens-Verhältnis. Der Kreditgeber wird Ihnen zustimmen und der Verkäufer kann die Befreiung von der Hypothek beantragen.
Kann ein Familienmitglied eine Hypothek übernehmen?
Möglicherweise können Sie eine Hypothek von einem Familienmitglied übernehmen. Schauen Sie sich den Hypothekenvertrag an, um sich ein Bild von Ihren Optionen zu machen, und wenden Sie sich dann an den Kreditgeber, um die Einzelheiten zu besprechen.
Prüfen Sie zunächst, ob im Vertrag eindeutig angegeben ist, dass die Hypothek übernommen werden kann. Suchen Sie dann nach einer Due-on-Sale-Klausel. Dabei handelt es sich um eine Klausel in einigen Verträgen, die besagt, dass der Eigentümer seine Hypothek vollständig zurückzahlen muss, wenn er sie auf eine andere Person überträgt.
Auch wenn es eine Fälligkeitsklausel gibt, sehen einige Kreditgeber Ausnahmen für Familienmitglieder vor. Es könnte beispielsweise festgelegt werden, dass ein Familienmitglied die Hypothek übernehmen kann, wenn der Eigentümer stirbt, oder dass der Eigentümer die Hypothek auf ein Kind oder einen Ehepartner übertragen kann.
Unabhängig von den Vertragsbedingungen sollten Sie und/oder der Eigentümer den Kreditgeber kontaktieren, um Optionen zu besprechen. Selbst wenn der Vertrag es nicht zulässt, die Hypothek auf Sie zu übertragen, kann der Kreditgeber zustimmen, Ihren Namen in die Hypothek aufzunehmen. In diesem Fall haften sowohl Sie als auch der ursprüngliche Eigentümer für die Zahlungen.
Welche Arten von Hypotheken kommen in Frage?
Normalerweise können Sie keine Festhypothek mit festem Zinssatz übernehmen. In einigen Fällen können Sie möglicherweise eine konventionelle Hypothek mit variablem Zinssatz übernehmen. Es gibt drei Haupttypen von Hypotheken, die angenommen werden können: FHA, VA und USDA.
FHA
Als Käufer müssen Sie die Kriterien des Kreditgebers für ein FHA-Darlehen erfüllen. In den meisten Fällen bedeutet dies einen Kredit-Score von mindestens 580 und ein Schulden-Einkommens-Verhältnis von 43 % oder weniger.
VA
Bei einem VA-Darlehen muss der ursprüngliche Käufer ein aktiver Militärangehöriger, Veteran oder ein Familienmitglied sein. Sie müssen jedoch nicht dem Militär angehören, um eine VA-Hypothek zu übernehmen.
Der Kreditgeber und das regionale VA-Kreditbüro müssen Ihnen die Genehmigung zur Übernahme einer VA-Hypothek genehmigen. Die Ausnahme bilden VA-Hypotheken, die vor dem 1. März 1988 entstanden sind – dann benötigen Sie keine Genehmigung des Kreditgebers oder der Behörde.
USDA
USDA-Darlehen richten sich an Käufer, die ein geringes bis mittleres Einkommen erzielen und ein Haus in einer ländlichen Gegend kaufen. Um eine USDA-Hypothek aufzunehmen, müssen Sie die Einkommensanforderungen Ihres Landkreises erfüllen. Sie müssen außerdem die Anforderungen des Kreditgebers an die Kreditwürdigkeit und das Schulden-Einkommens-Verhältnis erfüllen.
Vor- und Nachteile einer Übernahmehypothek
Vorteile
- Keine Wertung. Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, müssen Sie kein Hausgutachten einholen, wodurch Sie Hunderte von Dollar sparen könnten. Möglicherweise möchten Sie jedoch dennoch einen Besichtigungstermin vereinbaren, um zu entscheiden, ob Sie in der Wohnung wohnen möchten.
- Gute Option, wenn die Zinsen steigen. Steigen die Hypothekenzinsen gerade? Möglicherweise können Sie durch die Übernahme der Hypothek des Verkäufers einen niedrigeren Zinssatz erzielen, als wenn Sie eine neue Hypothek beantragen.
Nachteile
- Schlechte Option, wenn die Zinsen sinken. Wenn die Zinsen gerade sinken, möchten Sie möglicherweise eine neue Hypothek beantragen und einen niedrigeren Zinssatz erhalten, anstatt eine Hypothek aufzunehmen und bei einem höheren Zinssatz hängen zu bleiben.
- Möglicherweise hohe Anzahlung. Sie müssen die Differenz mit dem Eigenheimkapital des Verkäufers ausgleichen. Wenn das Haus beispielsweise für 300.000 US-Dollar verkauft wird und der Eigentümer noch 200.000 US-Dollar schuldet, müssen Sie eine Anzahlung von 100.000 US-Dollar leisten.
- Beschränkt auf die Bedingungen des Verkäufers. Mit Ihrer eigenen Hypothek können Sie sich nach dem Kreditgeber, der Hypothekenart, der Laufzeit und dem gewünschten Zinssatz umsehen. Bei einer übertragbaren Hypothek sind Sie an die Konditionen des Verkäufers gebunden.
Wie viel kostet die Übernahme einer Hypothek?
Die Kosten für die Aufnahme einer Hypothek hängen teilweise von der Höhe Ihrer Anzahlung ab. Sie müssen die Differenz zwischen dem Wert des Hauses und dem Betrag, den der Verkäufer noch schuldet, bezahlen. Das können ein paar Tausend Dollar oder Zehntausende Dollar sein.
Außerdem müssen Sie wie bei einer regulären Hypothek die Abschlusskosten bezahlen (mit Ausnahme der Bewertungsgebühr). Laut ClosingCorpDie durchschnittlichen Hypothekenabschlusskosten im ersten Halbjahr 2021 betrugen 3.860 US-Dollar ohne Übertragungssteuern und 6.905 US-Dollar mit Steuern.
Angenommen, eine Hypothek könnte der richtige Schritt sein, wenn Sie sich die Anzahlung leisten und einen guten Zinssatz sichern können. Da es sich jedoch um einen komplizierten Prozess handelt, sprechen Sie mit dem Kreditgeber über Ihre Möglichkeiten.
So finden Sie eine mögliche Hypothek
Es kann schwierig sein, einen Verkäufer mit einer wahrscheinlichen Hypothek zu finden, insbesondere weil einige Verkäufer möglicherweise nicht einmal wissen, dass sie eine Hypothek haben, und diese daher nicht bewerben.
Sie können versuchen, verfügbare Häuser mit wahrscheinlichen Hypotheken zu finden, indem Sie eine Stichwortsuche auf einer Immobilienseite wie Zillow oder Redfin durchführen.
Sie könnten auch versuchen, den Verkäufer zu fragen oder Ihren Immobilienmakler fragen zu lassen, ob Sie ein Haus finden, das Ihnen gefällt, und sich fragen, ob er eine übertragbare Hypothek hat.
Ein neuer Dienst namens Durchstreifen zielt darauf ab, Käufern dabei zu helfen, mit Verkäufern in Kontakt zu treten, die voraussichtliche Hypotheken haben. Roam gibt an, dass bei Ihrer Anmeldung Einträge mit voraussichtlichen Hypotheken mit Zinssätzen unter 5 % für Sie gefunden werden. Bei Abschluss zahlen Sie eine Gebühr von 1 %.
Häufig gestellte Fragen zu mutmaßlichen Hypotheken
Was bedeutet es, wenn eine Hypothek übernommen werden kann?
Das bedeutet, dass ein Hauskäufer die bestehende Hypothek eines Verkäufers übernehmen oder übernehmen kann, zusammen mit dem Zinssatz, dem Restbetrag und anderen damit verbundenen Bedingungen.
Ist es sinnvoll, eine Hypothek aufzunehmen?
Die Aufnahme einer Hypothek kann bei hohen Zinsen eine gute Idee sein, wenn Sie mit der angenommenen Hypothek einen deutlich niedrigeren Zinssatz erzielen können.
Bieten Banken noch übertragbare Hypotheken an?
Herkömmliche Hypotheken sind in der Regel nicht übertragbar. Aber staatlich abgesicherte Hypotheken, einschließlich FHA-, VA- und USDA-Darlehen, sind anzunehmen.
Welche Nachteile hat eine Übernahmehypothek?
Einer der Hauptnachteile einer Übernahmehypothek besteht darin, dass sie am Ende sehr teuer werden kann. Als Käufer müssen Sie die Mittel aufbringen, um das aktuelle Eigenkapital des Verkäufers zu decken, das Tausende von Dollar mehr sein kann als eine normale Anzahlung.