Chefredakteurin Sarah Wheeler traf sich mit Tom Cronkright, Mitbegründer und Vorstandsvorsitzender von ZertifikatID und CEO von Sun-Titelum über den Kampf gegen die neuesten Betrugsfälle und Betrügereien zu sprechen, während böswillige Akteure ein neues Arsenal an technischen Tools nutzen, um Käufern und Verkäufern von Immobilien Schaden zuzufügen.
Sarah Wheeler: Können Sie uns einen kurzen Überblick darüber geben, wo wir in Sachen Betrug stehen?
Thomas Cronkright: Betrug ist nach wie vor eine der größten Herausforderungen im Immobilienbereich, zusammen mit den makroökonomischen Herausforderungen – Zinssätze und niedrige Lagerbestände – und den aktuellen Rechtsstreitigkeiten um Provisionen. In diesem Jahr kommt es zu einer weiteren Steigerung des Telebetrugs im Bereich Social Engineering und der Kompromittierung geschäftlicher E-Mails, und zwar auf verschiedene neue Arten.
Daher konzentrieren sich Betrüger immer noch auf Barzahlungen des Käufers. Sie haben sich auf die Rückzahlung von Hypotheken konzentriert, werden jedoch bei der Umleitung von Hypothekenrückzahlungen immer ausgefeilter. Und der Nettoerlös des Verkäufers bleibt weiterhin ein Ziel.
Einer der Fortschritte in diesem Jahr war die Einführung neuer Technologieplattformen wie chatGPT, die mithilfe von KI die Stimme einer Person nachahmen, um Telefonnummern zu fälschen. Die böswilligen Akteure werden also immer technologieaffiner, was ihre Social-Engineering-Strategien umso glaubwürdiger macht.
SW: Wie nutzen sie generative KI?
TC: Es gab Fälle, in denen generative KI eingesetzt wurde, um die Stimme einer Person zu fälschen, um E-Mails zu schreiben, die sonst möglicherweise leichter zu erkennen gewesen wären. Bei sinkenden Stückzahlen, aber steigenden Immobilienpreisen haben wir gesehen, dass die Betrüger geduldig und disziplinierter sind, was einfach zu mehr Glaubwürdigkeit des Betrugs führt.
Lassen Sie uns diese Saite also eine Schicht tiefer ziehen. Es veranlasst uns in der Branche – Titelregulierung, Immobilien, Hypothekendarlehen, Anwälte – zum Umdenken: Kann man einer Voicemail überhaupt vertrauen? Sie haben also einen Kunden, der anscheinend eine Voicemail hinterlassen hat: „Hey, ich bin auf Reisen.“ Ich weiß, dass ich gesagt habe, dass ich bei der Schließung dabei sein und einen Bankscheck abholen kann. Aber jetzt muss ich Ihnen einige Zahlungsinformationen für eine Überweisung senden und Sie müssen diese nur für die Akte notieren.’ Dies führt dazu, dass die Branche einen Schritt zurücktritt, da selbst einige dieser nahezu unveränderlichen Sicherheitsebenen, Eckpfeiler des Prozesses, jetzt gefährdet oder zumindest in Frage gestellt werden können.
Es gibt Programme, bei denen ich 10 Sekunden Ihrer Stimme nehmen, sie in ein Programm einfügen und diese regenerieren könnte, um alles zu sagen, was ich von Ihnen sagen möchte, und das würde weniger als drei Minuten dauern. Und das ist mittlerweile alles öffentlich verfügbare Technologie.
Sarah Wheeler: Was siehst du sonst noch?
TC: Betrug durch Verkäuferfälschung. Was wir über Betrüger gelernt haben, ist, dass sie einen erfolgreichen Betrug nie aufgeben. Es ist also nichts verschwunden, aber dieses Jahr ist ein neuer Risikovektor in großem Umfang aufgetaucht, und zwar der Betrug durch Verkäuferfälschung. Dabei geht es in der Regel um leer stehende oder unbebaute Grundstücke, bei denen die Betrüger nicht einmal ein E-Mail-Konto kompromittieren müssen – sie müssen nicht einmal fischen. Sie müssen nicht die Kontoübernahme und die Regeländerungen und all diesen Kram durchführen. Sie gehen einfach in das Grundbuch und suchen nach Immobilien, die entweder als leer oder nicht saniert aufgeführt sind. Und dann geben sie sich als Grundstückseigentümer aus.
Sie erstellen ein gefälschtes, von der Regierung ausgestelltes Dokument wie einen Führerschein oder einen Reisepass, das alle Anmeldeinformationen des Immobilieneigentümers enthält, mit Ausnahme des Bildes des Täters. Und sie erbitten ein Angebot bei einem Makler: Der Immobilienmakler nimmt das Angebot entgegen und verlangt einen Ausweis, der es überprüft. Und das geht bis zum Abschluss. Der „Verkäufer“ beantragt eine Fernabwicklung, also einen Notar außerhalb des Staates, und der Täter erscheint mit dem gefälschten Ausweis und unterschreibt die Unterlagen vor dem Notar.
Diese Dokumente gehen zurück an das Titelunternehmen und die Gelder werden auf ein Konto in den Händen des Bösewichts überwiesen. Und dann, Monate und sogar Jahre später, erfährt der Immobilieneigentümer davon. An der Ostküste gibt es derzeit einen aufsehenerregenden Fall, bei dem jemand ein Grundstück gekauft hat und mit dem Bau eines fast 1,5 Millionen Dollar teuren Hauses begonnen hat. Der Grundstückseigentümer taucht ein Jahr später auf und reicht Klage ein. Er sagt: Zerreißt das Haus – ich habe es nie verkauft.
SW: Wie verbreitet ist das?
TW: Nun, ich bin in West Michigan, und allein in unserem Markt haben CertifID und unsere Titelagentur seit März 35 bestätigte Fälle von Verkäuferfälschung festgestellt. Und ich wurde heute auf zwei weitere aufmerksam gemacht. Abgesehen von der generativen KI, die uns dazu bringt, sogar Voicemails oder die Person, mit der ich spreche, in Frage zu stellen, wenn jemand anderes das Gespräch initiiert, müssen wir jetzt wirklich über die physische Dokumentation nachdenken. Versuche ich zu bestätigen, dass es sich um ein gültiges Ausweisdokument handelt, oder muss ich wirklich sicherstellen, dass die Identität der Person tatsächlich die ist, für die sie sich ausgibt, damit ich auf jeden Fall bestätigen kann, dass ich es tatsächlich mit der richtigen Person zu tun habe? sie stellen sich vor mich hin.
SW: Das, wovon Sie reden, ist der Stoff für Albträume, und tatsächlich war es Ihr eigener Albtraum, der Sie dazu bewogen hat, CertifID zu gründen. Und einer der beunruhigendsten Aspekte ist, dass man danach nicht mehr viel tun kann.
TW: Ja, das Pendel schwingt leider in Richtung Prävention, weil es immer schwieriger wird, nach einem Vorfall die Heilung zu bewerkstelligen. Bei so viel Technologie ist dies mittlerweile fast ein grenzenloses Verbrechen, das rund um die Uhr stattfindet. Es beginnt mit der Aufklärung, und die Frage für uns alle ist: Versteht der Verbraucher, dass seine Ersparnisse für das Leben wichtig sind? ihre Liquidität könnte gefährdet sein? Und außerdem wissen es die beteiligten Parteien möglicherweise nicht, weil jemand gefälscht wird.
Und dann geht es von der Aufklärung zum Engagement und wie wir das Engagement während dieses langen Transaktionszyklus aktiv halten – um sicherzustellen, dass an Tag 42, 43 immer noch derselbe Bewusstseinsgrad im Vordergrund steht. Wir müssen Käufer und Verkäufer auch über den Geldverkehr aufklären. Und ehrlich gesagt reden wir als Branche nicht ausreichend über die Bewegung des Geldes.
SW: Lassen Sie uns über den Teil zur Identitätsüberprüfung sprechen.
TC: Mit CertifID verfolgen wir einen mehrschichtigen Ansatz, um die Identität einer Person zu prüfen und ein gewisses Maß an Vertrauen zu schaffen. In meiner Titelfirma verwenden wir CertifID, um die Identität aller Verkäufer direkt zu dem Zeitpunkt zu validieren, zu dem wir eine Titelbestellung eröffnen. Bevor wir die öffentlichen Aufzeichnungen durchsuchen, sagen wir: „Hey, warum nehmen wir uns nicht einfach einen Moment Zeit und stellen wir sicher, dass sie die sind, für die sie sich ausgeben.“ Und wir fangen diese schlechten Schauspieler täglich. Vor zwei Jahren hätte ich Ihnen gesagt, dass es vielleicht einmal im Monat oder alle zwei Monate vorkommt, und jetzt scheint es nur noch ein alltägliches Ereignis zu sein.
SW: Sie sind die Führungskraft eines Unternehmens, auf dessen Sicherheit sich viele andere Unternehmen verlassen. Was hält Sie nachts wach, wenn Sie darüber nachdenken, was gerade passiert und was passieren könnte?
TC: Das alles tut es! Es handelt sich um Überweisungsbetrug, aber was noch wichtiger ist, ich würde sagen, es ist Social Engineering, denn wir betrachten Überweisungen jetzt als die Monetarisierung von Social Engineering. Daher wird es bei unserer Mission jetzt und auch in Zukunft ausschließlich um die Validierung der Identität gehen. Und es gibt kein Team oder keine Führungsstruktur, die sich mehr mit diesem speziellen Thema beschäftigt als mein Team.
Wir konzentrieren uns sehr darauf, wie die neuen Fortschritte in der Technologie es den Akteuren ermöglicht haben, ihr Spiel zu verbessern. Dann müssen wir sicherstellen, dass unsere Technologie – die Art und Weise, wie wir mit der Bedrohung umgehen und sogar wo wir im Arbeitsablauf stehen – muss sich weiterhin anpassen und an diese neuen Bedrohungen anpassen.
Das andere, was mich schlaflos hält, ist, dass es in unserer Branche immer noch eine große Tendenz zum Optimismus gibt, die das Verhalten bei vielen Dingen bestimmt. Die Leute denken, das sei nicht mein Risiko. Ich habe davon gehört, aber das wird mir nicht passieren – ich sitze in einer ländlichen Gegend im Norden Michigans und niemand wird auf einem 40.000-Dollar-Grundstück herumhacken. Lassen Sie mich Ihnen sagen: Das werden sie auf jeden Fall.
Die Betrügereien sind immer entwickelnd. Und es kam zu erheblichen Datenverstößen, sodass Kriminelle über mehr Informationen zu Bankkonten und Sozialversicherungsnummern verfügen. Die Branche weist nun zusätzliche Schwachstellen auf.
SW: Wie stellen Sie sicher, dass sich Ihr Team schneller weiterentwickelt als die neuen Betrugsbedrohungen?
TC: Ich denke, das gelingt durch Kultur und durch Transparenz. Und ich meine, man muss einfach davon besessen sein. Wir hatten eine sehr erfolgreiche Serie-B-Aufstockung und die Idee dabei war, dass es sich um eine Produkt- und Sicherheits-Lead-Aufstockung handeln würde. Wir werden nur ein einfaches Tool zur Identitätsüberprüfung entwickeln, ohne dass wir Verkabelungsinformationen sichern müssen. Dies ist eines der Dinge, die wir im ganzen Land getestet haben. Es hat wunderbar funktioniert. Das ist also ein Beispiel für ein reines ID-Validierungstool, das es jemandem zu Beginn einer Beziehung ermöglichen würde, seine Identität zu bestätigen – und nicht, wenn es darum geht, Gelder zu überweisen.
Ein Gewinn in dieser Situation ist, dass jemand die Hand hebt und sagt, dass etwas nicht stimmt und ich mich besser bei jemandem erkundigen sollte, bevor ich diese Überweisung sende.
Wir haben aus Talentperspektive strategisch die Entscheidung getroffen, das Beste zu wollen, ohne uns dafür zu entschuldigen, und wir haben uns dafür entschieden. Und man bringt diese Gruppe zu einer Mission zusammen, wie wir sie gerade haben, und man haucht ihr Kultur ein und man haucht den Beweis ein. Wir wurden dazu berufen und dafür bin ich einfach dankbar. Wir haben ein Team um uns, das diese Vision und Leidenschaft jeden Tag in die Tat umsetzen kann.
Es gibt nie einen Hauch von Tageslicht – nicht bei dem, was auf dem Markt vor sich geht. Ich habe mir vorgenommen, dass dies auch in den kommenden Jahren eine ständige Herausforderung sein wird.
Ein Grund dafür ist die Anzahl der Kauftransaktionen, die inzwischen ausschließlich in bar abgewickelt werden. Da es im Zyklus weniger Transaktionen und höhere Beträge gibt, stellt die Immobilientransaktion ein riesiges Potenzial für Betrüger dar. Die andere Sache ist die Bewegung des Geldes. In der Vergangenheit bestand eine ziemlich gute Chance, dass sich auf dem Konto, auf das das Geld umgeleitet wurde, noch Geld befand, selbst wenn dies am dritten oder vierten Tag nach Durchführung der Transaktion geschah, sobald wir benachrichtigt wurden. Mittlerweile ist das auf ein oder zwei Tage geschrumpft. Das Geld bewegt sich so schnell zwischen Krypto-Wallets und Tumblern und dann anderen Wallets und schließlich in Fiat-Währung oder in Banken im Ausland.
SW: Was stimmt Sie optimistisch, wenn Sie sehen, dass die Betrugsbekämpfung zunimmt?
TC: Ich bin sehr optimistisch, weil wir mit unserer Plattform und bei unseren Kunden gezeigt haben, dass Sie dies in großem Umfang beseitigen können, wenn Sie eine echte Akzeptanz erreichen – wenn Ihre Mitarbeiter und Ihre Kunden geschult werden. Im Jahr 2015 wurde mir ein Betrag von 180.000 US-Dollar gestohlen, und seitdem ist unter unserer Aufsicht nichts mehr passiert, und wir sind eine der größten Titelagenturen im Bundesstaat Michigan. Es ist also machbar, und wir haben Beispiele von großen und kleinen Unternehmen gesehen, die, wenn sie ihre Arbeit investieren und tun, was getan werden muss. Es geht nur darum, wie wir diejenigen Menschen erreichen und schulen können, die sich mit dem Risiko nicht identifizieren oder die denken: „Ich kann nicht mit Geld umgehen, ich bin nur ein Immobilienmakler, das ist das Problem von jemand anderem.“ Bis sie mit einer Klage belegt werden, weil ihr Kunde seine Ersparnisse verloren hat oder weil er einfach ein Grundstück zum Verkauf angeboten und verkauft hat, ohne zu wissen, dass er von jemandem, der sich als der eigentliche Eigentümer ausgibt, völlig getäuscht wurde.
Ich bin unglaublich optimistisch, weil es hier eine Roadmap gibt. Es ist nicht nur CertifID als Wundermittel. Es handelt sich dabei um eine wichtige Ebene, aber es geht um Bildung, Engagement, Technologie und einfach darum, eine Gemeinschaft zu schaffen. Das ist einfach sicherer, weil Sie engagierter sind.