Der Federal Communications Commission (FCC) hat letzte Woche eine neue Verordnung zur Änderung der „Express Consent“-Regeln für den Telephone Consumer Protection Act (TCPA) veröffentlicht, die die „Lead-Generator-Lücke“ schließt, die von Hypothekenexperten genutzt wird, um potenzielle Geschäftskontakte zu knüpfen.
Die Lücke ermöglichte es denjenigen, die Leads sammelten, an viele Unternehmen gleichzeitig zu verkaufen, die sich dann oft an diesen Verbraucher wandten, um ihr Geschäft zu machen. Die Schließung dieser Lücke könnte große Auswirkungen auf die Lead-Generierungspraktiken von Hypothekenexperten haben. Um eine bessere Vorstellung von den möglichen Auswirkungen zu bekommen, sprach HousingWire mit zwei Fachexperten.
Matthew Marx ist CEO und Mitbegründer einer Agentur für digitales Marketing Hervorrufenund hat zum Thema der neuen Regeln in den sozialen Medien geschrieben und in Podcasts wie HousingWire Daily über die Änderungen gesprochen.
Colgate Selden ist Rechtsanwalt und Partner bei SeldenLindeke Er verfügt über mehr als 20 Jahre Erfahrung im Regulierungsrecht in der Regierung sowie als interner und externer Berater und war außerdem Gründungsmitglied der Büro für finanziellen Verbraucherschutz (CFPB) als Senior Counsel in seinem Office of Regulations.
Die möglichen Auswirkungen auf das Marketing
Die neue Regelung werde Lead-Aggregatoren oder deren Geschäfte wahrscheinlich nicht zerstören, sagte Marx. Allerdings könnte es im Bereich der Lead-Generierung des Unternehmens wahrscheinlich zu großen Veränderungen kommen.
“Ich finde [mortgage professionals] Man muss bedenken, dass das Lebenselixier vieler Unternehmen darin besteht, Leads von Lead-Portalen und Aggregatoren zu kaufen“, sagte Marx. „Wir haben jetzt eine Zeituhr von etwa sechs Monaten. Diese Portale und Lead-Aggregatoren sind intelligent und verfügen über viel Geld, sodass es unwahrscheinlich ist, dass sie ihr Geschäft aufgeben oder verschwinden, ebenso wenig wie die Leads, die sie kaufen. Aber unserer Meinung nach wird sich das ziemlich dramatisch ändern, da die Verbraucher jetzt ausdrücklich zustimmen müssen, wer den Lead erhält, für den sie sich entscheiden.“
Wenn Sie beispielsweise als Kreditsachbearbeiter oder Immobilienmakler Pakete mit Leads kaufen, ändern sich einige Pakete, während andere verschwinden, sagte Marx. Einige dürften auch teurer werden, erklärte Marx.
Diejenigen, die Portale zur Lead-Generierung besitzen, werden sicherlich auf die Einführung der neuen Regeln reagieren, aber die Regeln selbst verwenden spezifische Begriffe, die die Anpassungsfähigkeit von Lead-Aggregatoren beeinträchtigen könnten.
Was Fachleute im Hypothekengeschäft als Reaktion auf diese Entwicklung tun können, kommt laut Marx darauf an, kreativ zu sein. Personen, die heute Leads kaufen, müssen möglicherweise ihre eigenen Techniken zur direkten Lead-Generierung entwickeln.
„Viele führen dazu Zillow erzeugt in Immobilien, oder so Bankrate oder LendingTree „Und bei all den anderen Hypotheken-Lead-Aggregatoren, die in kreditbezogenen Branchen generiert werden, handelt es sich bei vielen davon um bezahlte Leads, die über bezahlte Kanäle eingehen“, sagte Marx. „Die Leute, die sie zunächst erreichen, sind tatsächlich online Meta, Google, Tick Tack oder andere Online-Kanäle und sie erreichen den Verbraucher mit einer überzeugenden Botschaft oder einem Inhalt, der Anklang findet.“
Es ist möglich – und Marx argumentiert, dass es sowohl für einzelne LOs als auch für deren Unternehmen erforderlich sein könnte –, die Lead-Generierung intern durchzuführen.
“Sie [may] Ich muss es tun“, sagte er. „Ich denke, sie müssen diese Lead-Trichter einrichten, sonst werden sie nicht die Leads haben, die sie brauchen, um ihr Geschäft anzukurbeln.“
Die rechtliche Perspektive
Einige der Anforderungen, die sich aus diesen neuen Regeln ergeben, mögen als belastend angesehen werden, aber es bleibt abzuwarten, ob sich die Industrieseite dazu entschließt, einen Rechtsstreit einzuleiten, sagte Selden.
„Ich denke, dass es bei einigen traditionellen Modellen entweder eine lange oder eine kurze Anfrage gibt [could be impacted]aber einige davon werden aufgrund der Beratungsmeinung zum digitalen Hypothekenvergleich ohnehin bereits auslaufen oder optimiert [CFPB] wegen RESPA-Abschnitt-8-Fragen ausgeschrieben“, sagte er.
Jetzt liegt die Verantwortung bei den Kreditgebern oder Aggregatoren selbst, eine Eins-zu-Eins-Zustimmung einzuholen, bevor sie einen bestimmten Verbraucher kontaktieren, der als Lead identifiziert wurde.
„Man muss jetzt einem bestimmten Kreditgeber seine Zustimmung geben“, sagte er. „Wenn also, sagen wir, Raketenhypothek ist eines der beteiligten Unternehmen. Wenn dann an diesem Tag die Leads von dieser bestimmten Website zur Lead-Generierung eingehen, müsste es eine Möglichkeit geben – bevor sie Sie anrufen können –, dass Sie Rocket Mortgage direkt Ihre Einwilligung erteilen können“, sagte er.
Ein weiterer potenzieller Nachteil in diesem Szenario besteht darin, dass die betroffenen Unternehmen und Lead-Generierungsspezialisten Bedenken hinsichtlich der Kosten haben, die ihnen entstehen, wenn sie ihre Geschäftspraktiken an die neuen Vorschriften anpassen, erklärte Selden.
„Ich bin mir nicht sicher, ob sie es wirklich getan haben […] Analyse der Kosten, die diese Regel für verschiedene Lead-Generatoren und Hypothekengeber haben könnte“, sagte Selden. „Die Leute könnten wegen dieser Regelsetzung klagen, weil diese im Prozess nicht berücksichtigt wurde. Ich habe noch nichts gehört, aber das scheint eine Möglichkeit zu sein. Wir werden sehen.”
Die Neuausrichtung der Geschäftspraktiken zur Einhaltung der Regel könnte viele Abläufe beeinträchtigen, die diese Unternehmen bereits seit langem nutzen.
„Angesichts dessen, was die Lead-Generierungsbranche und die Marketingbranche tun müssen, um Dinge neu zu ordnen oder neu zu ordnen und alle ihre Richtlinien und Prozessabläufe zu überprüfen, entstehen für die Branche wahrscheinlich erhebliche Kosten“, erklärte er. „Das könnte also auch interessant sein.“
Die Auswirkungen auf den Verbraucher
Sowohl Marx als auch Selden waren sich einig, dass der Nutzen der Regel für die Verbraucher klar ist, und für Marx könnte dies zu anfänglichen Schwierigkeiten führen, die zu qualitativ hochwertigeren Leads führen könnten. Auch die Verbraucherzufriedenheit könnte steigen, sagte Marx.
„Ich glaube nicht, dass das eine schlechte Sache ist“, sagte er. „Es wird störend sein, aber auf lange Sicht hat es meiner Meinung nach tatsächlich das Potenzial, das Vertrauen zu stärken und die Qualität der Leads zu steigern, wenn weniger Spam bei den Verbrauchern ankommt.“
Denn in dem Umfeld, das durch die Einführung dieser neuen Regeln entstehen wird, würden Verbraucher nun einen Anruf erwarten, und dies könnte zu mehr Erfolg für zukünftige Leads führen.
„Langfristig denke ich, dass dies für Praktiker eine gute Sache ist und eine zwingende Funktion darstellt, sie dazu zu bringen, die Kontrolle über ihr eigenes Unternehmen zu übernehmen und diesen wirklich wichtigen Teil davon nicht an Dritte auszulagern.“
Verbraucher würden von einer Reduzierung unerwünschter eingehender Anfragen profitieren, fügte Selden hinzu.
„[This rule] Auf jeden Fall sollten viele SMS und Anrufe reduziert werden [consumers] „Erhalten Sie die pauschalen Einwilligungen, um die die Leute früher gebeten haben“, sagte er. “Einige der [existing] Einwilligungen sind so weit gefasst. Vielleicht befinden Sie sich auf einer Website zum Einkaufen von Hypothekendarlehen. Sie erklären sich damit einverstanden, dass jemand Sie kontaktiert, und eine andere Branche, nach der Sie nicht einmal gesucht haben, hat Sie möglicherweise verfolgt [based on] einige Ihrer Einkaufsgewohnheiten online.“
Wenn jemand für einen Urlaub in Disney World einkaufen wollte, meinte Selden, dann hätte die pauschale Zustimmung möglicherweise dazu geführt, dass Disney sich direkt an ihn gewandt hat
„Dadurch wird der Vergrößerungseffekt, der dadurch entsteht, dass mehrere verschiedene Parteien Sie kontaktieren, gestoppt“, sagte er. „Der Verbrauchernutzen sollte also erheblich sein.“