Dienstag, der Verkaufsbericht für neue Häuser für März kam als Fehlbetrag der Schätzungen herein 763.000, aber die Revisionen waren alle positiv, was zeigt, dass die Immobiliendaten immer noch hinter der aktuellen Marktrealität zurückbleiben. Diese Daten zeigen, dass der Wohnungsbau noch auf dem Weg war, ein weiteres solides Jahr zu haben, bevor die Hypothekenzinsen über 5 % stiegen.
Die jüngsten Baubeginndaten zu Genehmigungen und Baubeginnen waren in diesem Monat in Ordnung, blieben aber auch hinter dem aktuellen Zinsumfeld zurück. Die Immobilienwelt ist mit Hypothekenzinsen von 5 % zuzüglich zu den Hypothekenzinsen von 3 %, die wir letztes Jahr hatten, ganz anders.
Die Immobiliendaten sollten sich abkühlen, und wir kommen in den Zeitraum, in dem einige zukunftsgerichtete Daten dies widerspiegeln. Der Markt für den Verkauf neuer Eigenheime hat kein Barkäuferprofil von 28 %, wie wir im letzten Bericht über bestehende Eigenheimverkäufe gesehen haben. Während also der Anteil der Barkäufer am Umsatz zugenommen hat, wird dieser Sektor hauptsächlich von Hypothekenkäufern angetrieben.
Aus der Volkszählung:
Der Verkauf neuer Einfamilienhäuser lag im März 2022 bei einer saisonbereinigten Jahresrate von 763.000, laut Schätzungen, die heute vom US Census Bureau und dem Department of Housing and Urban Development veröffentlicht wurden. Dies liegt 8,6 Prozent (±12,9 Prozent)* unter der revidierten Februar-Rate von 835.000 und 12,6 Prozent (±11,3 Prozent) unter der Schätzung vom März 2021 von 873.000.
Wie wir unten sehen können, ist der Aufwärtstrend bei den Verkäufen immer noch intakt, also haben sich die Baubeginne gut gehalten. Auch wenn der Bau von Mehrfamilienhäusern die Baubeginne in letzter Zeit angekurbelt hat, war die Verlangsamung der Einfamilienkäufe noch nicht allzu dramatisch. Wenn die Zinsen jedoch steigen, werden Hypothekenkäufer von neuen Häusern die Prise spüren, da neue Häuser im direkten Vergleich immer teurer sind als bestehende Häuser. Das einzige, was für den Wohnungsbau spricht, ist, dass wir nicht die spekulativ boomende Nachfrage haben, wie wir sie von 2002 bis 2005 gesehen haben.
Aus der Volkszählung:
Der mittlere Verkaufspreis der im März 2022 verkauften neuen Häuser betrug 436.700 $. Der durchschnittliche Verkaufspreis betrug 523.900 $.
Um beim Thema dieses Jahres zu bleiben: Der Wohnungsmarkt ist sowohl für bestehende als auch für neue Wohnungen äußerst ungesund. Die Bauherren haben Preissetzungsmacht und sie haben – zusammen mit Hausverkäufern – seit 2020 sehr stark darauf gedrängt. Sie haben einfach das getan, was der Markt ihnen erlaubte, mit niedrigen Lagerbeständen und niedrigen Hypothekenzinsen.
Die Bauherren müssen sich im Gegensatz zum bestehenden Hausverkaufsmarkt mit einem Überhang an unbebauten Häusern auseinandersetzen. Für den Rest des Jahres werden wir sehen, wie viel Schaden 5% + Hypothekenzinsen in Bezug auf Stornierungen angerichtet haben. Bauherren müssen Käufer für stornierte Häuser finden und dann über ihre Nachfrage nachdenken. Die Bauherren achten immer auf höhere Raten.
Aus der Volkszählung:
Zum Verkauf stehendes Inventar und Monatsvorrat: Die saisonbereinigte Schätzung der zum Verkauf stehenden neuen Häuser lag Ende März bei 407.000. Dies entspricht einer Lieferung von 6,4 Monaten zum aktuellen Verkaufskurs.
Meine Faustregel für die Antizipation des Bauherrenverhaltens basiert auf dem Dreimonatsdurchschnitt des Angebots:
- Wenn das Angebot 4,3 Monate und weniger beträgt, ist dies ein ausgezeichneter Markt für die Bauherren.
- Wenn das Angebot 4,4 bis 6,4 Monate beträgt, ist dies nur ein OK-Markt für die Bauherren. Sie werden so lange bauen, wie die Verkäufe neuer Eigenheime wachsen.
- Wenn das Angebot 6,5 Monate und mehr beträgt, ziehen sich die Bauherren mit dem Bau zurück.
Weil die bisherigen Verkaufsdaten für neue Eigenheime positiv revidiert wurden, liegt der Dreimonatsdurchschnitt der monatlichen Lieferung bei 5,9 Monate. Die Schlagzeilenzahl vom März zeigte eine Versorgung von 6,4 Monaten. Dies ist etwas, das ich im Auge behalte, weil zwei meiner letzten drei Rezessionsfahnen mit dem Verkauf neuer Eigenheime und dem direkten Baubeginn zu tun haben. So gingen die monatlichen Angebotsspitzen zurück, die Bauherren ziehen sich zurück.
Einfamilienhäuser machen derzeit nicht viel, aber Mehrfamilienhäuser laufen gut. Eine weitere Schwäche bei den Verkäufen neuer Eigenheime wird die Bauherren dazu zwingen, den Bau neuer Eigenheime auf der Einfamilienhausseite zurückzuziehen.
Eine gute Möglichkeit, die Bauherren zu verfolgen, ist die Nationaler Verband der Hausbauer/Wells Fargo Wohnungsmarktindex (HMI), und Sie können unten sehen, dass der diesjährige Rückgang genauer ist als das, was wir letztes Jahr gesehen haben. Im vergangenen Jahr führte COVID-19 zu einem Nachfrageschub, wodurch dieser Index ein unrealistisch hohes Niveau erreichte, von dem aus man arbeiten konnte. Allerdings haben wir das nicht mehr, also ist die jüngste Schwäche im Vertrauen der Bauherren legitim.
Aus NAHB:
Alles in allem war der Verkaufsbericht für neue Eigenheime aufgrund der positiven Revisionen nicht schlecht, aber meiner Meinung nach hinkt er, wie andere Immobiliendaten, der Realität der Welt, in der wir heute leben, hinterher. Die Hypothekenzinsen sind schneller als gewöhnlich in die Höhe geschossen, und einige der Daten, über die wir berichtet haben, hatten nicht die Dauerwirkung höherer Zinsen. Wir werden also die tatsächlichen Auswirkungen höherer Zinsen sehen.
Wir haben die gesehen MBA Kaufanwendungsdaten zeigen dieses Jahr Schwäche, aber noch nichts allzu Dramatisches. 2014 verzeichneten wir im Jahresvergleich einen Rückgang um 20 %. Im Jahr 2018 hatten wir im Jahresvergleich drei leicht negative Ergebnisse. Derzeit zeigt der Vier-Wochen-Durchschnitt einen Rückgang von -9,75 % gegenüber dem Vorjahr. Es ist ratsam, die Datentrends von Jahr zu Jahr mehr im Auge zu behalten als die Daten von Woche zu Woche.
In Zukunft werde ich die Bauherren genau beobachten, um zu sehen, ob sie den Wohnungsbau einschränken werden, wenn die Verkäufe neuer Eigenheime sinken. Dies allein wird eine rote Fahne der Rezession hissen. Eine Sache, an die man sich erinnern sollte, die letzten beiden Male, als die Preise stiegen und die Bauherren betroffen waren, fielen die Preise später, um den Bauherren zu helfen.
Wenn Anleiherenditen und Hypothekenzinsen deutlicher fallen, dürften die Bauherren positiver blicken. Dies ist jetzt nicht der Fall, aber es ist etwas, das man sich ansehen sollte, wenn das Wirtschaftswachstum schwächer wird.
Die Verkäufe neuer Eigenheime nach März: die letzte positive Revision für 2022? erschien zuerst auf HousingWire.