Die Käuferin und Immobilieninvestorin von Auction.com, Sue McCormick, ist der Kurve voraus, wenn es um den Plan von Präsident Joe Biden geht, unterversorgte Viertel zu revitalisieren und gleichzeitig bezahlbaren Wohnraum für Hauskäufer mit niedrigem und mittlerem Einkommen bereitzustellen.
„Meine Leidenschaft ist es, wirklich in die Nachbarschaften zurückzukehren, in denen ich aufgewachsen bin, und dazu beizutragen, diese Gebiete durch meine Reha-Maßnahmen zu verbessern“, sagte McCormick, die in Atlanta lebt, aber Anlageimmobilien in ihrer Heimatstadt Dayton, Ohio, kauft. „Und ich will natürlich auch Gewinn machen.“
Seit dem Kauf ihres ersten Investitionshauses Anfang 2020 sagte McCormick, sie habe 11 weitere in der Gegend von Dayton gekauft oder ist dabei, sie zu kaufen – alle für weniger als 50.000 US-Dollar und alle, die eine umfassende Reha benötigen.
„Das erste Haus, das ich letztes Jahr rehabilitiert habe, war ein Haus mit einem Brandschaden in der Küche, und es war nur eine Art Schandfleck in einer schönen ruhigen Straße“, sagte McCormick, die sagte, sie habe das Haus für 25.000 US-Dollar gekauft und dann gesagt 65.000 US-Dollar in Renovierungen, bevor er für 134.000 US-Dollar an einen Eigennutzer verkauft wurde.
„Es war in einer überwiegend afroamerikanischen Gegend in der Nähe meines Elternhauses“, fuhr McCormick fort. „Ältere Leute und sogar einige jüngere Hausbesitzer zu sehen und mir buchstäblich zu danken … Das hat dieses Projekt wirklich zu etwas Besonderem gemacht.“
Lokale Investitionen in größerem Maßstab
Die Immobilieninvestitionsstrategie von McCormick und ihre Ergebnisse in unterversorgten Vierteln von Dayton stellen einen Mikrokosmos dar, was ein neuer Vorschlag zur Steuergutschrift der Biden-Regierung im ganzen Land in ähnlichen Vierteln fördern soll. Der als Neighbourhood Homes Tax Credit bezeichnete Vorschlag ist Teil des größeren amerikanischen Jobs Plan-Gesetzes – auch bekannt als Bidens Infrastrukturplan.
Zu den Zielen der Steuergutschrift gehören laut a . die Anziehung „privater Investitionen in die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum“ und die Erhöhung der „Eigentumsquote für Hauskäufer mit niedrigem und mittlerem Einkommen in unterversorgten Gemeinden“. Faktenblatt zum Weißen Haus.
Laut Julia Gordon, Präsidentin des National Community Stabilization Trust (NCST), ist die Steuergutschrift so strukturiert, dass sie Anreize für die Art der Entwicklung von Wohneigentum schafft, die McCormick betreibt, jedoch in größerem Umfang.
„NCST unterstützt diese Gesetzgebung nachdrücklich, die sich von anderen Anreizen für die Immobilienentwicklung unterscheidet, da sie nur Wohneigentum vorbehalten ist. Unsere Organisation arbeitet seit ungefähr fünf Jahren daran und wir verwalten die großen the Koalition das hat seine Passage unterstützt “, sagte Gordon. „Das Ziel ist es, die Sanierung oder den Bau von Häusern in großem Maßstab zu unterstützen, sodass wir möglicherweise umfassende Projekte zur Wiederbelebung der Gemeinde sehen könnten, die 50, 100 oder noch mehr Wohneinheiten betreffen.“
Identifizierung von unterversorgten Vierteln
Immobilien in unterversorgten Volkszählungsgebieten qualifizieren sich für die Steuergutschrift, die dazu dient, Verluste abzudecken, die Entwicklern bei Investitionen in diesen Gebieten entstehen könnten. Das Weiße Haus schätzt, dass etwa ein Viertel der Volkszählungsgebiete unterversorgt ist, definiert als diejenigen mit Armutsraten von mindestens 130 % der Armutsrate der Region, einem mittleren Familieneinkommen von weniger als 80 % des mittleren Familieneinkommens der Region und einem mittleren Wohnwert die niedriger sind als die mittleren Wohnwerte der Fläche.
Das Nachbarschaftsheime Koalition, die von NCST geführte Koalition zur Unterstützung des Vorschlags, hat eine Karte zeigt, welche Volkszählungsgebiete qualifiziert sind.
Fast ein Drittel der landesweit mehr als 70.000 Volkszählungsbezirke (32 %) werden als einkommensschwach eingestuft, was bedeutet, dass das Medianeinkommen des Bezirks bei oder unter 80 % des Medianeinkommens der Region liegt, so die Datei für einkommensschwache Gebiete 2019 von der Eidgenössischen Wohnungsfinanzverwaltung (FHFA).
In Montgomery County, Ohio, wo sich die Stadt Dayton befindet, werden 39% der Volkszählungsgebiete als einkommensschwach eingestuft. Die 59 einkommensschwachen Volkszählungsbezirke des Landkreises sind die 80. höchste Zahl von mehr als 3.000 Landkreisen im ganzen Land.
Märkte mit den meisten qualifizierten Beständen
Zwischen 2018 und 2020 wurden über die Plattform Auction.com in der Stadt Dayton insgesamt 218 notleidende Immobilien – entweder Zwangsversteigerungen oder Verkäufe im Besitz von Banken (REO) – in Volkszählungsgebieten mit niedrigem Einkommen verkauft. Dies war landesweit der 20. höchste Wert aller Städte und entsprach 64 % aller notleidenden Immobilienverkäufe in Dayton in diesem Zeitraum. Zum Vergleich: Laut den Daten von Auction.com fanden zwischen 2018 und 2020 landesweit nur 34 % aller notleidenden Immobilienverkäufe in Volkszählungsgebieten mit niedrigem Einkommen statt.
Die fünf Städte mit den meisten notleidenden Immobilienverkäufen in einkommensschwachen Volkszählungsgebieten zwischen 2018 und 2020 waren Chicago (902), Baltimore (606), Memphis (541), Columbus, Ohio (533) und Philadelphia (531). Der Durchschnittspreis einer notleidenden Immobilie in einem einkommensschwachen Census-Gebiet in diesen fünf Städten lag zwischen 40.592 US-Dollar in Memphis und 86.338 US-Dollar in Philadelphia. Der Durchschnittspreis für eine notleidende Immobilie in einem einkommensschwachen Census-Gebiet in Dayton lag bei 38.668 US-Dollar – genau in der Mitte der Kaufpreisspanne von McCormick.
var divElement = document.getElementById(‘viz1626897583563’); var vizElement = divElement.getElementsByTagName(‘Objekt’)[0]; if ( divElement.offsetWidth > 800 ) vizElement.style.width=”1000px”;vizElement.style.height=”827px”; else if ( divElement.offsetWidth > 500 ) vizElement.style.width=”1000px”; vizElement.style.height=”827px”; else vizElement.style.width=”100%”;vizElement.style.height=”727px”; var scriptElement = document.createElement(‘script’); scriptElement.src=”https://public.tableau.com/javascripts/api/viz_v1.js”; vizElement.parentNode.insertBefore(scriptElement, vizElement);
Erzielen besserer Ergebnisse in der Nachbarschaft
Der Kauf von Immobilien in unterversorgten Vierteln allein wird es Entwicklern nicht ermöglichen, sich für die Steuergutschrift zu qualifizieren. Sie müssen die sanierten Immobilien auch an berechtigte Eigenheimkäufer verkaufen – vermutlich Eigennutzer, obwohl dies im Vorschlag nicht ausdrücklich festgelegt ist – zu einem erschwinglichen Preis. Der Vorschlag definiert diesen erschwinglichen Preis als einen Preis, der das Vierfache des durchschnittlichen Familieneinkommens der Fläche nicht übersteigt. Darüber hinaus müssen Immobilien an Käufer mit einem Einkommen von nicht mehr als 140 % des mittleren Familieneinkommens der Region verkauft werden.
Lokale Investoren wie McCormick sind auch gut aufgestellt, wenn es darum geht, die gewünschten Ergebnisse von Wohneigentum und erschwinglichem Inventar zu erzielen. Und Investoren wie McCormick erzielen diese sozial verantwortlichen Ergebnisse, auch wenn sie den Wert ihrer Häuser durch umfassende Reha erhöhen und gleichzeitig Vermögen aufbauen.
Von mehr als 110.000 notleidenden Immobilienverkäufen auf der Auction.com-Plattform zwischen 2018 und 2020 mit verfügbaren Informationen aus dem Volkszählungstrakt wurden 49,2 % anschließend weiterverkauft, wie eine Analyse der Folgeverkäufe mit öffentlichen Aufzeichnungen und Daten des Multiple Listing Service (MLS) ergab. Die öffentlichen Aufzeichnungen zeigen auch, dass 69,7 % dieser Weiterverkäufe selbstgenutzt waren – weit über der nationalen Wohneigentumsquote von 65, % im ersten Quartal 2021, so die Statistik Amt.
Der durchschnittliche Preis für notleidende Immobilien betrug 63,6% des geschätzten Marktwertes der Immobilie für 2021 (unter der Annahme eines guten Zustands), aber der spätere Wiederverkaufspreis betrug 101,2% des geschätzten Marktwertes 2021. Diese Wertsteigerung von 38 Prozentpunkten impliziert umfangreiche Renovierungsarbeiten zwischen notleidendem Kauf und Wiederverkauf – was durchschnittlich 262 Tage betrug.
Ergebnisse bei niedrigem Einkommenstrakt
Die Wiederverkaufsquote und die Eigennutzungsquote waren für die Untergruppe von mehr als 37.000 notleidenden Immobilienverkäufen in einkommensschwachen Volkszählungsgebieten um etwa fünf Prozentpunkte niedriger, aber immer noch beeindruckend: 44,3% wurden anschließend weiterverkauft, und 65,3% dieser Weiterverkäufe gingen an Eigentümer -Bewohner Käufer. In den Volkszählungsbezirken von Minderheiten – die von der FHFA als solche mit einer Minderheitsbevölkerung von mindestens 3 % und einem Medianeinkommen von weniger als 100 % des Medianeinkommens der Region definiert wurden – wurden 47,3 % der notleidenden Verkäufe anschließend weiterverkauft und 66,8 % dieser Weiterverkäufe waren an Eigennutzer.
In einigen Fällen waren die Ergebnisse in Gebieten mit niedrigem Einkommen und Minderheiten sogar noch beeindruckender. In Gebieten mit niedrigem Einkommen betrug der Wiederverkaufspreis 105,0 % des geschätzten Marktwerts 2021, eine Wertsteigerung von 45 Prozentpunkten gegenüber den 55,6% des Marktwerts 2021, der durch den notleidenden Verkaufspreis repräsentiert wird. In Minderheitsgebieten lag der Wiederverkaufspreis bei 104,1 % des geschätzten Marktwertes 2021, ein Anstieg um 42 Prozentpunkte.
Trotz des steilen Anstiegs der Eigenheimwerte schnitten einkommensschwache Bezirke bei bezahlbarem Wohnraum noch deutlich besser ab. Der durchschnittliche Wiederverkaufspreis von zuvor in Not geratenen Immobilien in Gebieten mit niedrigem Einkommen lag bei 193.444 USD, 20 % niedriger als der durchschnittliche Wiederverkaufspreis von 240.589 USD für zuvor in Not geratene Immobilien, die sich nicht in Gebieten mit niedrigem Einkommen befinden.
Die Wiederverkaufsquote notleidender Immobilien in einkommensschwachen Gebieten in Dayton lag unterdurchschnittlich bei 28,5 %, die Eigennutzungsquote bei diesen Weiterverkäufen lag jedoch bei überdurchschnittlichen 68,3 %. Kleinere, gemeinschaftsorientierte Investoren wie McCormick steigern dank umfangreicher Reha das Preis-Leistungs-Verhältnis um erstaunliche 63 Prozentpunkte. Trotz dieser deutlichen Wertsteigerung liegt der durchschnittliche Wiederverkaufspreis für zuvor in Not geratene Immobilien in Daytons einkommensschwachen Gebieten mit 86.405 USD deutlich unter dem nationalen Durchschnitt.
„Es war wirklich erfüllend, das zu tun“, sagte McCormick über ihre erste Sanierung und den Wiederverkauf von notleidenden Immobilien und stellte fest, dass der Verkauf dieser Immobilie dazu beigetragen hat, Wohlstand für andere Hausbesitzer in der Nachbarschaft aufzubauen. “Nachdem wir in die Liste aufgenommen wurden, haben ein paar andere verkauft und eine Prämie für ihre Häuser erhalten.”
Der Beitrag Wie Bidens Vorschlag für Nachbarschaftswohnungen Immobilieninvestoren beeinflusst, erschien zuerst auf HousingWire.