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- Das Schulden-Einkommens-Verhältnis (Debt-to-Income Ratio, DTI) ist eine Kennzahl, die von Kreditgebern verwendet wird, um zu sehen, wie viel Ihres Einkommens für die Schuldentilgung verwendet wird.
- Ein guter DTI liegt im Allgemeinen bei etwa 36 % oder weniger, aber Sie können sich für eine Hypothek mit einem Verhältnis von bis zu 50 % qualifizieren.
- Sie können Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis senken, indem Sie Ihre Schulden tilgen oder Ihr Einkommen erhöhen.
Wenn Sie eine Hypothek beantragen, berücksichtigen Hypothekengeber unter anderem Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI).
Ihr DTI ist ein wichtiger Faktor im Kreditaufnahmeprozess und zeigt Kreditgebern Ihre Fähigkeit, einen Kredit zurückzuzahlen.
Was ist das Schulden-Einkommens-Verhältnis?
Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis gibt an, wie viel Schulden Sie jeden Monat im Verhältnis zu Ihrem Bruttomonatseinkommen bezahlen. Dies ist ein wichtiger Gesichtspunkt, denn wenn ein Kreditgeber eine Hypothek genehmigt, möchte er sicherstellen, dass Sie über genügend Einkommen verfügen, um den Kredit zurückzuzahlen.
Um Ihren DTI zu ermitteln, nehmen Sie die Summe aller Ihrer monatlichen Schuldenzahlungen und dividieren diese Zahl durch die Höhe Ihres Bruttoeinkommens, das Sie jeden Monat verdienen.
Ihr Bruttoeinkommen ist der Geldbetrag, den Sie verdienen, bevor Steuern oder Abzüge einbehalten werden. Ihre Schuldenzahlungen beziehen sich auf den Geldbetrag, den Sie jeden Monat für Ihre Kredite oder Kreditkarten ausgeben.
Obwohl Kreditgeber den DTI oft als eine einzelne Zahl bezeichnen, gibt es tatsächlich zwei verschiedene DTI-Zahlen, die sie betrachten können.
Verhältnis von Schulden zu Einkommen am Anfang
Ihr Front-End-DTI ist der Gesamtbetrag, den Sie jeden Monat im Verhältnis zu Ihrem Einkommen für Wohnraumzahlungen ausgeben. Die Berechnung erfolgt anhand Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung, einschließlich Grundsteuern, Hausratversicherung und Beiträgen der Hausbesitzervereinigung (falls zutreffend).
Bei einigen staatlich geförderten Darlehen wird zusätzlich zu einem maximalen Back-End-DTI auch ein maximaler Front-End-DTI festgelegt.
Back-End-Verhältnis von Schulden zu Einkommen
Wenn von DTI die Rede ist, ist im Allgemeinen das Back-End-Verhältnis gemeint. Dazu gehören alle Ihre monatlichen Schuldenzahlungen, einschließlich Ihrer Hypothek, Kreditkarten, Autokredite und aller anderen Zahlungen, die Sie jeden Monat leisten müssen.
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Was ist ein gutes Schulden-Einkommens-Verhältnis?
Wenn Sie eine hohe Schuldenlast haben und eine Hypothek oder eine andere Art von Darlehen beantragen möchten, machen Sie sich möglicherweise Sorgen über Ihre DTI-Quote.
Aber was ist ein gutes DTI-Verhältnis? Generell gilt: Je kleiner die Zahl, desto besser. Ein guter Benchmark liegt bei 36 % oder weniger.
Eine niedrige DTI-Quote kann Ihre Chancen auf eine Kreditgenehmigung erhöhen. Wenn es beispielsweise um Hypotheken geht, berücksichtigen Hypothekengeber in der Regel keine DTIs über 50 %.
Wenn Sie also eine eindeutige Zahl benötigen, sind 36 % oder weniger ideal. Aber DTIs bis zu 43 % gelten im Allgemeinen als in Ordnung.
Kreditgeber möchten wissen, dass Sie es sich angesichts Ihrer aktuellen finanziellen Situation leisten können, die Zahlungen für Ihre aktuellen Kredite zu leisten und gleichzeitig einen neuen Kredit aufzunehmen.
Welches Schulden-Einkommens-Verhältnis ist für eine Hypothek erforderlich?
Der maximale DTI, den Sie erhalten können, hängt von der Art der Hypothek ab, die Sie erhalten. Sie kann auch abhängig von anderen Faktoren in Ihrem Finanzprofil variieren. Wenn Sie beispielsweise über eine gute Kreditwürdigkeit verfügen, können Sie möglicherweise mit einem etwas höheren DTI durchkommen.
Hier finden Sie die Grundvoraussetzungen für die gängigsten Hypothekenarten. Bedenken Sie, dass einzelne Kreditgeber möglicherweise strengere Anforderungen haben.
Konforme Hypothek: 50 %
Konforme Hypotheken, die beliebteste Hypothekenart, ermöglichen DTIs von bis zu 50 %. Dies ist der maximale DTI, den Fannie Mae und Freddie Mac, die staatlich geförderten Einrichtungen, die die Richtlinien für konforme Hypotheken erstellen, zulassen.
Aber abhängig von den Details Ihres Hypothekenantrags, einschließlich Ihrer Kreditwürdigkeit und Anzahlung, qualifizieren Sie sich möglicherweise nicht für einen so hohen DTI. Einige Kreditnehmer sind möglicherweise nicht in der Lage, einen DTI von 36 % oder 45 % zu überschreiten.
FHA-Hypothek: 43 %, kann aber mit Ausgleichsfaktoren höher sein
Um eine FHA-Hypothek zu erhalten, benötigen Sie im Allgemeinen einen Back-End-DTI von unter 43 %. Das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung legt außerdem eine maximale Anfangsquote von 31 % für FHA-Darlehen fest, was bedeutet, dass Ihre monatliche Hypothekenzahlung, einschließlich Steuern und Versicherungen, 31 % nicht überschreiten darf, selbst wenn Ihre Gesamtverschuldung unter 43 % liegt. .
FHA-Kreditnehmer können sich jedoch manchmal mit höheren Quoten qualifizieren. Es ist möglich, eine FHA-Hypothek mit einer Front-End-Quote von 40 % und einer Back-End-DTI von 50 % zu erhalten, wenn Ihre Finanzen ansonsten solide sind. Möglicherweise benötigen Sie jedoch einen bestimmten Bargeldbetrag auf der Bank (sogenannte Barreserven) oder andere ausgleichende Faktoren, um sich für einen so hohen DTI zu qualifizieren. In einigen Fällen könnte sich ein Kreditnehmer sogar mit einer Back-End-Quote von bis zu 57 % qualifizieren.
VA-Hypothek: Variiert je nach Kreditgeber
Das Department of Veterans Affairs legt keinen maximalen DTI für die von ihm garantierten Kredite fest, sagt jedoch, dass DTIs über 41 % einer „genauen Prüfung“ bedürfen. Abhängig von Ihrem Kreditgeber benötigen Sie möglicherweise einen DTI von weniger als 41 %, um eine VA-Hypothek zu erhalten, obwohl einige Kreditgeber möglicherweise DTIs von bis zu 50 % akzeptieren.
USDA-Hypothek: 41 %
Um eine USDA-Hypothek zu erhalten, benötigen Sie wahrscheinlich eine Front-End-Quote von nicht mehr als 29 % und eine Back-End-Ratio von nicht mehr als 41 %.
Das Landwirtschaftsministerium lässt Ausnahmen zu, wenn der Kreditnehmer eine Kreditwürdigkeit von mindestens 680 und mindestens einen kompensierenden Faktor hat (z. B. Hypothekenzahlungen im Wert von mindestens drei Monaten auf der Bank). In diesem Fall können Sie möglicherweise ein USDA-Darlehen mit einer maximalen Front-End-Quote von 32 % und einer Back-End-Quote von 44 % erhalten.
In einigen Fällen können Kreditnehmer, die ansonsten gut qualifiziert sind, mit einem Back-End-DTI von bis zu 46 % genehmigt werden.
So berechnen Sie das Schulden-Einkommens-Verhältnis für eine Hypothek
1. Listen Sie alle Ihre monatlichen Schuldenzahlungen auf
Zahlungen für Autokredite, Studienkredite, Hypotheken, Privatkredite, Unterhalt und Unterhalt für Kinder sowie Kreditkarten gelten alle als monatliche Schulden.
Insbesondere wird bei der Berechnung die Mindestzahlung für alle Kreditkarten herangezogen und nicht der Betrag, den Sie jeden Monat tatsächlich zahlen. Haushaltsrechnungen, Kranken- und Kfz-Versicherungskosten gelten nicht als Schulden.
2. Ermitteln Sie Ihr monatliches Bruttoeinkommen
Ihr Bruttomonatseinkommen gibt an, wie viel Geld Sie vor Steuern mit nach Hause bringen.
3. Teilen Sie die monatlichen Schulden durch das monatliche Einkommen
Wenn Sie alle monatlichen Schuldenzahlungen durch das monatliche Bruttoeinkommen dividieren, erhalten Sie eine Dezimalzahl. Verschieben Sie den Dezimalpunkt um zwei Stellen nach rechts und Sie erhalten Ihren Prozentsatz oder Ihr DTI-Verhältnis.
Nehmen wir zum Beispiel an, Amelia möchte zum ersten Mal ein Haus kaufen. Ihr Bruttomonatseinkommen beträgt 5.000 US-Dollar und ihre monatlichen Schuldenzahlungen umfassen einen Autokredit in Höhe von 300 US-Dollar, Mindestzahlungen für Kreditkarten in Höhe von 100 US-Dollar und Zahlungen für ein Studiendarlehen in Höhe von 400 US-Dollar. Amelias Schulden-Einkommens-Verhältnis würde 16 % betragen (800 $ / 5.000 $ = 0,16). Bei einem so niedrigen Schulden-Einkommens-Verhältnis wäre sie wahrscheinlich für Hypothekengeber günstig.
Ihr Kreditgeber berücksichtigt jedoch auch die vorgeschlagene monatliche Zahlung des Kredits, den Sie im Rahmen Ihres DTI aufnehmen möchten. Dadurch wird der Kreditbetrag begrenzt, den Sie ausleihen können.
Angenommen, Amelia möchte eine Hypothek in Höhe von 300.000 USD mit einem Zinssatz von 6 % aufnehmen. Dies würde mit einer monatlichen Hypothekenzahlung von fast 1.800 US-Dollar einhergehen. Wenn wir diese monatliche Zahlung zu Amelias anderen Schulden addieren, steigt ihr DTI auf 52 %. Wenn Amelia Anspruch auf eine Hypothek hat, ist es wahrscheinlich, dass sie Anspruch auf weniger als die 300.000 US-Dollar hat, auf die sie gehofft hat.
So senken Sie Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis
Wenn Sie nachgerechnet haben und Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis mehr als 36 % beträgt, möchten Sie möglicherweise Ihren DTI senken, bevor Sie einen Kredit beantragen. Um Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis zu senken, haben Sie zwei Möglichkeiten:
- Zahlen Sie mehr von Ihren Schulden ab
- Verdienen Sie mehr
Bei der ersten Option müssen Sie mehr als den Mindestbetrag Ihrer Schulden begleichen. Nehmen Sie keine zusätzlichen Schulden auf und schmälern Sie nicht Ihr aktuelles Guthaben, damit Ihre Schulden nicht einen so großen Teil Ihres Einkommens verschlingen.
Die zweite Möglichkeit besteht darin, Ihr Einkommen zu steigern. Sie können dies tun, indem Sie Ihr Gehalt an Ihrem aktuellen Arbeitsplatz aushandeln oder sich einen Nebenjob suchen, um etwas zusätzliches Geld zu verdienen.
Wenn Sie diese Schritte unternehmen, um Ihr Guthaben zu senken und Ihr Einkommen zu steigern, wird Ihr DTI sinken. Sobald Ihr DTI sinkt, sind Sie besser in der Lage, einen Kredit zu beantragen.
Häufig gestellte Fragen zum Verhältnis von Schulden zu Einkommen
Was ist ein akzeptables Schulden-Einkommens-Verhältnis für eine Hypothek?
Als allgemeine Faustregel gilt, dass das Schulden-Einkommens-Verhältnis nicht über 50 % liegen darf, wenn Sie sich für eine Hypothek qualifizieren möchten. Um die besten Konditionen zu erzielen, ist es jedoch am besten, Ihren DTI unter 36 % zu halten.
Können Sie eine Hypothek mit 55 % DTI aufnehmen?
Es ist möglich, eine Hypothek mit einem DTI von 55 % zu erhalten, Sie benötigen jedoch einen ansonsten aussagekräftigen Antrag und sind wahrscheinlich auf staatlich abgesicherte Hypotheken beschränkt. Beispielsweise ermöglichen FHA-Darlehen möglicherweise DTIs von bis zu 57 %.
Wie ermittle ich mein Schulden-Einkommens-Verhältnis?
Um Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis zu ermitteln, addieren Sie einfach alle Ihre monatlichen Schuldenzahlungen und teilen Sie diese Zahl durch Ihr monatliches Bruttoeinkommen, also wie viel Sie vor Steuern verdienen.
Wie kann ich mein Schulden-Einkommens-Verhältnis schnell senken?
Wenn Sie einen Teil Ihres Kreditkartenguthabens abbezahlen, kann sich Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis schnell senken, da dadurch der Betrag sinkt, den Sie jeden Monat schulden. Sie könnten auch über die Aufnahme eines Schuldenkonsolidierungsdarlehens nachdenken, um den Betrag, den Sie an Zinsen zahlen, zu senken und die monatlichen Zahlungen zu reduzieren.