Was wäre nötig, um den Wohnungsmarkt zum Einsturz zu bringen?

Einige Dinge im Leben sind konstant: Die Sonne geht auf, wir alle werden eines Tages sterben, und jedes Jahr sagen die Leute, dass der Wohnungsbau zusammenbrechen wird. Außerdem sagen die Leute immer, dass wir kurz vor einer Rezession stehen und dass der Dollar jetzt jeden Tag zusammenbrechen wird! Ich glaube an Wirtschaftsmodelle und ich werde nicht ein paar Diagramme ohne Prognosemodelle aufwerfen, weil ich den Weg aufzeigen möchte, auf dem diese Dinge geschehen können. Wir müssen alles einen Tag nach dem anderen nehmen und gegebenenfalls neue Variablen hinzufügen.

Nachdem ich das Wiederherstellungsmodell von America is Back auf HousingWire geschrieben hatte, schrieb ich ein Artikel in meinem Blog darüber, was nötig wäre, um die Immobilienpreise am 10. April 2020 zum Einsturz zu bringen. Die wirtschaftliche Vision ist entscheidend, wenn man vorhersagt, was damals passieren würde, denn das waren einige der dunkelsten wirtschaftlichen Tage, an die ich mich erinnern kann. Dennoch hatten einige von uns Vertrauen in unsere Wirtschaftsmodelle.

COVID-19 passierte gleich zu Beginn des Jahres 2020; das ist auch der zeitraum, in dem ich für den beginn des wohnungsbaus fünf jahre prognostiziert hatte, die es nur einmal im leben gibt. Die Jahre 2020-2024 würden immer anders sein als 2008-2019. Wie sich bei COVID herausstellte, hatten wir den bedeutendsten demografischen Wandel, der jemals in der Geschichte verzeichnet wurde, mit den niedrigsten jemals verzeichneten Hypothekenzinsen, und Hausbesitzer haben auf dem Papier die besten Finanzen aller Zeiten.

Nachdem dies gesagt ist, schauen wir uns an, was passieren muss, damit die Immobilienpreise abstürzen. Hier ist ein Punkt-für-Punkt-Vergleich dessen, was ich vor dem 10. April 2020 gesagt habe, und wo wir heute stehen.

Bestandsgeschwindigkeit

10. April 2020: Wir brauchten schnell viel Inventar

Die Geschwindigkeit des Bestandsanstiegs in den nächsten drei Monaten ist begrenzt. Es sollte mit einer längeren Dauer steigen, um ein Haus zu verkaufen. Anders als im Jahr 2006, als die Nachfrage schwächer wurde und die Lagerbestände über sechs Monate lagen, ist es jetzt während der BC-Phase (vor COVID) genau umgekehrt. Für AD (nach der Krankheit) müssen die Sperrprotokolle jedoch viel länger bestehen bleiben. Dies bedeutet dann, dass die Nachfrage länger anhält.

April 2022: Das Inventar wurde nicht wiederhergestellt.

Der Bestand brach 2020, 2021 und 2022 ein. Wir haben immer noch negative Bestandsdaten im Jahresvergleich, weshalb ich dies als einen äußerst ungesunden Wohnungsmarkt bezeichnet habe. Mein Ziel ist es, dass der Gesamtbestand wieder auf 1,52 bis 1,93 Millionen steigt – sobald das passiert, kann ich das ungesunde Etikett vom Wohnungsmarkt nehmen.

Wir müssen die Preise in diesem Jahr, im nächsten Jahr und im Jahr 2024 senken, um sicherzustellen, dass wir für 2025 unter 23 % kumulatives Preiswachstum bleiben. Mit dem Zusammenbruch der Lagerbestände sind wir in großen Schwierigkeiten.

Wir befinden uns in der Zeit des Jahres, in der der Lagerbestand normalerweise zunimmt. Wir möchten, dass der Bestand Jahr für Jahr positiv ist, nicht negativ! Wenn Sie nach einem Immobiliencrash suchen, müssen Sie Ihr Inventar ohne Nachfragegebote in die Höhe schnellen lassen. Daten zur monatlichen Versorgung, die bei 1,7 Monaten liegen, werden das nicht tun. Wie Sie oben sehen können, lag die monatliche Lieferung in den Jahren 2006, 2007, 2008, 2009, 2010 und 2011 im Durchschnitt über 6 Monaten und lief bei 8,71 Monate während dieser sechs Jahre.

10. April 2020: Wir hatten Zyklushochs in der Nachfrage mit Lagerbeständen auf Zyklustiefs.

Die Lagerbestände in dieser Zeit der Lockdown-Protokolle beginnen an einem ganz anderen Punkt als 2006. Auch die demografischen Daten für den Wohnungsbau sehen solide aus, da die größte Altersgruppe in der Geschichte der USA zwischen 26 und 32 Jahre alt ist und das Durchschnittsalter für Erstkäufer von Eigenheimen liegt jetzt 33.

April 2022: Wenn überhaupt, ist die Nachfrage höher und der Lagerbestand niedriger.

Wir sind derzeit eint 1,7 Monate, Wenn Sie also nach Wohnungen suchen, um zu stürzen, müssen Sie viel mehr Gesamtbestand und monatliche Angebotsdaten sehen, um in kurzer Zeit in die Höhe zu schießen.

10. April 2020: Viele Leute sagten einen Absturz im Wohnungsmarkt aufgrund von Nachsicht voraus, was viele notleidende Verkäufe erfordern würde.

Aufgrund des Timings müsste dies eine Geschichte von 2021 sein. Zwangsvollstreckungen sind ein langwieriger Prozess. Die Regierung wird ihr Bestes geben, um so viele Zwangsvollstreckungen wie möglich zu verhindern. Selbst wenn Sie einen merklichen Anstieg der Zahlungsrückstände sehen, bedeutet dies nicht, dass in ein bis zwei Monaten Zwangsvollstreckungen in großen Mengen erfolgen werden. Aufgrund des Nachsichtsfaktors in 2020 würde ich das 2021 auf jeden Fall im Auge behalten. Die legitimen Hausbesitzer mit hohem Risiko sind die FHA-Eigenheimkäufer 2018/2019 und 2020, weil ihnen das Verkaufen von Eigenkapital fehlt, und sie würden den kleineren Teil der in diesem Zyklus gekauften Wohnungsbaudarlehen mit einem FICO-Score von unter -60 ausmachen.

April 2022: Es gab keinen Forbearance-Crash.

Die Nachsichts-Crash-Brüder schnauften, nicht in geringem Maße, aber auf die prominenteste Art und Weise, die jemals in der Geschichte aufgezeichnet wurde. Der von ihnen geforderte epische Immobiliencrash ist nicht nur nicht eingetreten, die Immobilienpreise sind 2021 so stark überhitzt, dass der Immobilienmarkt wirklich ungesund wurde.

ich davor gewarnt auf Bloomberg Financial im Januar 2021. Im Laufe der Jahre drehte sich ein beträchtlicher Teil meiner wirtschaftlichen Arbeit um Wohnungsbaukredite. Ein trüber Markt für Immobilienschulden war das Beste für den US-Immobilienmarkt, und wir sollten niemals die Kreditvergabestandards lockern, um zu versuchen, die Nachfrage zu fördern. Die Kreditvergabestandards sind bereits liberal genug, also müssen wir diesen Weg nicht einschlagen.

Late-Cycle-Lending ist in der Kreditbranche immer ein Risiko. Menschen, die spät in einer Expansion mit geringer Anzahlung ein Haus in einem fallenden Markt kaufen, riskieren einen Leerverkauf oder eine Zwangsvollstreckung. Abgesehen von diesem Risiko ist alles andere in Ordnung.

Noch einmal, was ist im Wohnungsbau von 2002 bis 2008 passiert? Wir hatten einen Kreditboom. Die Kreditwürdigkeit verschlechterte sich von 2005 bis 2008. Dann, nach all dem, begann die Rezession mit dem Verlust von Arbeitsplätzen. Unser Markt ist ganz anders als in der Zeit von 2002 bis 2008.

Der Cashflow der Amerikaner ist im Moment besser als je zuvor: Sie hatten über die Jahre hinweg feste niedrige Schuldenkosten, wurden mehrfach refinanziert und das alles, während ihre Löhne stiegen.

Der Großteil des Wohnungsbestands der Eigentümer ist also in bester Verfassung. Sie müssen sich keine Sorgen über eine Massenverfallserklärung machen, die von ihnen kommt.

Da Hypothekenschulden die bedeutendste Schuld in Amerika sind, sehen die Daten zur Verschuldung der Haushalte großartig aus; Diese beiden Diagramme wurden diese Woche aktualisiert.

Zusätzlich zu all den Kreditzahlungsdaten, die großartig aussehen, sieht die verschachtelte Aktienposition fantastisch aus.

Vom großen Len Kiefer, stellvertretender Chefökonom aus Freddy Mac:

Wenn wir Kreditstress in den Daten sehen, können wir darüber sprechen. Wenn dies jedoch nicht vor der nächsten Rezession geschieht, ist die spätzyklische Kreditvergabe wirklich Ihr einziges Risiko. Und wer weiß, vielleicht wird die Regierung von nun an eine gekürzte Version der Nachsicht betreiben, um sicherzustellen, dass das Leben der Familien nicht zerstört wird.

Die Zeit wird es zeigen. Die spätzyklische Kreditvergabe ist jedoch immer ein Risiko für Leerverkäufe und Zwangsvollstreckungen. Dies wäre ein Zwangsverkauf, im Gegensatz zu den ungesunden Zwangsgeboten, die wir jetzt auf dem derzeitigen Wohnungsmarkt haben. Wieder, mit Sicherheit Erste-Welt-Probleme.

Als jemand, der Immobilienpreise fallen sehen möchte, behalte ich all dies im Auge. Wenn Sie jedoch darauf warten, dass die Immobilienpreise wieder das Niveau von 2012 erreichen, wie es die Housing Bubble Boys 2.0 seit 2012 sagen, benötigen Sie Folgendes:

1. Die Lagerbestände steigen massiv an, über sechs Monate Wohnungsangebot mit Dauer, und die Gesamtlagerbestände explodieren, wie wir von 2006 bis 2011 gesehen haben.

Ab sofort bete ich jeden Tag, dass der Bestand wieder auf das Niveau von 2019 zurückkehrt

2. Die Nachfrage sinkt und fällt schnell, ohne Marktgebot für Häuser, wodurch der Bestand schneller steigen kann.

Ich habe keinen allzu großen Unterschied im bisherigen Jahrestrend bei Kaufanwendungstrends gesehen. Nachdem ich einige COVID-19-Anpassungen an den diesjährigen Daten vorgenommen habe, von denen ich glaube, dass sie Mitte Februar endeten, kann ich seit Jahresbeginn nur eine Auswirkung von 2 % bis 4 % im Jahresvergleich feststellen.

Vor zwei Wochen beispielsweise stiegen die Kaufanwendungsdaten um 1 %, und diese Woche gingen sie von Woche zu Woche um 3 % zurück. Die Jahresdaten sind diese Woche um 9 % gesunken, aber denken Sie daran, dass diese Datenlinie seit Juni 2021 im Jahresvergleich negativ ist.

Aufgrund des schnellen Anstiegs der Immobilienpreise in den Jahren 2020-2022 glaube ich, dass höhere Zinsen den Immobilienmarkt abkühlen sollten. Vergessen Sie nicht, dass der Hypothekenkäufer der bedeutendste Eigenheimkäufer ist; sie sind am wichtigsten. Ich glaube, einige Leute, die sagen, dass iBuyers und Wall-Street-Investoren den Immobilienmarkt aufhalten, verstehen nicht, dass sie eine superbullische These aufstellen, dass Immobilien niemals verblassen können.

Höhere Kurse haben immer zu mehr Tagen auf dem Markt geführt und das Preiswachstum gedämpft; Es sollte jetzt nicht anders sein, wenn man von einigen extremen Wachstumsniveaus der Eigenheimpreise ausgeht.

Wenn Sie jedoch einen Absturz der Immobilienpreise erwarten, müssen die Kaufanwendungsdaten für einige Zeit im Jahresvergleich um 20 % bis 30 % gesunken sein, ohne dass sich eine Erholung wie Ende 2006 in Richtung des unteren Endtrends dazwischen ergibt 2010-2012.

Damit der Immobilienmarkt zusammenbricht, müssten die Zinsen auch hoch bleiben, was bedeutet, dass Sie nicht wollen, dass die Wirtschaft in eine Rezession gerät und die Anleiherenditen wieder sinken. Sie müssten zuerst Immobilien zum Absturz bringen und dann eine Rezession mit Arbeitsplatzverlusten haben, wie wir sie von 2006 bis 2008 erlebt haben. Viel Glück übrigens damit.

Die Nachhaltigkeit des Wohnungsmarktes ist von entscheidender Bedeutung, daher muss sich das Wachstum der Eigenheimpreise abkühlen. Da ich mein fünfjähriges kumulatives Immobilienpreiswachstumsmodell von 23 % in zwei Jahren verloren habe, hoffe ich, dass der Markt eine Verschnaufpause einlegt.

Wie ich 2020 schrieb:

Dies sind dunkle Zeiten. Aber selbst in dunklen Zeiten sind wir übernatürlich bereit, das Licht am Ende des Tunnels zu sehen. Wir haben im Physiologieunterricht gelernt, dass die Fotorezeptoren des menschlichen Auges ein einzelnes Lichtphoton erkennen können. Während wir Licht möglicherweise erst wahrnehmen, wenn neun oder mehr Fotos auf die Netzhaut treffen, erkennen wir es, bevor wir es wahrnehmen können. Ebenso werden wir, wenn wir fleißig sind, in der Lage sein, die Rückkehr der Hoffnung und des Lichts zu erkennen, die in die amerikanische Wirtschaft zurückkehren, bevor es von all den armen maskierten Seelen um uns herum wahrgenommen wird.