Die Bundesverband der Immobilienmakler berichtete das bestehender Hausverkauf für den Januar kam da ein großer Schlag rein 6,5 Mio. Dies liegt weit über meinen Spitzenumsatzbereichen für 2022, da die Umsatztrendprognose dazwischen lag 5,74 Millionen und 6,16 Millionen. Wir sind also stärker als erwartet ins neue Jahr gestartet. Ich glaube, dass es von Dezember bis Januar eine gewisse Spillover-Nachfrage gegeben haben könnte, da die Dezemberzahlen niedriger als erwartet ausfielen. Dies könnte den großen Schlag bei den Schätzungen erklären.
Die Verkäufe bestehender Eigenheime beendeten das Jahr 2021 mit einer positiveren Note, da die Hypothekennachfrage gegen Ende des Jahres anzog. Die Mutterdemografie lässt in dieser Zeit ihre Muskeln spielen, da sie der bedeutendste demografische Patch ist, der jemals in der Geschichte der USA aufgezeichnet wurde – Jahrhunderte 28-34 – kommen in das Durchschnittsalter der Hauptkäufer von 33. Wenn Sie Move-up-, Move-down-, Cash- und Investorenkäufer in die Mischung aufnehmen, werden Sie von 2020 bis 2024 eine konstante Nachfrage nach Ersatzkäufern haben.
Der Gesamtverkauf von Eigenheimen für neue und bestehende Eigenheime sollte in diesem einzigartigen Fünfjahreszeitraum bei 6,2 Millionen oder mehr liegen. Dies hätte in den Jahren 2008-2019 nicht passieren können, da die Bevölkerung sowohl zu jung als auch zu alt war, um eine Gesamtnettonachfrage von über 6,2 Millionen zu erreichen.
Wenn Sie sich das Diagramm unten ansehen, können Sie sehen, dass es im Jahr 2020 einen Anstieg bei der Zahl der Menschen gibt, die kurz davor stehen, ihr höchstes Alter für den Kauf von Eigenheimen zu erreichen (sehen Sie sich beide Seiten des blauen Balkens an).
Vergleichen Sie das mit dem demografischen Diagramm von 2010 unten, als diese blaue Beule noch zu jung war, um sich zu entfalten. Millionen von Menschen kaufen jedes Jahr ein Haus, also sind Demografie und Hypothekenzinsen die beiden grundlegenden Triebkräfte für den Wohnungsbau, und in den Jahren 2020-2024, beide sind günstig für die Wohnungsnachfrage. Wenn Sie sich das Wohnen auf diese Weise ansehen, können Sie sehen, warum wir in den Jahren 2020 und 2021 mehr Verkäufe haben als in jedem einzelnen Jahr von 2008 bis 2019.
All dies sind natürlich keine großartigen Neuigkeiten. Die Kehrseite der besten Wohnungsdemografie mit den niedrigsten Hypothekenzinsen aller Zeiten bedeutet, dass die Immobilienpreise überhitzt werden können. In einem letztes Interview auf Bazaarging ich auf die Details ein, wie wir in dieses Wohnungsdilemma geraten sind.
Einer der Gründe, warum ich immer wieder sage, dass dies der ungesündeste Wohnungsmarkt nach 2010 ist, ist, dass das Wachstum der Eigenheimpreise mit einem schädlichen Anstieg der Eigenheimpreise in das dritte Jahr meines fünfjährigen demografischen Patch-Zeitrahmens für Eigenheime eintritt. Außerdem beginnen wir das Jahr mit frischen neuen Allzeittiefs bei den Lagerbeständen.
Pro NAR-Forschung: Im Januar lag der mittlere Preis für Bestandsimmobilien für alle Wohnungstypen bei 350.300 $, was einem Anstieg von 15,4 % gegenüber Januar 2021 (303.600 $) entspricht, da die Preise in jeder Region stiegen.
Wenn die Leute fragen, warum es so aussieht, als würde ich höhere Zinsen anstreben, dann deshalb, weil ich es bin. Höhere Zinsen haben eine stabilisierende Wirkung, wenn die Preise zu heiß werden. Das einzige Problem ist jetzt, dass es schwierig war, die 10-Jahres-Rendite nach 2019 über 1,94 % zu bringen. Meine Prognose für 2022 hat jedoch einen Weg dafür geschaffen. „Wir hatten einige Male im vorherigen Zyklus, wo die 10-Jahres-Rendite unter 1,60 % und über 3 % lag. In Bezug auf 4 % plus Hypothekenzinsen kann ich für höhere Renditen plädieren, aber dies würde erfordern, dass die Weltwirtschaften in einer Welt ohne Pandemie vollständig funktionieren. Für dieses Szenario müssen die Renditen in Japan und Deutschland steigen, was unsere 10-Jahres-Rendite in Richtung 2,42 % drücken und die Hypothekenzinsen auf über 4 % bringen würde. Die aktuellen Bedingungen unterstützen dies nicht.”
Die 10-Jahres-Rendite sowohl Japans als auch Deutschlands ist in diesem Jahr merklich gestiegen. Dies war ein Muss für unsere 10-Jahres-Rendite, um über 1,94 % zu kommen und sogar Hypothekenzinsen von 4 % bis 4,5 % zu diskutieren.
Allerdings, während ich dies gerade schreibe, ist die 10-Jahres-Rendite 1,927 %.Damit wir 4 % plus Hypothekenzinsen mit Laufzeit haben, müssen einige Dinge passieren. Wir brauchen die Wirtschaftsdaten hier, um stabil zu bleiben, und wir brauchen, dass die globalen Renditen nicht wieder nach unten gehen, wie wir es kürzlich bei Deutschland und Japan gesehen haben. Wie Sie sehen können, war es nicht nur schwierig, 1,94 % auf die 10-Jahres-Rendite zu erzielen, sondern auch mit der Duration zu steigen und darüber zu bleiben.
Höhere Hypothekenzinsen werden ein Gleichgewicht im US-Immobilienmarkt schaffen, worüber ich diese Woche im Podcast von HousingWire Daily gesprochen habe.
Jetzt werden die Gesamtlagerbestände steigen, wie sie es jeden Frühling und Sommer tun, genauso wie sie im Herbst und Winter schwinden. Das grundlegende Ziel ist es, Gesamtbestandsniveaus zwischen zu erhalten 1,52 – 1,93 Millionen, um den Markt zu stabilisieren. Ich weiß, dass dies historisch niedrige Lagerbestände sind, aber der Markt wird nicht die Kursgewinne der letzten Jahre haben. Wohnungsinventar ist bei 860.000 für ein Land, in dem die Gesamtbevölkerung überläuft 322 Millionen heute.
Das eigentliche Ziel ist es, die Tage, an denen ein Haus auf dem Markt ist, zum Wachsen zu bringen. Vorzugsweise 30 Tage oder mehr schafft Ausgleich. Wie Sie unten sehen können, sind wir weit von dieser Art von Wohnungsmarkt entfernt. Ich hoffe, dass höhere Raten mehr Tage auf dem Markt generieren können, damit die Leute mehr Auswahl haben.
Pro NAR-Forschung: Erstkäufer waren im Januar für 27 % der Verkäufe verantwortlich; Privatanleger kauften 22 % der Häuser; Barverkäufe machten 27 % der Transaktionen aus; Notverkäufe machten weniger als 1 % des Umsatzes aus; Immobilien blieben in der Regel 19 Tage auf dem Markt.
Bisher würde ich mit den Kaufanwendungsdaten sagen, dass die Nachfrage stabil ist. Wir hatten in den letzten zehn Jahren nie einen Kreditboom im Wohnungsbau; es war immer langsam und stetig. Der jüngste Anstieg der Käuferzahlen in den Jahren 2020 und 2021 macht Sinn, wenn man den demografischen Wandel von 2020 bis 2024 betrachtet. Ich würde diesen Immobilienzyklus jedoch keinesfalls als Verkaufskreditboom bezeichnen.
Während der Schlagzeilenbericht zum Verkauf bestehender Eigenheime die Erwartungen übertraf, glaube ich, dass ein Teil der Nachfrage für Dezember, die schwächer als erwartet ausfiel, in die Januardaten überging. Alles in allem, wenn die Verkäufe bestehender Eigenheime zwischen 5,74 Millionen und 6,16 Millionen liegen, sieht der Markt für mich genau richtig aus. Wenn es über 6,16 Millionen liegt, würde ich die Nachfrage als besser als erwartet erachten. Das derzeitige Verkaufsniveau bestehender Eigenheime von 6,5 Millionen ist in meinen Augen ein merklicher Schlag, wenn also die Verkaufsdaten bestehender Eigenheime in den kommenden Monaten nach unten tendieren, würde das eher meiner Prognose für 2022 entsprechen.
Der Beitrag Warum haben die Verkäufe bestehender Eigenheime die Erwartungen übertroffen? erschien zuerst auf HousingWire.