Vor der Pandemie lag der historische Durchschnitt des annualisierten Immobilienpreiswachstums bei etwa 4 %. Die Dynamik der Pandemie-Ära verschärfte jedoch ein bereits großes Ungleichgewicht zwischen Wohnungsnachfrage und -angebot und führte zu einem rekordverdächtigen jährlichen Immobilienpreiswachstum von fast 21 %.
Heute, da die Erschwinglichkeit nachlässt und das Wohnungsangebot steigt, verlangsamt sich das Wachstum der Immobilienpreise und wird wahrscheinlich weiterhin in Richtung seines historischen Durchschnitts tendieren. Käufer und Verkäufer gleichermaßen haben jetzt ihre Erwartung von „normalen“ bis unter 3 % Hypothekenzinsen, Bieterschlachten mit mehreren Angeboten und zweistelligem jährlichem Preiswachstum verankert.
Infolgedessen könnte sich die „große Verlangsamung“ schwerwiegender anfühlen, wenn der Immobilienmarkt sein zweijähriges Zuckerhoch verlässt und zu einer nicht ganz so neuen Normalität übergeht. Die Normalisierung wird je nach lokalen Marktbedingungen unterschiedlich aussehen, aber eine Wiederholung des Immobilienmarktcrashs ist unwahrscheinlich. Wenn es diesmal anders ist, was sind dann die Kräfte, die den Wohnungsmarkt vorantreiben oder zurückhalten werden?
Der Rückenwind
Es bleibt ein tiefsitzender Wunsch nach Wohneigentum, insbesondere unter jüngeren Millennials, die bis in die besten Jahre ihres Eigenheimkaufs heranreifen. Dieser Wunsch wird durch die zunehmende Möglichkeit, von zu Hause aus zu arbeiten, und den Bedarf an mehr Platz beflügelt.
Im Vergleich zum vierten Quartal 2021 stieg die Wohneigentumsquote im zweiten Quartal 2022 bei Haushalten unter 35 Jahren um 0,8 Prozentpunkte und damit stärker als bei allen anderen Altersgruppen. Der Anstieg der Wohneigentumsquote erfolgte in einem Quartal, in dem der Zinssatz für 30-jährige Festhypotheken mit der schnellsten Rate seit 1980 von Quartal zu Quartal stieg.
Denn der Kauf eines Eigenheims ist sowohl eine finanzielle als auch eine Lifestyle-Entscheidung. Während die mehr als 50 % Rückgang der Erschwinglichkeit im Jahresvergleich wird die Nachfrage nach Wohneigentum der Millennials auch 2022 dämpfen, werden Lebensstilentscheidungen, die stark mit Wohneigentum korrelieren, bestehen bleiben und Millennials als treibende Kraft bei der potenziellen Nachfrage nach Wohneigentum halten.
Die Nachfrage der Millennials unterscheidet diese Verlangsamung des Wohnungsbaus auch vom vorherigen Boom und der Pleite. Rückblickend auf die Immobilienblase Mitte der 2000er Jahre war der Anstieg der Immobilienpreise durch einen Anstieg der Nachfrage gekennzeichnet, der durch einen breiteren Zugang zu Hypothekenfinanzierungen und einen Anstieg von Spekulations- und Fix-and-Flip-Käufen angetrieben wurde. Während spekulative Käufe nach wie vor anhalten, sind Erstkäufer von Eigenheimen der Hauptgrund für die aktuelle Immobiliennachfrage, die mit Hypotheken bewaffnet sind, die mit viel strengeren Kreditvergabestandards gezeichnet wurden, was das Risiko einer Immobilienpleite weiter mindert.
Der Gegenwind
Der Kauf eines Eigenheims ist die größte finanzielle Entscheidung, die eine Person wahrscheinlich treffen wird, basierend auf der Wahl des eigenen Lebensstils, der finanziellen Sicherheit und der wirtschaftlichen Gewissheit. Die Erschwinglichkeit ist ein Problem, insbesondere bei Erstkäufern von Eigenheimen, die nicht über den Vorteil des Eigenkapitals aus dem Verkauf eines Eigenheims verfügen. Hypothekenzinsen von 5 % oder mehr sind wahrscheinlich die nicht ganz neue Normalität, und wenn die Immobilienpreise nicht ausreichend sinken, um den Verlust der Erschwinglichkeit durch höhere Zinsen auszugleichen, werden potenzielle Käufer weiter an Kaufkraft verlieren.
Zusätzlich Inflation und das entsprechende Risiko a Bundesreserve-induzierte Rezession mit möglichen Folgen für den Arbeitsmarkt bleiben besorgniserregend und wirken sich stark aus Verbrauchervertrauen. Dies könnte die Kaufnachfrage belasten und zu einer beschleunigten Moderation der Immobilienpreise führen.
Das Wohnungsangebot bleibt zwar von historischen Tiefstständen steigend, aber weiterhin eine Herausforderung. Der jüngste Anstieg des Inventars ist eher darauf zurückzuführen, dass Häuser länger auf dem Markt sind, als dass neue Inventare hinzugefügt werden. Der Monatsbestand bestehender Eigenheime lag im Juli 2022 bei etwa drei Monaten und damit immer noch unter dem historischen Durchschnitt von sechs Monaten, tendiert aber in diese Richtung.
Während mehr neue Eigenheime auf den Markt kommen dürften, dürften die Verkäufe bestehender Eigenheime ins Stocken geraten. Der Grund? Der Zinsbindungseffekt höherer Zinsen, der Hausbesitzer dazu anregt, ihre aktuelle Hypothek zu behalten und in ihren bestehenden Häusern zu bleiben. Bestehende Häuser fallen historisch gesehen auf Erstkäufer von Eigenheimen, sodass die anhaltende Angebotsknappheit den Wohnungsmarkt und insbesondere Erstkäufer von Eigenheimen weiterhin belasten wird.
Das wahrscheinliche Ergebnis
Der Wohnungsmarkt hat den demografischen Wind im Rücken, der dafür sorgen wird, wie niedrig die Nachfrage sein kann. Der jüngste Nachfragerückgang ist eine Funktion von zwei Faktoren – einige Käufer können es sich angesichts der höheren Hypothekenzinsen und der höheren Immobilienpreise nicht mehr leisten, zu kaufen, während andere lieber warten, bis sie das Gefühl haben, dass die Wirtschaft auf einer solideren Basis steht. Dennoch bleibt ein langfristiger Mangel an Angebot im Verhältnis zur Nachfrage bestehen, was eher für eine natürliche Moderation der Immobilienpreise auf nationaler Ebene als für einen starken Rückgang spricht.
Tatsächlich würde ein starker Preisrückgang eine Welle von Notverkäufen erfordern, was unwahrscheinlich ist. Die Immobilienkrise, die die Große Rezession auslöste, wurde durch Arbeitsplatzverluste in Kombination mit Hausbesitzern mit wenig bis gar keinem Eigenkapital angeheizt.
Während einige Teile des Landes, die im Laufe der Pandemie überbewertet wurden, mit einer stärkeren Verlangsamung konfrontiert sein werden, verfügen Hausbesitzer heute über ein sehr hohes Niveau an angreifbarem Eigenheimkapital, das ein Polster bietet, um potenziellen Preisrückgängen standzuhalten.
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Der Beitrag Wie sieht die neue Normalität für Erstkäufer aus? erschien zuerst auf HousingWire.