Da wir uns dem Ende eines weiteren heißen Jahres für den Markt nähern, blicken Käufer und Verkäufer von Eigenheimen gespannt auf den Wohnungsmarkt 2022. Wird der Markt seinen starken Wachstumskurs fortsetzen oder steht endlich eine Verlangsamung bevor?
Hier ist eine grobe Prognose für das, was im nächsten Jahr zu erwarten ist, basierend auf den Angebots- und Nachfragesignalen, die wir bereits in den heutigen Daten sehen können. Ich werde auch hervorheben, welche Variablen wir auf unerwartete Marktverschiebungen achten sollten.
1. Die Nachfrage wird bis 2022 weiterhin stark sein.
Das erste Signal, das wir betrachten, um die Stärke des Immobilienmarktes vorherzusagen, ist Tage auf dem Markt – Wie schnell ziehen die Wohnungen um? Im Moment sehen wir einen Median von 49 Tagen auf dem Markt und im Klettern, wie es normalerweise zu dieser Jahreszeit der Fall ist. Ein typischer Dezember würde eine Marktzeit von 85-100 Tagen aufweisen, so dass Sie aus dem Chart sehen können, dass die Nachfrage später im Jahr erhöht bleibt, was ein zinsbullisches Zeichen für das nächste Jahr ist.
Aufgrund der starken saisonalen Muster gehe ich davon aus, dass die Markttage im April einen Tiefststand von 21 Tagen erreichen werden, was an die rekordschnellen Marktzeiten von Anfang dieses Jahres anknüpft.
Da die Nachfrage von Eigenheimkäufern Anfang des Jahres nicht in den Charts lag, Altos-Forschung fing an, das Phänomen zu verfolgen, das wir nennen “Sofortverkauf.” Sie haben dies wahrscheinlich auf Ihrem lokalen Markt gesehen, wo Angebote mehr oder weniger unmittelbar nach der Angebotserstellung des Hauses erfolgen. Derzeit gehen etwa 25 % der Immobilien im Wesentlichen jede Woche sofort unter Vertrag (rund 20.000 davon innerhalb von Stunden oder Tagen nach der Listung) – auch wenn Angebot und Transaktionsvolumen bis zum Jahresende zurückgehen.
Ich habe tatsächlich erwartet, dass die sofortigen Verkäufe zu diesem Zeitpunkt sinken, aber das ist nicht der Fall. Auch während des Thanksgiving-Feiertags waren die Gesamtmengen rückläufig, aber der Sofortverkauf als Indikator für die Nachfrage dominierte immer noch. Dass dieser Trend bis in den Winter hinein ungebrochen anhält, deutet auf eine anhaltend starke Nachfrage im nächsten Jahr hin.
Wenn sich der Immobilienmarkt jedoch dreht, werden sofortige Verkäufe einer der ersten Orte sein, an denen wir dies sehen können. Wenn Käufer beispielsweise durch höhere Zinssätze gekühlt werden, ist das erste, was passieren wird, dass sie diese sofortigen Angebote nicht machen.
Da es mehrere Monate dauern wird, bis die Preise hoch genug steigen, um Käufer abzuschrecken, können wir davon ausgehen, dass sofortige Verkäufe und alle damit verbundenen Wettbewerbsmerkmale der Käufer (mehrere Angebote, Überbietung) mindestens bis ins zweite Quartal 2022 üblich bleiben.
Ein weiteres Signal, das auf eine weiterhin erhöhte Nachfrage hinweist, ist der Prozentsatz der Wohnungen auf dem Markt, die Preissenkungen vornehmen. Auf einem normalen Markt neigen wir dazu, dass etwa 30 bis 35 % der Verkäufer ihre Häuser anfangs überbewerten und schließlich den Preis senken, um Käufer anzuziehen.
Derzeit liegen die Preissenkungen bei 27% und beginnen nach dem Herbsthoch im September wieder zu sinken. Sie können sehen, dass es höher ist als im letzten Jahr, aber immer noch niedriger als normal. Hausverkäufer mit Immobilien auf dem Markt wissen jetzt, dass die Nachfrage da ist und müssen ihre Preise nicht senken. Dies bedeutet, dass die im ersten Quartal getätigten Transaktionen für diese Häuser noch sehr stark preislich sein werden.
2. Niedrige Lagerbestände werden weiterhin ein großes Problem sein.
Unglücklicherweise für all diese eifrigen Eigenheimkäufer befindet sich der Lagerbestand weiterhin auf einem Rekordtief. Aktuell sind wir bei knapp über 350.000 Einfamilienhäusern am Markt. Wie Sie dieser Grafik entnehmen können, befinden sich die Lagerbestände seit Jahren auf einem Abwärtstrend und die jüngste starke Nachfrage hat diesen Trend nur beschleunigt. Sie können auch sehen, dass es normal ist für Inventar zu dieser Jahreszeit zu sinken, aber es geht tatsächlich schneller zurück, als ich noch vor einigen Wochen erwartet hatte, was darauf hindeutet, dass wir 2022 mit rekordniedrigen Lagerbeständen beginnen werden, sogar weniger als im Jahr 2021.
Zum jetzigen Zeitpunkt sieht es so aus, als würden wir das Jahr mit knapp 300.000 zu verkaufenden Einfamilienhäusern abschließen. Wenn wir Glück haben, werden wir im Februar anfangen, mehr Inventar auf dem Immobilienmarkt zu bekommen, dann wird es steigen und nächstes Jahr eine normalere Kurve erreichen, aber wir sind immer noch meilenweit von einem normalen Niveau entfernt, ohne ein Hinweis darauf, dass wir in Kürze zu unseren gewohnten Millionen Häusern zurückkehren werden.
Behalten Sie dabei die steigenden Zinsen im Auge. Wenn Sie sich die 2018-Linie im Inventardiagramm ansehen, sehen Sie, dass das Inventar zu dieser Jahreszeit im Jahr 2018 noch nicht zurückgegangen ist. Warum? Denn die Zinsen stiegen zwischen April und Dezember von rund 3,9% auf 4,9%, und das kühlte den Markt so weit ab, dass 2018 ein wenig Lagerbestände aufgebaut wurden. Sie können sehen, dass 2019 das einzige Jahr war, das mit mehr Lagerbeständen begann als die ein Jahr zuvor.
3. Die Eigenheimpreise werden bis 2022 hoch bleiben.
Da die Nachfrage keine Anzeichen einer Abkühlung zeigt und die Lagerbestände auf Rekordniveau gehalten werden, gehe ich davon aus, dass die Eigenheimpreise bis ins nächste Jahr hoch bleiben werden. Der mittlerer Eigenheimpreis für Einfamilienhäuser beträgt diese Woche 375.000 USD, was etwa 10 % mehr ist als im Vorjahr und wo wir das Jahr wahrscheinlich beenden werden.
Mit Blick auf das Jahr 2022 weisen alle Frühindikatoren auf knappe Lagerbestände und eine starke Nachfrage hin, die die Preise hoch halten – ein starker Verkäufermarkt. Wenn die Zinsen zu steigen beginnen und wir Inflation oder andere wirtschaftliche Herausforderungen sehen, könnte dies einen kühlenden Effekt auf den Markt haben. Diese Variablen sind noch nicht in den Daten enthalten, aber sie drohen. Wir werden die Daten weiterhin genau beobachten wollen, um größere Veränderungen zu erkennen.
Wird der Wohnungsmarkt im Jahr 2022 seinen Hot Streak fortsetzen? erschien zuerst auf HousingWire.