Das hohe Kreditvolumen in den letzten 12 Monaten hat einige Kreditnehmer und Dienstleister mit Problemen im Zusammenhang mit Immobiliensteuern konfrontiert. HousingWire sprach kürzlich mit LERETA CEO John Walsh erklärt, warum es diese Probleme mit dem Steuerpfandrecht gibt, welche Rolle die Technologie spielt und warum Steuerdienste Pläne zur Geschäftskontinuität benötigen.
HousingWire: Beschwerden über Steuerfragen bereiten Dienstleistern ständig Kopfschmerzen und in letzter Zeit hörten wir, dass dies immer schlimmer und nicht besser wird. Wieso den? Und was wird getan, um diese Probleme zu vermeiden?
John Walsh: Bei Immobiliensteuern kann es leicht passieren, dass die Dinge „seitwärts“ gehen: Steuersätze ändern sich, Zahlungen auf Nicht-Treuhandkonten können verspätet oder versäumt werden, Treuhandkontensalden müssen angepasst werden usw. Wenn eines dieser Ereignisse eintritt, Ein Servicemitarbeiter wird oft mit einem verwirrten, manchmal wütenden Kunden konfrontiert.
In der Regel wird viel Zeit im Callcenter benötigt, um zu erklären, was schief gelaufen ist und was als nächstes passieren wird. Je nach Ergebnis kann dies zu formellen Beschwerden beim Consumer Financial Protection Bureau und/oder hässlichen rufschädigenden Bewertungen in den sozialen Medien führen.
Warum wird es schlimmer? Die schiere Lautstärke ist ein Grund. Mehr als 13.273 Kredite – oder ein Volumen von 4359 Milliarden US-Dollar – wurden in den letzten 12 Monaten vergeben oder refinanziert. Das bedeutet Millionen von Schließungen und die Einrichtung neuer Steuerlinien, die oft schnell und in vielen Fällen aus der Ferne durchgeführt werden.
Anekdotisch hören wir von vielen Kreditnehmern, die aufgrund von Fehlern, die bei der Übergabe zwischen Abschluss und Einrichtung der Steuerzeile aufgetreten sind, frühzeitige Erhöhungen ihrer Treuhandkonten, doppelte Steuerzahlungen und/oder verpasste Zahlungen feststellen.
Wir hören auch von Dienstleistern, dass die Steuersaison im vierten Quartal des letzten Jahres, in der 40-50% aller Steuerzahlungen fällig sind, in Bezug auf verspätete Zahlungen, Fehler und Strafen deutlich schlechter als üblich war.
Ein Teil des Problems besteht unserer Meinung nach darin, dass einige Steuerdienstleister zu sehr auf Automatisierung angewiesen sind und nicht das Maß an Kundenbetreuung bieten, das erforderlich ist, um Steuerlinien richtig einzurichten und Steuern pünktlich zu zahlen.
Wir wissen dies, weil wir es beim Onboarding neuer Konten von anderen Steueranbietern sehen. Nach dem Onboarding mehrerer großer Portfolios im letzten Jahr haben wir beispielsweise schwerwiegende Probleme mit der Datenintegrität festgestellt, die es uns erforderlich machten, Hunderttausende von Fehlern zu korrigieren und Zehntausende von Steuerzeilen zu wiederholen.
Wir bei LERETA haben in die Technologie, ein erfahrenes Personal und eine Infrastruktur investiert, um die Bedürfnisse von Mega- und Sub-Servicern sowie regionalen und kleineren Playern zu erfüllen.
Dies hat es uns ermöglicht, die Nuancen der Steuerlandschaft zu beherrschen und Probleme zu antizipieren. Wir verstehen auch die Balance zwischen dem Wert und den Grenzen der Automatisierung.
Schließlich sind wir unermüdlich, wenn es um Leistung geht. In den ersten sechs Monaten dieses Jahres haben wir beispielsweise 99,9 % unserer SLAs für alle unsere 4.000 Steuerkunden erreicht.
HW: Konventionelle Weisheit besagt, dass Kreditnehmer mit Treuhandkonten vor Steuerpfandrechten geschützt sind. Dies ist jedoch nicht immer der Fall, oder? Was kann noch schief gehen?
HW: Wenn Sie Geschichten über die Hinterlegung von Steuerpfandrechten oder, schlimmer noch, über den Verkauf von Immobilien hören, gehen Sie davon aus, dass der Kreditnehmer die Steuern direkt und nicht über ein Treuhandkonto zahlt. Bei Treuhandkonten können (und werden) jedoch Probleme auftreten, und sie können bis zu einem Punkt eskalieren, an dem ein Haus möglicherweise verloren geht.
Die üblichen Verdächtigen, wenn Probleme auftreten, sind in der Regel „Geisterpakete“ und verpasste Steuerbehörden. Geisterparzellen sind unbebaute Grundstücke, Parkplätze und sogar Einfahrten, die einem Hausbesitzer gehören, aber bei der Einrichtung der Steuerlinie vermisst werden, weil sie keine Grundstücksadresse haben.
Dies geschieht immer häufiger, da sich Steuerdienstleister ausschließlich auf die Technologie verlassen, die lediglich die Gutachterinformationen mit den vom Kreditgeber angegebenen Immobilienadressen abgleicht. Werden diese Pakete versäumt, können die Steuern – teilweise über Jahre – unbezahlt bleiben, da sich Summen und Strafen addieren.
In den USA gibt es 23.000 Steuerbehörden, und in einigen Bundesstaaten werden Grundsteuern nicht nur auf Bezirksebene erhoben, sondern auch von anderen Rechtsordnungen: beispielsweise einer Stadt, einem Schulbezirk oder einer Gemeinde.
Je nach Standort kann ein Kreditnehmer für 5 oder mehr Inkassounternehmen steuerpflichtig sein. Wenn eine Agentur – beispielsweise eine Schulbehörde – während der Einrichtung der Steuerlinie vermisst wird, könnte der Hausbesitzer mit den gleichen Problemen konfrontiert sein wie ein verpasstes Paket.
Die Identifizierung aller Erhebungsbehörden erfolgt durch ein erschließungsbasiertes Programm an bekannten Grenzlinien für bestimmte Behörden. Dieser Prozess beruht in gewissem Maße auch auf Fachkenntnissen. Die Kenntnis der lokalen Steuererhebungsprotokolle ist besonders in komplexen Situationen von entscheidender Bedeutung.
Wir kennen diese Situationen nicht nur genau, sondern haben auch eine proprietäre Technologie entwickelt, um sicherzustellen, dass alle Pakete und die entsprechenden Behörden während der Einrichtung der Steuerlinie identifiziert werden. Die Technologie verwendet geografische Informationssysteme (GIS) und Abgleichslogik, um Pakete und Agenturen zu erfassen, die zu den Steuerverfolgungsdatensätzen für zukünftige Berichts- und Zahlungszwecke hinzugefügt werden.
HW: Sie haben sich lautstark für die Notwendigkeit von Business Continuity- und Disaster Recovery-Plänen für Steuerdienstleistungen eingesetzt. Warum haben Servicer sie nicht? Welchen Risiken setzen sie sich und ihre Kunden aus, wenn sie keinen Plan haben?
Zeugen Jehovas: Hypothekendienstleister haben in der Regel redundante Anbieter für die meisten kritischen Dienstleistungen: Kredit, Bewertungen, Telefon, Internet und mehr (tatsächlich bestehen ihre Aufsichtsbehörden darauf.) Doch die meisten Dienstleister arbeiten immer noch mit einem einzigen Steuerdienstleister zusammen und tun dies oft nicht. Keine Diversifizierung oder Backup-Planung für Steuerdienstleister erforderlich.
Schnelllebige, oft unvorhergesehene Ereignisse – wie die Eisstürme in Texas im letzten Februar – unterstreichen die Notwendigkeit von betrieblicher Belastbarkeit und Redundanz. Welche Auswirkungen hätte es beispielsweise auf die Dienstleister gehabt, wenn die Stürme im Dezember, also auf dem Höhepunkt der Steuersaison, statt im Februar aufgetreten wären?
Um sich auf solche Eventualitäten vorzubereiten, sollten Dienstleister unserer Ansicht nach einen Ersatzanbieter haben und bei ihrem derzeitigen Steuerdienstleister eine Due Diligence durchführen, um die Widerstandsfähigkeit ihres Betriebs zu bestimmen.
Warum tun sie es nicht? Die übliche Reaktion ist, wenn der schlimmste Fall eintritt und ihr Steuerberater für längere Zeit ausfällt, würden sie den Prozess einfach ins Haus verlagern. Aber wie realistisch ist das? Und wie gut sind sie darauf vorbereitet, insbesondere wenn es in Notsituationen geschehen muss?
Abgesehen davon, dass es sich um eine bewährte Methode handelt, gibt es noch weitere Vorteile, wenn mehrere Steuerdienstleister vorhanden sind. Wenn Sie nur einen Anbieter haben und mit dessen Leistung unzufrieden sind, haben Sie wie viele Servicer nur zwei Möglichkeiten: damit leben oder eine vollständige Migration durchführen. Die Verwendung von zwei Anbietern bietet Servicern die Möglichkeit, Champion-/Herausforderer-Szenarien zu erstellen, um die Leistung zu verbessern.
Wir sehen endlich, dass diese Ideen in der Branche Fuß fassen.
HW: Vor kurzem wurde LERETA an zwei PE-Firmen verkauft. Was hat Sie zu diesem Schritt veranlasst und was können Sie damit tun?
Zeugen Jehovas: Anfang Juli gaben wir den Verkauf an zwei Private-Equity-Gesellschaften bekannt: Flexpoint Ford und Vestar Capital Partners. Ich glaube, dass sie die idealen Partner für LERETA sind, da jede dieser Firmen über umfassende Erfahrung im Finanzdienstleistungsbereich und eine Fülle von Wissen rund um die Skalierung und Verbesserung von Technologie verfügt.
Im Laufe der Jahre hat sich LERETA durch die Bereitstellung des höchsten Niveaus an Kundenservice in unseren Märkten konkurriert. Als Ergebnis konnten wir erfolgreich neue Kunden gewinnen und Marktanteile aufbauen. Diese Transaktion wird es uns ermöglichen, unser bereits starkes Wachstum zu beschleunigen, unsere Investitionen in Technologie zu verstärken und unsere Aktivitäten zu skalieren, um den sich ändernden Anforderungen der Hypothekendienstleistungsbranche gerecht zu werden.
Fazit: Das Timing stimmte, der Deal stimmte und wir haben den richtigen Partner gefunden.
Der Beitrag Wie Dienstleister die neuesten Herausforderungen bei der Immobiliensteuer bewältigen können, erschien zuerst auf HousingWire.