Trotz neuer Sprache im Federal Open Market Committee Aussage was auf eine mögliche Verlangsamung der Inflation hindeutete, Bundesreserve Der Vorsitzende Jerome Powell behielt während der Pressekonferenz am Mittwoch einen restriktiven Ton bezüglich der Anhebung der Federal Funds Rates bei.
Und da die Fed-Zinsen voraussichtlich noch weiter steigen werden, erwarten Branchenexperten und Ökonomen keine Stabilisierung der Hypothekenzinsen für mindestens ein weiteres Jahr.
„Selbst wenn die Federal Reserve ihren kurzfristigen Fed Funds Rate um einen weiteren großen Betrag anhebt, scheinen sich die längerfristigen Zinssätze nur leicht zu bewegen“, sagte Lawrence Yun, Chefökonom bei Bundesverband der Immobilienmaklersagte.
Die Hypothekenzinsen, die derzeit in der Nähe eines 22-Jahres-Hochs liegen, gingen gegenüber der letzten Woche vor der Ankündigung der sechsten Zinserhöhung durch die Fed leicht zurück. Der durchschnittliche Vertragszinssatz für 30-jährige festverzinsliche Hypotheken mit entsprechenden Kreditsalden (647.200 USD oder weniger) sank am Mittwoch auf 7,06 % von 7,16 % in der vergangenen Woche, so die Verband der Hypothekenbanken.
Der kurzfristige Zinssatz der Fed wirkt sich nicht direkt auf die langfristigen Hypothekenzinsen aus, steuert aber die Marktaktivitäten, um höhere Zinsen zu schaffen und die Nachfrage zu verringern.
„Während der Hypothekenmarkt den jüngsten Schritt der Fed bereits eingepreist hat, befinden sich die Hypothekenzinsen immer noch auf einem 20-Jahres-Hoch, was Hauskäufern schadet. Sobald die Inflation eingedämmt ist, werden die Hypothekenzinsen nach unten driften. Es kann noch ein oder zwei Jahre dauern, bis das passiert“, sagte Yun.
Die frische Sprache in der Grundsatzerklärung weist darauf hin, dass die Fed die „kumulativen“ Auswirkungen ihrer bisherigen Zinserhöhungen berücksichtigt, wenn sie zukünftige Zinserhöhungen festlegt. Dennoch präsentierte Powell in seiner Pressekonferenz einen anderen Ton und deutete an, dass Gedanken an eine mögliche Pause verfrüht wären.
„Die Anleiherenditen fielen, nachdem die Fed ihre Erklärungen über Zinserhöhungen abgegeben hatte, und schossen dann wieder in die Höhe, nachdem Jay Powell länger über höhere Zinsen gesprochen hatte“, sagte Logan Mohtashami, leitender Analyst bei GehäuseWire. „Winzige Bewegung bei den Anleiherenditen seit Tagesbeginn, aber wilde Intraday-Aktion. Die Zinsen können heute etwas höher ausfallen, wenn diese etwas höhere Anleiherendite bestehen bleibt.“
Ein gelegentliches Absinken der Hypothekenzinsen sei „unerklärlich“ bei einem Aufwärtstrend, der vor fast einem Jahr begann, sagte Holden Lewis, Haus- und Hypothekenexperte bei NerdBrieftasche.
„Die Federal Reserve beabsichtigt eindeutig, die kurzfristigen Zinssätze weiter zu erhöhen, was die Untergrenze für Hypothekenzinsen anheben wird“, sagte Lewis.
„Eine Immobilienrezession ist hier„
Für Eigenheimkäufer und -verkäufer haben sich die Hypothekenzinsen als Reaktion auf die erwarteten Schritte der Fed schnell nach oben angepasst, sagte Danielle Hale, Chefökonomin bei Immobilienmakler.com.
„Allein in den letzten 12 Wochen sind die Hypothekenzinsen um mehr als zwei Prozentpunkte gestiegen, was die Kaufkraft von Eigenheimkäufern erheblich beeinträchtigt und wahrscheinlich dazu führt, dass Käufer ihre Budgets überdenken“, sagte Hale.
Die Verkäufe bestehender Eigenheime gingen im September acht Monate in Folge zurück und fielen von 6,18 Millionen im September 2021 auf 4,71 Millionen Einheiten. Im September betrug der durchschnittliche Eigenheimpreis 384.800 USD für bestehende Eigenheime aller Art, ein Anstieg von 8,4 % gegenüber dem Vorjahr September 2021, als der mittlere Hauspreis laut NAR 355.100 $ betrug.
Eine Immobilienrezession ist hier, sagt Marty Green, Schulleiter Polunsky Beitel Grünbetonte.
Der schnelle Anstieg der Zinssätze hat die Bereitschaft oder Fähigkeit potenzieller Eigenheimkäufer gedämpft, in den Markt einzutreten, und potenzielle Eigenheimverkäufer, die an superniedrige Zinsen gebunden sind, sind laut Green nicht bereit, die Verkaufspreise wesentlich genug zu senken, um Käufer zu motivieren.
„Die Frage ist, wann die Fed umschwenken und eine Pause anzeigen oder zumindest ihr Anstiegstempo deutlich reduzieren wird“, sagte Green.
Mohtashami wies in seinem jüngsten Kommentar auch auf eine Immobilienrezession hin und führte sinkende Verkäufe, Produktion, Arbeitsplätze und Einkommen im Wohnungssektor an. Der Unterschied zwischen dieser „traditionellen Immobilienrezession“ und den Jahren der Immobilienblase sind hohe Haushaltsbilanzen und kein Kreditstress.
„Sie (die Fed) wissen, dass sich der Wohnungsbau bereits in einer Rezession befindet, aber es ist ihnen egal, weil sie noch keine Kreditkrise oder eine Rezession durch den Verlust von Arbeitsplätzen sehen“, sagte Mohtashami.
Goldman Sachs erwartet, dass das FOMC dazu tendiert, das Straffungstempo im Dezember auf 50 Basispunkte zu verlangsamen.
Roger Ferguson, ehemaliger stellvertretender Vorsitzender des Board of Governors der US-Notenbanksystemglaubt, dass die Fed die Zinsen im nächsten Monat um 50 Basispunkte anheben wird, zusammen mit zwei Erhöhungen um 25 Basispunkte Anfang 2023.
Für einige Verkäufer hat sich das Blatt gewendet
Da sich die Hypothekenzinsen in diesem Jahr mehr als verdoppeln und die Zinsen in den kommenden Monaten voraussichtlich weiter steigen werden, werden Verkäufer realistischer. Käufer hingegen sind eher auf höhere Hypothekenzinsen eingestellt und haben eine größere Hebelwirkung auf dem Markt, so das Echo von Kreditgebern und Immobilien.
„Es ist kein Verkäufermarkt mehr“, sagte Nick Smith, Gründer von Rice Park Capital Management. „Tage auf dem Markt für verkaufte Häuser, Anzahl der Häuser, die mehrere Angebote erhalten, Hypothekenanträge und tatsächliche Hausverkäufe – sie alle haben sich in eine negative Richtung entwickelt.“
„Die gute Nachricht ist, dass realistischere Verkäufer versuchen werden, den Markt zu schlagen“, sagt Mitch Burns, Lizenzpartner bei Real Estate Advisor bei Engel & Völkers, sagte. „Wenn der Verkäufer nach 30 Tagen nach vielleicht 10 Vorführungen noch kein Angebot hatte, nehmen wir eine Anpassung vor, um den Preis zu senken.“
Dies führt zu einer erhöhten Verhandlungsmacht der Kreditnehmer, die sie nicht hatten, als die Zinsen zu Beginn des Jahres auf dem niedrigen Niveau von 3 % lagen.
Wenn ein Haus seit über einem Monat auf dem Markt ist, erhalten die Kreditnehmer etwas mehr Flexibilität, sagte Todd Davidson, LO at UMHypothek.
„Verkäufer sind bereit, sich für einen 2:1-Kaufpreis oder einen niedrigeren Preis einzumischen oder vom Verkauf abhängige Angebote anzunehmen“, sagte Davidson.
In einem Umfeld mit höheren Zinsen entscheiden sich Käufer zunehmend für 2:1- oder 1:0-Zinsrückkäufe, um ihre monatliche Hypothekenzahlung zu reduzieren. Beim Rückkauf zahlt der Kreditnehmer in den ersten ein bis zwei Jahren einen niedrigeren Zinssatz und danach für die restliche Laufzeit des Darlehens den vollen Zinssatz.
Während der niedrige Wohnungsbestand und der schleppende Wohnungsneubau immer noch eine Herausforderung auf dem Wohnungsmarkt bleiben, seien Käufer besser positioniert, um Verträge mit Eventualitäten auszuhandeln, fügte Davidson hinzu.
„Wenn jemand vor sechs Monaten ein bedingtes Angebot gemacht hätte, wäre er ausgelacht worden“, sagte Davidson. „Aber jetzt, wenn ein Haus 10 Tage auf dem Markt ist, sind die Leute daran gewöhnt, dass Häuser so schnell verkauft werden, (dass) Makler und Verkäufer ein wenig nervös werden.“