Obwohl die Hypothekenzinsen in den letzten sechs Wochen um über 7 % gestiegen sind, sind die Immobilienpreise nicht gesunken. Wir können jedoch feststellen, dass etwas weniger Käufe getätigt werden. Da die Nachfrage sinkt, sinken die Preise nicht. Infolgedessen ist der verfügbare Bestand an zum Verkauf stehenden Häusern jede Woche etwas höher. Nicht viel höher, aber es geht langsam weiter.
Die Hypothekenzinsen liegen auf dem höchsten Stand seit vielen Jahren. Anfang des Jahres sah es so aus, als ob die Zinsen wieder etwas sinken könnten, aber seit anderthalb Monaten erholen sie sich wieder. Die überraschend starke Konjunktur lässt die Märkte davon ausgehen, dass die Fed die Zinsen länger hoch halten wird, weshalb die Hypothekenzinsen diesem Beispiel folgen. Höhere Hypothekenzinsen bedeuten höhere monatliche Zahlungen, eine geringere Erschwinglichkeit für Hauskäufer und etwas weniger Transaktionen. Da wir uns dem Ende des Sommers nähern, nimmt der Lagerbestand aufgrund der geringeren Anzahl an Transaktionen leicht zu. Wann wird der Lagerbestand in diesem Jahr seinen Höhepunkt erreichen? Es sollten noch mindestens ein paar Wochen vergehen. Dann, Altos Wir werden beobachten, ob ein weiterer Anstieg der Hypothekenzinsen – wie im letzten September – den Immobilienmarkt erneut aus der Bahn werfen wird.
Inventar
Der Lagerbestand steigt immer noch jede Woche ein wenig, während wir uns dem Ende der Saison nähern. Derzeit sind 488.000 Einfamilienhäuser auf dem Markt, das ist ein Anstieg von weniger als 1 % gegenüber der letzten Woche. Derzeit sind 10 % weniger Häuser auf dem Markt als im Jahr 2022.
Ich gehe davon aus, dass die Lagerbestände bis zum Monatsende noch drei Wochen lang steigen werden. Ich erwarte auch in der kommenden Woche ein weiteres Lagerwachstum von 1 %. Dann wird sich das Tempo abschwächen und im September beginnen, nachzulassen.
Es kommt ziemlich häufig vor, dass der Lagerbestand in der letzten Augustwoche seinen Höhepunkt erreicht. Tatsächlich hatten die Lagerbestände im Jahr 2022 ebenfalls im August ihren Höhepunkt erreicht, runden den Höchststand ab und begannen für den Herbst zu sinken, als die Zinsen im September in die Höhe schnellten. Daher ist die Zahl der auf dem Markt befindlichen Häuser im Jahr 2022 im September und Oktober gestiegen, was sehr ungewöhnlich war. Sollten die Zinsen diesen Herbst erneut steigen, erwarte ich das gleiche Verhalten. Die Daten zeigen den ungewöhnlichen Anstieg des Lagerbestands im Diagramm oben. Die hellrote Linie stellt den Augustbestand dar. Es begann zu sinken, aber im September hörten die Käufer auf und die Lagerbestände stiegen stark an. Im Jahr 2022 erreichten die Lagerbestände in der letzten Oktoberwoche ihren Höhepunkt. Vergleichen Sie das mit der diesjährigen Kurve und Sie können sehen, dass wir das Jahr 2023 mit wahrscheinlich 20 % weniger Häusern auf dem Markt beenden werden als im Jahr 2022.
Ich habe das schon einmal gesagt und ich wiederhole: Verbraucher reagieren sensibler auf die Veränderung der Hypothekenzinsen als auf die absoluten Zinssätze. Die Hypothekenzinsen liegen derzeit bei über 7 %, und die Daten zeigen eine langsame Nachfrage. Im Jahr 2022 stiegen die Zinssätze innerhalb weniger Wochen von niedrigen 6 % auf 7,5 %. Es war dieser Sprung, der jeden Käufer abschreckte – der Moment der Veränderung, in dem die Leute aufhörten zu kaufen. Da diese Käufer aufhörten, wuchsen die Lagerbestände gegen Ende des Jahres. Mittlerweile liegen die Zinsen bei 7 %, liegen aber praktisch das ganze Jahr über auf diesem Niveau. Auch wenn die Nachfrage langsam ist, sinkt sie nicht. Ich habe keine Anzeichen dafür gesehen, dass die Hypothekenzinsen von hier aus sinken werden, aber wenn sie es täten, würden die Käufer reagieren und der verfügbare Bestand an unverkauften Häusern auf dem Markt würde ebenfalls sinken.
Es ist kein Geheimnis, dass es auf diesem Markt keine Verkäufer gibt. Jede Woche kommen irgendwo in den USA nur 61.000 oder 62.000 Einfamilienhäuser auf den Markt. Zu diesem Zeitpunkt im Jahr 2022 begann der wöchentliche Rückgang neuer Angebote. Obwohl es im September nur wenige neue Verkäufer gab, gab es noch weniger Käufer, sodass die Lagerbestände stiegen. Ich habe September 2022 in der Tabelle unten hervorgehoben. Bis Juli lag das Volumen neuer Einträge jede Woche im normalen Bereich wie in den Vorjahren. Plötzlich ging das Volumen neuer Einträge jede Woche zurück. Das war natürlich auch die Zeit, in der die Käufer aufhörten. Damals habe ich mich auf die Käufer konzentriert – nur auf die Nachfrageseite der Gleichung. Ich fing an Werde pessimistisch zu den Immobilienpreisen in 2023. Wäre ich weiser und aufmerksamer gewesen, hätte ich schon im August 2022 sehen können, wie die Saat für die diesjährige Knappheitskrise gesät wurde.
Die dunkelrote Linie in diesem Diagramm stellt deutlich weniger neue Verkäufer pro Woche dar als in normalen Jahren.
Die wichtige Erkenntnis aus den neuen Angebotsdaten ist, dass es nirgendwo in den Daten Anzeichen für einen Anstieg der Verkäuferzahlen gibt. Es gibt noch keine Anzeichen dafür, dass die Lagerbestände in naher Zukunft wesentlich wachsen werden. Es gibt keine AirBnB-Busbesitzer, die in großen Mengen ausladen. Die Anleger geraten nicht in Panik. Es gibt keine Hausbesitzer, die in Not geraten und nicht in der Lage sind, ihre Hypotheken zu bezahlen. Im Jahr 2022 begannen die Daten, diesen Trend zu zeigen, und es gab immer noch viele Menschen, die davon ausgingen, dass sich ein Blasenplatzungsszenario abspielte – dass es ein riesiges Angebot, eine schwache Nachfrage und sinkende Immobilienpreise geben würde. Keine dieser Befürchtungen hat sich natürlich bewahrheitet.
Aber die Wirtschaft könnte von hier aus noch sinken. Wir können nicht davon ausgehen, dass sich der Markt nicht ändern wird. Wenn einige dieser Klassen von Hausbesitzern ihre Wohnung verlassen müssen, wenn einige der Befürchtungen über den Immobilienmarkt endlich wahr werden, wird dies sehr schnell in den wöchentlichen Daten zu neuen Angeboten auftauchen. Derzeit gibt es keine Anzeichen für einen Anstieg neuer Angebote.
Das bringt uns zum Verkaufstempo. Im Jahr 2022 liegt der Markt immer noch unter dem Tempo der wöchentlichen Neuverträge. Derzeit gibt es 5 % weniger Verkäufe als im Jahr 2022. Auch wenn die Verkaufsrate im Jahr 2022 zurückging, gibt es jetzt immer noch weniger Verkäufe. Natürlich ist die Nachfrage seitens der Käufer gering, aber wie wir gerade gesehen haben, handelt es sich hier um einen angebotsbeschränkten Markt. Wir haben jede Woche so wenige neue Angebote, dass es unmöglich ist, die Verkaufsrate zu steigern.
Solange die Hypothekenzinsen bei oder über 7 % bleiben, können Sie leicht erkennen, wie die niedrige Verkaufsrate anhalten wird. Wenn wir Glück haben, wird die Verkaufsrate vielleicht im September oder Oktober höher ausfallen als die miserable Rate Ende 2022.
Ausstehende Verkäufe
Da wir das ganze Jahr über diese überraschenden Aufschwünge auf dem Immobilienmarkt hatten, habe ich nach Anzeichen dafür gesucht, dass das Transaktionsvolumen anziehen würde, vielleicht, dass wir das Jahr 2023 stärker abschließen würden als 2022. Aber die Verbraucher kaufen mit 7 nur sehr langsam ein % Hypothekenzinsen und es gibt keine Anzeichen einer Änderung. Diese Woche standen in den gesamten USA 66.000 neue Verkäufe von Einfamilienhäusern an. Das sind 5 % weniger als im Jahr 2022 und 25–30 % weniger Verkäufe pro Woche im Vergleich zu 2021. Diese Verkaufsrate zeigt einfach keine Anzeichen eines Anstiegs. Es gibt kein Inventar, das Käufer kaufen könnten.
Eine Schlussfolgerung ist, dass Sie in den nächsten Monaten mit Abwärtskorrekturen in den bevorstehenden NAR-Umsatzberichten rechnen sollten. Wir haben saisonbereinigt eine Verkaufsrate von 4,2 Millionen erreicht, und ich könnte mir vorstellen, dass sie sich der 4-Millionen-Marke annähert. In diesem Diagramm stellt die Höhe jedes Balkens die Gesamtzahl der Häuser dar, die in einer bestimmten Woche unter Vertrag stehen. Der helle Teil des Balkens stellt die neuen Verträge dieser Woche dar. Derzeit sind 10 % weniger Häuser in der Vertragslaufzeit als im Jahr 2022. 5 % weniger Neuverträge diese Woche. Vielleicht wird es bis September mehr Hausverkäufe geben, sodass das vierte Quartal 2023 etwas stärker ausfällt als das vierte Quartal 2022.
Preise
Unterdessen sind die Immobilienpreise unverändert bis etwas höher als im Jahr 2022, je nachdem, wie Sie die Immobilienpreise messen. Der Durchschnittspreis für Einfamilienhäuser in den USA liegt derzeit bei 450.000 US-Dollar. Dies sind alle Häuser, die zum Kauf angeboten werden. An der dunkelroten Linie ganz rechts im Diagramm können Sie erkennen, dass die Preise knapp unter ihrem saisonalen Höchststand und knapp unter dem Allzeithoch vor einem Jahr im Juni liegen. Die Immobilienpreise schwanken in der Regel um große runde Zahlen wie 450.000 US-Dollar. Daher ist es nicht ungewöhnlich, dass der Durchschnittspreis mehrere Wochen lang unverändert bei 450.000 US-Dollar liegt oder nur einen Bruchteil darunter liegt. Der Preis für viele Immobilien liegt an der Schwelle, sodass Käufer, die mit einer Obergrenze von 450.000 US-Dollar suchen, sie sehen werden. Es gibt nur sehr wenige 451.000-Dollar-Scheine und viele 449.000-Dollar-Scheine.
Wir können bereits erkennen, dass die Immobilienpreise im weiteren Jahresverlauf einem normalen saisonalen Druck ausgesetzt sein werden, zu sinken. Dies sind normale saisonale Veränderungen. Vergleichen Sie diesen Trend mit dem Jahr 2022, wenn Sie sehen können, wie stetig die Preise im letzten Jahr Woche für Woche sanken. Die Daten deuten nicht darauf hin, dass die Immobilienpreise wie Ende 2022 sinken werden.
Einer der Orte, an denen wir diese Frühindikatoren sehen, ist der Durchschnittspreis der jede Woche neu gelisteten Immobilien. Die Verkäufer und Listing-Agenten wissen insgesamt genau, wo die Nachfrage nach ihren neuen Angeboten besteht, sodass wir diese Änderungen nutzen können, um zu wissen, wie die zukünftigen Verkaufspreise sein werden. Die neu gelistete Kohorte kostete diese Woche 399.499 US-Dollar. Die hellrote Linie liegt außerhalb des Höhepunkts vom Anfang des Jahres. Im Jahr 2022 war es bereits weit davon entfernt und sank jede Woche schnell. Das passiert jetzt nicht.
Sehen Sie sich die Mitte des Diagramms an, um zu sehen, wie die hellrote Linie in den Jahren 2020 und 2021 gegen Ende des Jahres erhöht blieb. Damals gab es eine Nachfrage von Käufern, die die Immobilienpreise immer weiter in die Höhe trieb. Natürlich gibt es im Moment keinen Aufwärtsdruck auf die Preise, aber es ist immer nützlich, den Preis der neuen Angebote im Auge zu behalten, um auf die nächste Nachfrageverschiebung zu achten.
Der Durchschnittspreis der Häuser im Vertragsstadium zeigt, dass die Verkaufspreise knapp 3 % höher ausfallen als im Jahr 2022. Der Durchschnittspreis der Häuser im Vertragsstadium liegt diese Woche unverändert bei 385.000 US-Dollar. Das sind 3 % mehr als im Jahr 2022 zu diesem Zeitpunkt, als die Preise bei 375.000 US-Dollar stagnierten. Die Daten zeigen, dass die dunkelrote Preislinie dieses Jahres nun durchgehend über der hellroten Kurve von 2022 liegt. Die Immobilienpreise fielen im Juni und Juli 2022, als der Markt den Kaufrausch der COVID-19-Pandemie endlich schluckte und billiges Geld für immer verschwunden war. Die Immobilienpreise fielen im vierten Quartal des letzten Jahres mit dem Spätsommeranstieg der Hypothekenzinsen.
Wenn Sie mit Käufern und Verkäufern über Preiserwartungen kommunizieren – vielleicht gibt es Käufer, die darauf warten, dass die Immobilienpreise sinken, ist es wahrscheinlich ratsam, dass sie sehen, dass es keine Anzeichen für einen Preisrückgang gibt. Wenn Sie Verkäufer haben, die keine Panik darüber haben müssen, wie viel sie für ihr Haus bekommen können, sind dies wirklich wichtige Daten, die sie einsehen können.
Mehr nächste Woche.