© Reuters. DATEIFOTO: Ein neuer Wohnungsbau wird als Grund für steigende Immobilienpreise in Beverly Hills, Kalifornien, USA, 2. Juni 2021 gesehen. REUTERS/Lucy Nicholson/File Photo
Von Howard Schneider
WASHINGTON (Reuters) – Beamte der US-Notenbank sind zuversichtlich, dass sich die Immobilieninflation in den kommenden Monaten endlich abkühlen wird, ein wichtiger und lang erwarteter Bestandteil ihrer Bemühungen, den allgemeinen Preisanstieg zu kontrollieren und sicherzustellen, dass sie zu Zinssenkungen übergehen.
Die eigentliche Herausforderung an dieser Front könnte jedoch schon unmittelbar bevorstehen, wenn die Pipeline an neuen Wohnungen zu versiegen beginnt, während der Bestand an Einfamilienhäusern knapp bleibt, was ein Rezept für künftigen Preisdruck in einer Kategorie ist, die etwa ein Drittel ausmacht des Verbraucherpreisindex.
Obwohl ihr Inflationsziel von 2 % einen Index verwendet, der weniger empfindlich auf die Kosten für Unterkünfte reagiert, betrachten die Fed-Beamten die Dynamik von Wohnraum und Mieten immer noch als einen wichtigen, ungelösten Teil ihres Inflationskampfs, der eine der inhärenten Spannungen der heutigen Kreditknappheit verdeutlichen könnte politische Haltung.
Fed-Beamte erkennen an, dass es schwierig ist, einen Zinssatz zu finden, der die Gesamtnachfrage unter Kontrolle hält, ohne das Angebot an neuen Häusern und Wohnungen zu ersticken, aber einige argumentieren, dass die politischen Entscheidungsträger bereits zu stark gegen die Wirtschaft vorgegangen sind.
„Man denkt, man kann mit den Fingern schnipsen und Wohnraum kann geschaffen werden … Die Realität ist, dass das nicht der Fall ist“, sagte Jay Lybik, nationaler Direktor für Mehrfamilienanalysen beim Immobiliendatenunternehmen CoStar. Nach einem Anstieg des Wohnungsbaus, der das Wohnungsangebot ankurbelte, deuten die Daten von CoStar darauf hin, dass die Zahl der neuen Wohneinheiten bis Anfang nächsten Jahres stark zurückgehen wird und auf vielleicht 50.000 oder 60.000 pro Monat sinken wird, während geschätzte 100.000 erforderlich sind, um mit der Nachfrage Schritt zu halten.
„Wir riskieren einen regelrechten Anstieg der Mieten, der die Lage in den Jahren 2025 und 2026 noch verschlimmern wird“, sagte Lybik.
„LANGFRISTIGE PROBLEME“
Die Bedenken hinsichtlich der Erschwinglichkeit von Wohnraum verschärften sich während der Pandemie, wobei die durchschnittlichen Immobilienpreise seit Beginn der Pandemie bis Ende 2022 um 50 % stiegen – obwohl sie seitdem nachgelassen haben – und der Wohnungsbau sich auf höherpreisige Einheiten konzentrierte. Kongressabgeordnete haben die Fed aufgefordert, die Zinsen zu senken, um sowohl die Hypothekenkosten für Verbraucher zu senken als auch den Bau anzukurbeln; Bundesstaaten spielen mit Maßnahmen und Programmen zur Mietpreisbindung, um das Angebot zu steigern.
Die Probleme sind weitaus größer als die der Fed.
„Wir haben längerfristige Probleme mit der Verfügbarkeit von Wohnraum“, sagte Fed-Chef Jerome Powell auf einer Pressekonferenz im Anschluss an die Januar-Sitzung der Zentralbank. „Es wurden nicht genügend Wohnungen gebaut“, sagte Powell, aber „das sind Dinge, gegen die wir keine Mittel haben, um sie anzugehen.“
Die Wohnungsmärkte sind landesweit sehr unterschiedlich und werden von den örtlichen Bebauungsvorschriften, der Politik und den Grundstückspreisen bestimmt. Dennoch sind die Finanzierungskosten, die stark von der Fed beeinflusst werden, von entscheidender Bedeutung für die heute getroffenen Investitionsentscheidungen, die das zukünftige Wohnungsangebot bestimmen werden.
Für die unmittelbaren Zwecke der Fed scheint eine bevorstehende „Desinflation“ der Gesamtkosten für Unterkünfte fast sicher zu sein, da der rekordverdächtige Anstieg der Mieten und Immobilienpreise aus der Zeit der Pandemie der Vergangenheit angehört, aber dennoch unerlässlich, um angesichts der sinkenden Inflation das nötige Vertrauen zu gewinnen, um mit Zinssenkungen zu beginnen . Nach raschen Zinserhöhungen ab März 2022 wird der Leitzins seit Juli bei 5,25 % bis 5,50 % gehalten.
„EINGEBAUTER“ INFLATIONSDRUCK
Obwohl die Inflation von ihrem 40-Jahres-Höchststand zurückgegangen ist, waren die jüngsten Fortschritte „holprig“, wie Fed-Beamte einräumen, wobei insbesondere die Inflation bei Unterkünften länger als erwartet höher blieb.
Der überraschende Anstieg des VPI im letzten Monat war vor allem darauf zurückzuführen, dass die Kosten für Unterkünfte im Jahresvergleich immer noch um 6 % stiegen, verglichen mit 4 %, die vor der Pandemie üblich waren, als die Gesamtinflation nahe oder unter dem Fed-Ziel lag.
Mietmessungen, die näher an Echtzeit zusammengestellt wurden und darauf abzielen, die aktuellen Marktpreise anstelle der sich langsam bewegenden Durchschnittswerte in offiziellen Daten zu erfassen, deuten darauf hin, dass sich die Preissteigerungen verlangsamt haben. Beispielsweise stieg ein von Fed-Beamten genau beobachteter Index des Online-Immobilienunternehmens Zillow (NASDAQ:) im Januar mit einer Jahresrate von 3,4 %.
„Wir wissen, dass es kommen wird“, sagte Arben Skivjani, stellvertretender Chefökonom des Immobilienverwaltungs- und Analyseunternehmens RealPage, in einer kürzlichen Präsentation der National Association for Business Economics über den Rückgang der Immobilieninflation. Nach einem jährlichen Anstieg von fast 16 % Anfang 2022 sind die Angebotsmieten seit letztem Sommer praktisch nicht gestiegen, wie Daten von RealPage zeigen.
Angebotsengpässe können jedoch zu einer langfristig schnelleren Inflation führen.
„Wir haben seit mindestens einem Jahrzehnt nicht genug Häuser gebaut, wir haben seit mindestens einem Jahrzehnt nicht genug Unterkünfte gebaut … Es mangelt an einem Gut, das jeder immer noch haben will“, sagte Mark Fleming, Chefökonom des Titel- und Siedlungsunternehmens First American. sagte bei einer NABE-Diskussion über die Immobilieninflation. „Was wird mit dem Preis passieren? …Langfristig gibt es definitiv einen eingebauten Inflationsdruck.“
Fehlendes „Puzzleteil“
Die Inflation in Notunterkünften erreichte im März 2023 mit einer Jahresrate von 8,32 % ihren Höhepunkt, den höchsten Wert seit Anfang der 1980er Jahre. Der durchschnittliche Eigenheimpreis stieg um fast 50 % von 322.000 US-Dollar im zweiten Quartal 2020, als die Pandemie Ende 2022 einen Höchststand von 479.000 US-Dollar erreichte, wie Volkszählungsdaten zeigen, der schnellste Anstieg seit den frühen 1960er Jahren.
Der Durchschnittspreis ist seitdem wieder auf 417.000 US-Dollar gesunken, ein Nebeneffekt der Zinserhöhungen der Fed, die den durchschnittlichen Zinssatz für eine 30-jährige Haushypothek zeitweise auf fast 8 % ansteigen ließen, den höchsten Stand seit einem Vierteljahrhundert.
Einige Indizes neuerer Hausverkäufe zeigen jedoch, dass die Preise wieder steigen, sodass die Fed-Beamten nach Daten zu Hausverkäufen und Bauarbeiten suchen, um Beweise dafür zu liefern, dass sich Nachfrage und Angebot möglicherweise in ein besseres Gleichgewicht bewegen.
Ein Beispiel für die Fokussierung darauf ist eine neue Studie der Cleveland Fed über das starke Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, das zu einem Anstieg der Immobilienpreise in der Pandemie-Ära geführt hat.
Der Präsident der Chicagoer Fed, Austan Goolsbee, nannte den Wohnungsbau ein fehlendes „Puzzleteil“ in der Hoffnung der Fed auf eine allgemein niedrigere Inflation, während der Präsident der Richmond Fed, Thomas Barkin, die Baumuster in seinem Bezirk analysierte und Gemeinden, die mit dem Neubau von Häusern Schritt halten konnten, mit denen verglich die eingeschränkt sind, ein Grundbestandteil seiner jüngsten Reden.
EY-Chefökonom Gregory Daco sagte, der kurzfristige Weg der Schutzinflation sei klar. Der Kurs tendiert nach unten und könnte in den nächsten paar Monaten einen erheblichen Beitrag zur Senkung der Gesamtinflation leisten, eine Tatsache, die seiner Meinung nach so klar ist, dass er sich „zunehmend frustriert“ über die Zurückhaltung der Fed fühlt, darauf zu reagieren.
Nächstes Jahr, sagte er, sei eine andere Geschichte.
„Die Mietinflation hat sich enorm verlangsamt. Das ist noch nicht vollständig sichtbar“, sagte er in den Daten, die die Fed am genauesten beobachtet. „Sehen wir uns noch einmal sechs bis zwölf Monate vor … und es könnte tatsächlich in die andere Richtung gehen … Hier kommt das mangelnde Angebot ins Spiel.“
(Diese Geschichte wurde korrigiert, um die Beschreibung von First American in Absatz 17 zu ändern)