Dieser Artikel ist Teil unseres2022 – 2023 Wohnungsmarkt-Update-Reihe. Nehmen Sie nach Abschluss der Serie am 6. Februar am HW+ Virtual 2023 Housing Market Update teil. Die Veranstaltung bringt einige der führenden Ökonomen und Forscher im Wohnungsbau zusammen und bietet einen detaillierten Einblick in die Prognosen für dieses Jahr sowie eine Diskussionsrunde darüber, wie diese Erkenntnisse auf Ihr Unternehmen zutreffen. Die Veranstaltung ist exklusiv für HW+ Mitglieder, und Sie können sich hier anmelden.
Nach zwei Jahren galoppierender Eigenheimpreise griff die Federal Reserve ein, um die ungezügelte Inflation rückgängig zu machen, und nutzte den Immobilienmarkt als einen der wichtigsten Wirtschaftsmotoren, um ihr Ziel zu erreichen. Sie erhöhten die Federal Funds Rate von fast 0 % Anfang 2022 auf 4,5 % im Dezember 2022, den höchsten Stand seit 2007 und den schnellsten Anstieg seit mehr als 40 Jahren.
Die langfristigen Hypothekenzinsen reagierten mit einem Anstieg von 3,25 % Anfang 2022 auf über 7,25 % im Oktober 2022, was einer mehr als doppelten Verdoppelung entspricht. Sie fielen kürzlich unter 6,5 %, da sich die Kerninflationszahlen den dritten Monat in Folge verbesserten. Die Kerninflation des Verbraucherpreisindex, abzüglich der Volatilität von Nahrungsmitteln und Energie, liegt derzeit bei 5,7 %, nachdem sie im September 2022 mit 6,7 % ihren Höchststand erreicht hatte. Das Kerninflationsziel der Fed liegt bei 2 %, sie haben also noch einen langen Weg vor sich. Die US-Wirtschaft insgesamt blieb widerstandsfähig, unterstützt durch einen sehr starken Arbeitsmarkt, himmelhohe Stellenangebote und eine niedrige Arbeitslosigkeit.
Hypothekenzinsen
Der Unerbittliche Fed-Politik Die Bekämpfung der Inflation wird schließlich irgendwann im Jahr 2023 zu einer wirtschaftlichen Rezession führen. Die kommende Rezession wird wahrscheinlich weniger Auswirkungen auf die Beschäftigung haben, eher eine „sanfte Zession“ als eine typische Rezession. Infolgedessen wird der lokale Wohnungsmarkt im Jahr 2023 vor allem in der ersten Jahreshälfte verhalten bleiben.
So wie es 2022 nur um steigende Hypothekenzinsen und steigende Inflation ging, wird 2023 alles um fallende Hypothekenzinsen und sinkende Inflation gehen. Nachdem sie im April 2021 das Kerninflationsziel von 2 % überschritten hatte, stieg sie 18 Monate lang kontinuierlich an, bis sie im September 2022 ihren Höhepunkt erreichte. Sie erreichte nicht über Nacht 6,7 %.
Es war eher wie ein langsam ansteigender Dimmer. Ebenso wird die Kerninflation nicht sofort auf 2 % fallen, derselbe Dimmerschalter wird in Zukunft gelten. Es wird das ganze Jahr und bis ins Jahr 2024 dauern, bis es wieder auf das Ziel der Fed zurückkommt. Wenn die Inflation nachlässt, werden auch die langfristigen Hypothekenzinsen sinken. Langsam, aber sicher werden die Zinsen unter 6 % fallen und ihren langsamen Abwärtstrend fortsetzen und höchstwahrscheinlich bis zur Jahresmitte unter 5,5 % fallen.
Inventar
Was bedeutet das für das Wohnen? Bis die Hypothekenzinsen unter 5,5 % fallen, können wir mit einem niedrigen Wohnungsangebot rechnen, was Verkäufer begünstigt. Wir können auch mit einer geringen Wohnungsnachfrage rechnen, die Käufer begünstigt. Höhere Hypothekenzinsen haben die Nachfrage stark beeinträchtigt. Der verrückte, schnelllebige Wohnungsmarkt der COVID-19-Pandemiejahre ist verschwunden.
Die Nachfrage nach Wohnraum ist ähnlich wie während der Großen Rezession, aber dieses Mal trifft sie auf ein extrem begrenztes Angebot. Wenn die Hypothekenzinsen sinken, ist vor allem in der zweiten Hälfte des Jahres 2023 mit einer Verbesserung der Nachfrage zu rechnen. Bis dahin werden die Eigenheimwerte langsam sinken, am sichersten in Gebieten mit hohen Kosten und in Gebieten des Landes, die am meisten von der ungezügelten Wertsteigerung während der Pandemie profitiert haben .
Seit den Sperrungen durch die COVID-19-Pandemie im Jahr 2020 ist der Lagerbestand sowohl 2021 als auch 2022 auf ein Rekordtief gesunken. schlechte Bewertungen.
Der Bestand änderte sich letztes Jahr, als die Preise schließlich höher stiegen und die Nachfrage belasteten. Häuser wurden nicht mehr sofort verkauft, sie blieben auf dem Markt und im Laufe der Zeit wuchs der Bestand. Doch selbst bei höheren Raten wuchs der Bestand nicht mehr und erreichte nicht mehr das Niveau vor der Pandemie.
Die COVID-19-Pandemie hat den Bestand in den Jahren 2020 und 2021 unterdrückt. Weniger Hausbesitzer entschieden sich für den Verkauf. Als COVID-19 im Jahr 2022 in den Hintergrund des normalen Lebens trat, sollte es das Jahr werden, in dem mehr Hausbesitzer bereit waren, in den Kampf einzusteigen. Das geschah nicht, da sich viele Hausbesitzer „hinhockten“ und sich entschieden, nicht umzuziehen.
Hausbesitzer waren vielleicht nicht in ihre Häuser verliebt, aber sie waren sicherlich in ihre Kredite verliebt. 86 % der Hausbesitzer mit einem Darlehen hatten einen zugrunde liegenden Hypothekenzins von 5 % oder weniger. Fast zwei Drittel hatten eine Rate von 4 % oder weniger. Und sehr glückliche 24 % hatten eine Rate von 3 % oder weniger. Infolgedessen haben im Vergleich zum 3-Jahres-Durchschnitt vor der COVID-19-Pandemie (2017 bis 2019) weniger Eigenheimbesitzer ihre Eigenheime auf den Markt gebracht.
Schauen Sie sich zum Beispiel Südkalifornien an, dort fehlten 51.000 Verkäufer auf dem Markt im Vergleich zum 3-Jahres-Durchschnitt, was etwa 19 % weniger zum Verkauf stehenden Häusern entspricht. Dieser Trend verstärkte sich im Laufe des Jahres 2022 erheblich und schränkte das Angebot an Eigenheimen stark daran ein, sein wahres Potenzial auszuschöpfen. Wenn die Hypothekenzinsen in diesem Jahr sinken, wird der „Hunkering Down“-Effekt nachlassen.
Fazit: 2023 wird im Vergleich zu 2022 für das erste Halbjahr schleppend. Denken Sie daran, dass der Markt bis Mai heiß war, sodass die Jahresstatistiken absurd aussehen werden. Dennoch verspricht die zweite Hälfte des Jahres 2023 besser zu werden als die zweite Hälfte des Jahres 2022, da die Zinsen sinken, die Nachfrage steigt und mehr Hausbesitzer bereit sein werden, zu verkaufen.
Der Wohnungsmarkt ist nicht mehr verrückt, Häuser werden zum größten Teil nicht über ihrem geforderten Preis verkauft, nicht sofort verkauft, nicht mit mehreren Angeboten verkauft und es gibt weit weniger Aktivität und Käuferwettbewerb.
Diese Kolumne gibt nicht unbedingt die Meinung der Redaktion von HousingWire und ihrer Eigentümer wieder.
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