Lakeview-Darlehensbetreuung stellte im vergangenen März ein seltenes Private-Label-Wertpapierangebot vor, das einen Pool von größtenteils überfälligen Hypotheken umfasst, die vom Unternehmen bedient werden.
Die Darlehen im Angebot wurden alle durch die entstandenBundesverwaltung für Wohnungswesen (FHA) und später durch verbrieftGinnie Mae. Laut einem Bond-Rating-Bericht von war es damals erst das vierte derartige Angebot von Private Label Securities (PLS) dieser Art in mehr als einem JahrzehntKroll Bond Ratingagentur(KBA).
Seitdem hat Lakeview zwei weitere PLS-Angebote vorgestellt, die Pools von überfälligen FHA-Darlehen umfassen, die ebenfalls über Ginnie Mae verbrieft wurden.
Die säumigen FHA-versicherten Hypotheken, die Lakeviews anfängliches Angebot von Private-Label-Securities (PLS) Anfang dieses Jahres, Lakeview Trust 2022-EBO1, absichern, wurden alle über das sogenannte Early Buy-out oder EBO der Agentur aus Kreditpools von Ginnie Mae gekauft. Programm.
Die neueren Angebote – Lakeview Trust 2022-EBO2, die Ende April geschlossen wurden; und Lakeview Trust 2022-EBO3, das Anfang Juni geschlossen werden soll – beinhalten laut KBRA-Ratingberichten ebenfalls EBO-Darlehen. Bei den Angeboten sind 100 % der betroffenen FHA-Darlehen überfällig – mit etwa einem Viertel der Hypotheken in jedem Geschäft in aktiver Zwangsvollstreckung.
Warum also bekommt dieser seltene Vogel in der PLS-Welt plötzlich Luft unter die Fittiche, und wie können Sie Geld verdienen, indem Sie überfällige Kredite verbriefen, selbst wenn sie sich in einer aktiven Zwangsvollstreckung befinden?
Die wichtigste Marktdynamik, die EBO-Deals jetzt attraktiv macht, ist laut KBRA ein Wechsel der Jahreszeiten in der Hypothekenbranche, der durch schnell steigende Zinsen, hohe Immobilienpreise und eine Hinwendung zu einem wettbewerbsorientierten Markt für Kaufhypotheken gekennzeichnet ist.
„Umgekehrte Hypotheken, durch MSR (Mortgage Servicing Rights) besicherte Emission, durch Kredite besicherte Eigenheimkreditlinien … Ginnie Mae Early Buyout (EBO) und andere esoterische RMBS [residential mortgage-backed securities] Transaktionen werden … voraussichtlich im Rest der Jahre 2022 und 2023 zunehmen, wenn die Zinssätze weiter steigen“, heißt es in einem kürzlich erschienenen KBRA-Bericht über den Private-Label-Wertpapiermarkt.
Um zu verstehen, wie diese „esoterischen“ EBO-PLS-Deals eine attraktive Rendite für Anleihegläubiger bieten können, müssen wir die Details der jüngsten EBO-Angebote untersuchen.
Lakeview Trust 2022-EBO 2 umfasst einen Pool von 2.063 FHA-unterstützten Darlehen mit einem unbezahlten Kapitalbetrag (UPB) von 405,2 Millionen US-Dollar, wobei alle Darlehen als überfällig gelten. Insgesamt sind 99,3 % der Kredite im Sicherheitenpool für das Angebot 90 Tage oder mehr überfällig und 26,5 % befinden sich in aktiver Zwangsvollstreckung.
Lakeview Trust 2022-EBO 3, das einen Pool von 1.713 FHA-Darlehen mit einem UPB-Saldo von 302,9 Mio % befinden sich in aktiver Zwangsvollstreckung.
Das erste EBO-Angebot von Lakeview in diesem Jahr, Lakeview Trust 2022-EBO1, umfasste einen Pool von 2.192 FHA-garantierten Hypotheken mit einem UPB-Wert von 423,6 Millionen US-Dollar. Das PLS-Angebot wurde durch einen Kreditpool unterstützt, in dem 96,6 % der Hypotheken 90 Tage oder mehr überfällig waren und 16,3 % aktiv zwangsversteigert wurden.
Der Schlüssel zu EBO-Angeboten ist die Tatsache, dass die FHA 100 % des Kapitalsaldos der von ihr versicherten Kredite garantiert. Die FHA-Darlehen in allen drei EBO-Angeboten von Lakeview wurden ebenfalls über Ginnie Mae verbrieft und werden von der Agentur abgesichert, die nur die Kapital- und Zinszahlungen an die Käufer ihrer weltweit verkauften Anleihen garantiert.
Sobald ein Darlehen jedoch 90 Tage überfällig ist, kann der Servicer im Rahmen des EBO-Programms von Ginnie Mae das Darlehen aus dem Darlehenspool von Ginnie Mae kaufen, was bedeutet, dass er die monatliche Vorschusszahlung von Kapital und Zinsen einstellen kann. Nachdem die von einem Servicer erworbenen Hypotheken aktuell werden sechs aufeinanderfolgende Monateoft durch Modifikationen, können sie durch Ginnie Mae erneut verbrieft und mit anderen Kreditsicherheiten „neu gepoolt“ werden.
Die Wiederherstellung der Kredite stellt das „höchste einkommensgenerierende“ Potenzial für die EBO-Angebote dar, wie aus KBRA-Anleihebewertungsberichten hervorgeht, da sie sechs Monate ununterbrochene Zahlungen für die sich erneuernde Hypothek und in den meisten Fällen die Option einer Auszahlung bietet des Darlehens am Ende dieses Zeitraums über die Wiederverbriefung von Ginnie Mae.
Aktuelle Kredite haben die höchste Wahrscheinlichkeit, dass sie an einen Ginnie Mae-Pool zurückgeführt werden, und die erneute Zusammenlegung ist der Weg, der „am vorteilhaftesten für die ist [PLS] Transaktion, da dies in der Regel der kürzeste Lösungsweg ist“, berichtet das KBRA-Anleihen-Rating jedes Bundesland.
Bei allen drei EBO-Angeboten von Lakeview in diesem Jahr sind jedoch mindestens 97 % der Kredite in den Pools, die über den PLS-Markt verbrieft werden, bereits seit 90 Tagen oder mehr überfällig, was eine hohe Rücklieferungsrate an Ginnie-Pools zu einem unwahrscheinlichen Ergebnis macht . Die Rückzahlung des Kapitalbetrags der Darlehen wird im Falle eines Zahlungsausfalls durch die FHA garantiert, aber es gibt oft eine bürokratische Verzögerung bei der Einholung der fälligen Zinsen, stellte KBRA fest.
Darüber hinaus liegen die Zinserträge laut KBRA zum HUD-Schuldverschreibungssatz, „der in der Regel erheblich unter dem Schuldscheinsatz liegt“. Alle drei EBO-Eigenmarkenangebote von Lakeview umfassen ein Zinsrücklagenkonto mit Anfangsguthaben zwischen 9,8 Millionen und 13,2 Millionen US-Dollar, um potenzielle Anleihezinsausfälle zu decken.
Zwei vergangene EBO PLS-Angebote vor der ersten Lakeview Trust 2022-EBO1-Transaktion Anfang dieses Jahres, laut aUS-BankTrust Investor Report, wurden ebenfalls von Lakeview gesponsert – eine im Jahr 2015 und eine weitere im Jahr 2021. Eine weitere solche Transaktion, ein Angebot von notleidenden FHA-Darlehen in Höhe von 370,7 Millionen US-Dollar, wurde im Juli 2021 abgeschlossen und von gesponsertWasserfall Victoria Master FundmitCarrington Hypothekendienstegemäß einem separaten KBRA-Ratingbericht als Kreditverwalter fungieren.
Das macht laut KBRA-Buchhaltung insgesamt sechs Eigenmarken-EBO-Angebote in den letzten zehn Jahren. Diese Transaktionen werden jedoch wahrscheinlich nicht das Ende der Geschichte sein.
„Es wird erwartet, dass EBO-Strategien in Abhängigkeit von der Größe des gesamten GNMA weiter verbreitet werden [Ginnie Mae] Markt, mit GNMA hervorragend [mortgage-backed securities] bei etwa 2,1 Billionen US-Dollar im Jahr 2021 gegenüber etwa 400 Milliarden US-Dollar im Jahr 2007“, heißt es im Ratingbericht von KBRA über das neueste EBO-Angebot von Lakeview.
Lakeview mit Sitz in Coral Gables, Florida, ist Teil derBayview-Unternehmenund eine Tochtergesellschaft vonBayview MSR Opportunity Master Fund LP. Es ist auch eine Tochtergesellschaft vonBayview Vermögensverwaltungeine zertifizierte Minderheitsbeteiligung und Private-Equity-Firma mit Hedge-Fonds-Beteiligungen.
Im Mai rangierte Lakeview als drittgrößter Servicer von Krediten, die durch eine Ginnie-Mae-Garantie besichert sind, und kontrollierte 10,4 % des Servicebuchs der Agentur – mit einem Portfolio von 211,2 Milliarden US-Dollar, das laut Angaben sowohl aus neu emittierten Verbriefungen als auch aus Nettokäufen besteht ein aktueller Bericht eines Hypothekendatenanalyseunternehmens Rekursion. Vor Lakeview auf Platz 1 liegt Freiheit Hypothek, mit einem Marktanteil von 12,7 % und einem Volumen von 257,5 Milliarden US-Dollar; gefolgt von Pennymac11,5 % Marktanteil und ein Volumen von 232 Milliarden US-Dollar.
Zum selben Datum rangierte Lakeview als fünftgrößter Gesamtverwalter von durch Agenturen besicherten Krediten und kontrollierte 4,6 % des kombinierten Servicing-Geschäftsbuchs für Fannie Mae, Freddy Mac und Ginnie Mae-Darlehen. Laut dem Mai-Bericht von Recursion belief sich das Servicing-Portfolio für All-Agency-Darlehen auf der Grundlage des unbezahlten Kapitalsaldos auf 374,8 Milliarden US-Dollar. Wells Fargo mit einem Marktanteil von 7,7 % und einem Service-Portfolio aller Agenturen von insgesamt 623,9 Milliarden US-Dollar zum gleichen Zeitpunkt den ersten Platz ein.
Der Beitrag Wie der PLS-Markt mit überfälligen Krediten Geld verdient, erschien zuerst auf HousingWire.