Die Abteilung Wohnen und Stadtentwicklung verfolgt nach einem glänzenden Jahr für seinen Mutual Mortgage Insurance (MMI)-Fonds einen vorsichtigen Ansatz in Bezug auf Änderungen der Hypothekenversicherungsprämien.
Die Kapitalquote der Bundeswohnungsverwaltung‘s MMI-Fonds erreicht 8,03 % per Ende September, ein Plus von 1,93 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr von 6,10 %. Der Bericht markiert das sechste Jahr in Folge, in dem die Quote den gesetzlichen Mindestwert von 2,00 % überschritten hat.
Bis jetzt gibt es keine Pläne, die Hypothekenversicherungsprämie zu senken, die FHA-Kreditnehmer zahlen, um das Kreditrisiko sowohl für Einfamilien-Forward- als auch für Reverse-Hypotheken abzusichern. (Anfang dieses Jahres sagte HUD-Sek. Marcia Fudge, es gebe keine kurzfristigen Pläne, die Prämienpreise der FHA für Hypothekenversicherungen zu ändern.)
Der MMI-Fonds der FHA profitierte von der gleichen Dynamik, die die allgemeine Hypothekenbranche in den letzten 18 Monaten genossen hat. Der Anstieg der Eigenheimpreise, das hohe Refinanzierungsvolumen aufgrund niedriger Hypothekenzinsen und die finanzielle Performance des Reverse-Hypothekenportfolios trieben laut HUD den Anstieg der Kapitalquote an.
HUD-Beamte äußerten jedoch auch Bedenken hinsichtlich des Anteils ernsthaft säumiger Kreditnehmer und der Auswirkungen potenzieller Veränderungen auf dem breiteren Markt.
Eine große und besorgniserregende Anzahl von Hausbesitzern bleibt ernsthaft kriminell, sagten HUD-Beamte. Obwohl das HUD erwartet, dass viele dieser Kreditnehmer ihre Zahlungen wieder aufnehmen, warten Beamte in den kommenden Monaten auf weitere Daten zu ihrer Leistung.
Bis Ende September waren noch 660.000 Hausbesitzer im FHA-Portfolio schwer säumig, davon 350.000 nicht in einem Stundungsplan. Mehr als die Hälfte der schwer säumigen Hausbesitzer hat seit mehr als einem Jahr keine Zahlung geleistet. Das US-Dollar-Volumen ernsthaft überfälliger Hypotheken beträgt jetzt 110 Milliarden US-Dollar, verglichen mit dem Höchststand vor der Pandemie von 96 Milliarden US-Dollar im Jahr 2012, als die Kapitalquote negativ wurde.
„Die Größe des ernsthaft überfälligen Portfolios verstärkt die ungewisse zukünftige Performance des MMI-Fonds weiter“, heißt es in dem Bericht.
Eine Reihe anderer Faktoren könnten ebenfalls ein Risiko für den MMI-Fonds darstellen, so der Bericht. Ein Anstieg von Kreditnehmern, die aus Nachsicht und Kapazitätsengpässen in der Branche aussteigen, könnte die Beschlüsse im kommenden Jahr verzögern. Schnell steigende Hypothekenzinsen könnten den Eigenheimbeibehalt und Instrumente zur Verlustbegrenzung verteuern und die Refinanzierungsmöglichkeiten der Hausbesitzer mit niedrigeren Zinsen dämpfen.
Eine über den Erwartungen liegende Arbeitslosigkeit würde auch die Gesundheit des MMI-Fonds gefährden. Covid-Verlustminderungsoptionen wurden nach Instrumenten modelliert, die ursprünglich bei Naturkatastrophen verwendet wurden, aber im Gegensatz zur schnellen Erholung nach einer Naturkatastrophe haben viele Hausbesitzer mit Covid-Nachsicht seit über einem Jahr keine Zahlungen geleistet.
„Unternehmen, die einst eine Beschäftigungsquelle waren, existieren möglicherweise nicht mehr. Kreditnehmer können eine Beschäftigung wiedererlangen oder nicht, und wenn sie dies tun, kann es zu Einkommensrückgängen aus ihrer Beschäftigung vor der Pandemie kommen“, heißt es in dem Bericht.
Und obwohl dies nicht das wahrscheinlichste Szenario ist, stellt der HUD-Bericht fest, dass die Eigenheimpreise sinken könnten, wenn die Häuser der 1,21 Millionen Kreditnehmer mit Stundung sowie der 1,18 Millionen ernsthaft säumigen Kreditnehmer ohne Stundungsplan auf den Markt kommen würden .
Die Rate der schwerwiegenden Überfälligkeiten für das FHA-Portfolio war anhaltend höher als die der staatlich geförderten Unternehmen, zum Teil aufgrund der unverhältnismäßigen Auswirkungen der Pandemie auf Haushalte mit niedrigem Einkommen und Farbige.
Fast 85 % der FHA-Neugründungen im Jahr 2021 waren Erstkäufer von Eigenheimen, eine Zahl, die in den letzten zehn Jahren stetig gestiegen ist. Auf Erstkäufer von Eigenheimen entfallen 45% der Kreditvergaben auf dem breiteren Hypothekenmarkt. Diese Zahl beinhaltet nicht Private Label Securities oder Portfolio-Kreditgeber.
Die niedrigen Hypothekenzinsen nach dem Immobilienpreiswachstum, die den MMI-Fonds ankurbeln, erschien zuerst auf HousingWire.