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Erfahrene Immobilieninvestoren sagen oft, dass es in jedem Markt Chancen gibt – ob die Preise steigen oder fallen, ob die Trends zu einem Käufermarkt oder einem Verkäufermarkt tendieren. Es ist lediglich eine Frage der Anpassung Ihrer Anlagestrategie, um die aktuellen Marktbedingungen zu optimieren.
Aber was ist, wenn die Marktbedingungen historisch niedrige Mengen an verfügbarem Inventar zum Verkauf beinhalten und mit institutionellen Investoren sowie Millionen von Hauskäufern der Jahrtausendwende um dieses begrenzte Inventar konkurrieren? Und was, wenn diese Marktbedingungen die Eigenheimpreise auf neue Preisspitzen treiben, während gleichzeitig die Hypothekenzinsen steigen und die Inflation ein Niveau erreicht, das es seit 40 Jahren nicht mehr gegeben hat?
Das ist die Lage des Immobilienmarktes zu Beginn des neuen Jahres, also werden die Antworten auf diese Fragen das Schicksal der Immobilieninvestoren im Jahr 2022 bestimmen.
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Die gute Nachricht: Die Nachfrage lässt nicht nach
Ob ein Immobilieninvestor ein Entwickler, ein Fix-and-Flip-Experte oder jemand ist, der Immobilien zur Miete kauft, die gute Nachricht ist, dass die Nachfrage nicht so schnell nachlässt. Wie HousingWire Der leitende Analyst Logan Mohtashami hat häufig darauf hingewiesen, dass die Demografie die Nachfrage antreibt, und diese Demografie deutet definitiv darauf hin, dass es im Jahr 2022 keinen Mangel an Eigenheimkäufern geben wird.
Die größte Kohorte von Millennials – die größte Generation in der Geschichte der USA – ist zwischen 29 und 32 Jahre alt, und das Durchschnittsalter eines Erstkäufers von Eigenheimen liegt heute bei 33. Die COVID-19-Pandemie hat den Trend zur Abwanderung unter Millennials beschleunigt von städtischen Mietern an vorstädtische Hausbesitzer, teilweise um sich von den wahrgenommenen Gesundheitsrisiken in dicht besiedelten städtischen Umgebungen zu entfernen und teilweise, um die Möglichkeit zu nutzen, von zu Hause aus zu arbeiten.
Auch die historisch niedrigen Zinssätze, die die monatlichen Zahlungen trotz der im vergangenen Jahr um 18-20 % gestiegenen Immobilienpreise relativ erschwinglich gehalten haben, treiben die Nachfrage an ein aktueller Bericht von RealtyTracs Muttergesellschaft ATTOM, haben es in 60 % der Märkte im ganzen Land günstiger gemacht, ein Haus zu besitzen als zu mieten. Trotzdem und trotz der Angebotsmieten, die im Jahresvergleich um 14 % gestiegen sind, sind die Leerstandsquoten von Wohnungen laut RealPage mit etwa 2 % ebenfalls auf historisch niedrigem Niveau.
Es dürften also weiterhin viele Möglichkeiten für Bauträger geben, die eigengenutzte Immobilien oder neue Mietwohnungen bauen; für Fix-and-Flipper, die ehemals notleidende Bestände wieder auf den Markt bringen; und für Einfamilienmietinvestoren, die Familien Immobilien anbieten, denen die Wohnungen entwachsen sind. Alles, was diese Investoren brauchen, sind Immobilien zum Verkauf oder zur Miete. Und da liegt natürlich der Haken.
Die schlechte Nachricht: Das begrenzte Angebot wird auch nicht verschwinden
Laut der Winter 2022 RealtyTrac Investor Sentiment Survey, die den Zustand des Marktes in den Köpfen einzelner Anleger verfolgt, nannten 63 % der befragten Anleger begrenzte Bestände als die größte Herausforderung, der sie heute gegenüberstehen.
Dies ist das dritte Mal in Folge, dass „begrenzter Lagerbestand“ als größte Herausforderung genannt wurde, und 57 % der Befragten glauben, dass dies auch in sechs Monaten das größte Problem sein wird, mit dem sie konfrontiert werden. Experten der Wohnungswirtschaft sind sich einig: Mike Simonson, CEO von Altos-Forschungberichtete am 17. Januar, dass der Bestand an zum Verkauf stehenden Häusern ein Allzeittief von 284.000 Immobilien erreicht habe.
Baubeginne und Baugenehmigungen im Dezember stiegen auf annualisierte Raten von 1,7 Millionen bzw. 1,87 Millionen, was darauf hindeutet, dass eine gewisse Erleichterung auf dem Weg sein könnte, aber nach einem Jahrzehnt der Unterbebauung wird es einige Zeit dauern, bis wir ein ausgewogenes Niveau von Angebot und Nachfrage erreichen .
Dieses ungesunde Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage hatte vorhersehbare Auswirkungen auf die Immobilienpreise, die in der RealtyTrac-Umfrage das am zweithäufigsten genannte Problem von Investoren (60 %) waren. Steigende Preise wirken sich natürlich auf unterschiedliche Typen von Immobilieninvestoren unterschiedlich aus.
Mietobjektinvestoren haben wahrscheinlich eine etwas höhere Toleranz gegenüber steigenden Preisen, da sie die Kosten bis zu einem gewissen Grad ausgleichen können, indem sie mehr Miete verlangen; und Eigentümer von Mietobjekten sind oft mehr auf den Cashflow als auf kurzfristige Preissteigerungen bedacht. Auf der anderen Seite müssen Fix-and-Flip-Investoren preisbewusster sein, da ihr Geschäftsmodell darauf beruht, niedrig einzukaufen, Reparaturbudgets sorgfältig zu verwalten und zu aktuellen Marktpreisen Gewinne zu erzielen.
Dies hat sich in den letzten zwei Quartalen als herausfordernd erwiesen – ATTOM gemeldet dass, während die Gesamtzahl der umgedrehten Häuser sowohl im zweiten als auch im dritten Quartal 2021 gestiegen war, die Bruttomarge um über zehn Prozentpunkte gesunken war, von 43,8 % im Jahr 2020 auf 33,2 % im Jahr 2021, dem niedrigsten Stand der Bruttomarge seit dem ersten Quartal 2011 während der Großen Rezession.
Investoren sind auch besorgt, dass die Inflation die Lage im Jahr 2022 verschlimmern könnte. Etwa 88 % der Umfrageteilnehmer äußerten Bedenken, dass die Inflation aufgrund höherer Material- und Arbeitskosten, höherer Zinssätze, die die Finanzierung verteuern, oder aufgrund steigender Verbraucherzahlen Auswirkungen auf ihr Geschäft haben könnte Die Preise könnten die Nachfrage potenzieller Käufer und Mieter von Eigenheimen schwächen.
Der Wettbewerb bleibt hart, und iBuyers sind hier, um zu bleiben
Privatanleger stehen nicht nur im Wettbewerb mit größeren, institutionellen Investoren, sondern auch mit traditionellen Hauskäufern. Beide wurden in etwa 25 % der Fälle von Umfrageteilnehmern auf dem aktuellen Markt als Haupthindernis und in sechs Monaten als wahrscheinliches Problem genannt.
Der Wettbewerb ist besonders hart am unteren Ende des Marktes, wo es den niedrigsten Bestand an zum Verkauf stehenden Beständen aller Preisklassen gibt und wo Erstkäufer von Eigenheimen (etwa 31 % des Marktes) nach erschwinglichen Immobilien suchen, ebenso wie institutionelle Investoren auf der Suche nach bezahlbaren Mietwohnungen.
Es wurde erwartet, dass iBuyers trotz des Ausstiegs im Spiel bleiben Zillows Sofortangebote Geschäft aus der Kategorie. Nur 16 % der befragten Investoren glaubten, dass das iBuyer-Modell an sich fehlerhaft sei und dass andere große Akteure aussteigen würden. Mehr als doppelt so viele glaubten, dass Zillow’s Zestimate, das als integraler Bestandteil der Einkaufsstrategie des Unternehmens verwendet wird, einfach nicht genau genug war und zu unangemessenen Kaufentscheidungen führte – ein fataler Fehler in einem Fix-and-Flip-Modell.
The post Wird 2022 ein gutes Jahr für Immobilieninvestoren? erschien zuerst auf HousingWire.