Wenn sie sagen, dass der Wohnungsbau die US-Wirtschaft in eine Rezession und aus dieser herausführt, haben sie recht, denn die Baubeginne fallen in eine Rezession und steigen, wenn wir uns erholen. Wirtschaftszyklen folgen einem bekannten Muster, jedoch ist jeder auf seine Art einzigartig.
Im Jahr 2022 tauchten viele Warnsignale für eine Rezession auf. Allerdings nach 9. November 2022, eine wichtige Rezessionsdatenlinie, änderte sich, als die Hypothekenzinsen sanken, die Verkäufe neuer Häuser zunahmen, Bauherren zu niedrigeren Zinsen kauften und der Zyklus weiterging. Das konnte man an den Vertrauensdaten der Bauherren ablesen.
Letztes Jahr, als die Zinsen in Richtung 8 % stiegen, sank das Vertrauen der Bauherren, und als die Zinsen sanken, stieg ihr Vertrauen wieder. Der neuesten NAHB Umfrage zeigt, dass das Vertrauen der Bauherren ins Stocken geraten ist und höchstwahrscheinlich bald sinken wird! Warum ist das passiert?
Die 10-Jahres-Rendite hat letzte Woche, genau wie im letzten Jahr, eine wichtige Unterstützungslinie durchbrochen und will erneut 5 % testen. Derzeit liegt sie bei 4,65 %. Das bedeutet, dass die Hypothekenzinsen höher sind als das ganze Jahr über, und wie ich bereits erwähnt habe letztes Jahr auf CNBChöhere Hypothekenzinsen sind nie gut für den Wohnungsbau.
Ich bin seit 2022 kein Fed-Pivot-Mensch mehr – ich glaube nicht, dass die Fed umschwenken wird, bis der Arbeitsmarkt zusammenbricht. Ich habe kürzlich darüber gesprochen, wie hoch die Hypothekenzinsen sein können HousingWire Daily-Podcast.
Wie sollten wir also mit den Daten zu Wohnungsbaubeginnen umgehen, um zu verstehen, wann es zu einer Rezession mit Arbeitsplatzverlusten kommen wird? Folgen Sie dieser Reise mit mir.
Wie wir unten sehen können, beginnen Rezessionen traditionell erst dann, wenn Arbeitsplätze im Wohnungsbau verloren gehen. Dabei handelt es sich nicht nur um Menschen, die in Wohnungen und Einfamilienhäusern arbeiten, auch die Sanierungsbeschäftigung ist hier hoch. Wie wir unten sehen können, haben wir noch keine Arbeitsplätze im Wohnungsbau abgebaut und sind auch nicht in eine Rezession mit Arbeitsplatzverlusten geraten. Denken Sie auch daran, dass wir eine alternde Gesellschaft sind und jeden Monat die Babyboomer aus dem Arbeitsmarkt ausscheiden. Viele Unternehmen achten darauf, die richtige Menge an Arbeitskräften in ihrer Belegschaft zu halten.
Wohnheimarbeiter fallen vor der Rezession, da höhere Zinsen nachteilig sind.
Schauen wir uns nun die Daten zur Wohngenehmigung an. Wie wir in der folgenden Grafik sehen können, liegen die Daten zu 5-Einheiten-Genehmigungen bereits auf dem niedrigen Niveau der COVID-19-Rezession. So verrückt das auch klingt, wir haben auch eine Chance, dass diese Datenlinie die Tiefststände der Großen Finanzrezession erreicht.
Seit Januar 2023 sind die Genehmigungen für 5-Einheiten gesunken, während die Genehmigungen für Einfamilienhäuser gestiegen sind. Aber das ist nicht das, was wir in diesem Bericht sehen: Die Genehmigungen für Einfamilienhäuser sind in diesem Bericht gesunken. Wie wir unten sehen können, führt das Zusammenfallen beider Datenlinien im Laufe der Zeit schließlich dazu, dass Bauarbeiter ihren Arbeitsplatz verlieren und die Arbeitslosenansprüche steigen, so wie es bei jeder Rezession der Fall war.
Wir befinden uns noch nicht in der Gefahrenzone, da wir einen erheblichen Rückstand an Bauarbeiten haben, die abgeschlossen werden müssen. Ich schaffe jedoch einen Weg, den Sie in Zukunft beschreiten können.
*Beachten Sie, dass die Genehmigungen für Einfamilienhäuser und Fünffamilienhäuser vor der Rezession tendenziell zusammenfallen.
Die Baubeginne nehmen jedes Jahr zu, und Baubeginne mit 5 Wohneinheiten brechen ein. Im Jahr 2021 habe ich einen kritischen Artikel geschrieben, in dem ich feststellte, dass, sobald die Hypothekenzinsen steigen und Bauunternehmen beginnen, mit dem Bauen weniger Geld zu verdienen, sie wie immer scheitern werden. Dies ist ein hervorragendes Beispiel dafür, warum ich sage, dass Bauherren nicht der March of Dimes sind.
Es hat sich eine große Lücke zwischen Baubeginnen und Baubeginnen mit 5 Wohneinheiten gebildet.
Ich wollte diesen Bericht über die Baubeginne heute unkompliziert halten, um die Menschen dazu zu bringen, in die Zukunft zu blicken und die Zusammenhänge zu erkennen, denn die Fed wird erst dann umschwenken, wenn der Arbeitsmarkt zusammenbricht und sie einen Anstieg der Arbeitslosenansprüche beobachten. Das wiederum wird zu niedrigeren Hypothekenzinsen führen, da der Anleihenmarkt genaue Rezessionsdaten aufspürt und die Renditen und Hypothekenzinsen senkt. Bis dahin werden die Hypothekenzinsen und Anleiherenditen erhöht.