Nachdem sie im Oktober ein 23-Jahres-Hoch von 8 % erreicht hatten, sind die Hypothekenzinsen auf den niedrigsten Stand seit Juli gesunken. Einige Kreditnehmer werden sogar im Bereich von 6 % notiert.
Ein erstklassiger Kreditnehmer mit einem FICO-Score von 780 und einer Anzahlung von 25–30 % für eine 30-jährige Festzinshypothek vom Typ „Van Vanilla“ für Einfamilienhäuser wurde am Donnerstag mit 6,875 % notiert, sagte Larry Steinway, Senior Vice President für Hypothekendarlehen und -filiale Manager von Revolutionshypothek.
„Wir sehen definitiv einen Anstieg der Nachfrage. In den letzten zwei Wochen gab es eine erhöhte Aktivität [more] als in den letzten zwei Monaten. Als die Zinssätze um die 8 % lagen, beeinträchtigte das die Erschwinglichkeit erheblich“, sagte Steinway.
Der Rückgang der Hypothekenzinsen ist eine erfreuliche Nachricht für den Immobilienmarkt, aber Kreditgeber und Branchenmanager betonten, dass die Zinsen weiter sinken und stabil bleiben müssen, um die Käufernachfrage wieder anzukurbeln.
„Es ist noch zu früh, um Zahlen für Dezember zu nennen, aber wir haben im letzten Monat etwa 5 % mehr Transaktionen abgeschlossen als im November 2022. Wir haben im gleichen Zeitraum wahrscheinlich 25 % höhere Zinssätze festgelegt“, sagte Jon Overfelt, Director of Sales und Principal bei American Security Mortgage Corp.
„Wir sehen eine leichte Belebung, aber aufgrund der Saisonalität nicht so, wie man es normalerweise tun würde“, fügte Overfelt hinzu.
Wenn die Zinsen weiter sinken, erwarten einige LOs einen kleinen „Anstieg“ bei den Cash-out-Refis, aber traditionelle Refis mit Zinslaufzeit werden in absehbarer Zukunft nicht wahrscheinlich sein, bis die Zinsen im Bereich von 5 % liegen, sagten LOs in einem Interview mit GehäuseDraht.
„Wir brauchen Kontinuität bei den Tarifen“
Die Zinssätze werden für jeden Käufer unterschiedlich angegeben, abhängig von mehreren Faktoren – einschließlich seiner Kreditwürdigkeit, Anzahlung und Beleihungsquote (LTV) sowie der Anzahl der Punkte, die er im Voraus kauft.
Mit anderen Worten: Ein Kreditnehmer mit einem FICO-Score von 700 und einer Anzahlung von 5 % wird in absehbarer Zeit keinen Hypothekenzins im Bereich von 6 % erhalten. Selbst ein Kreditnehmerprofil, das gut oder nicht gut ist, ist wahrscheinlich noch nicht in den 6er-Bereichen, ohne Punkte zu kaufen oder Preisausnahmen von seinem Kreditgeber zu erhalten.
Obwohl sich die Bedingungen nach einem düsteren Rückgang zweifellos verbessert haben, sind die Hypothekenzinsen heute immer noch weitaus höher als vor etwa einem Jahr.
Das Mortgage Rates Center von HousingWire zeigte am Montag 30-jährige konforme Zinssätze von 6,998 %. Im Vergleich zum Vorjahr liegt sie immer noch deutlich über 6,35 %.
„Wenn wir die Situation vor 24 Monaten vergleichen, ist die Nachfrage weit entfernt. Wenn ich den Vergleich vor zwei Monaten vergleiche, ist die Nachfrage gestiegen. Wenn man also Makro gegenüber Mikro betrachtet, erhält man ein ganz anderes Bild“, sagte Shane Kidwell, CEO von Wohnhypothek. „Wir haben den Punkt erreicht, an dem wir das Schlimmste gesehen haben, und es fühlt sich an, als würden wir darüber hinwegkommen. Wie schnell wir darüber hinwegkommen, steht zur Debatte.“
Kreditgeber sind zuversichtlich, dass die Hypothekenzinsen weiter sinken werden, da die Spanne zwischen den 30-jährigen Festhypothekenzinsen und den Zinssätzen für Festhypotheken zunimmt Rendite 10-jähriger Staatsanleihen verengt sich.
Die Nachfrage nach Genehmigungen ist definitiv gestiegen, aber Hauskäufer warten ab, ob sie genauso schnell sinken wird wie zuletzt, sagte Robby Oakes, Geschäftsführer von CIMG-Wohnhypothek.
Käufer möchten sicher sein, dass sie einen niedrigen Hypothekenzins erhalten, wenn sie einen Zinssatz festlegen. Die Zinsen seien zu volatil, als dass Käufer dieses Vertrauen hätten, bemerkte Oakes.
Nach einem recht starken Arbeitsmarktbericht am Freitag stiegen die Zinsen wieder an. Alle Augen werden diese Woche auf den CPI-Bericht und die Fed-Sitzung gerichtet sein.
„Wenn die Zinsen um einen Punkt steigen, bleiben die Leute außen vor. Wenn die Zinsen um einen Punkt sinken, bleiben die Leute außen vor, weil die Verbraucher und Verkäufer wissen wollen, wie sich der Markt entwickeln wird, wenn sie das Haus verkaufen. Wir brauchen wirklich eine geordnete Rückkehr zu normalen Tarifen“, sagte Oakes.
Eine mögliche kleine Refi-Beule
Mit etwa 90 % Da die Hypothekeninhaber einen Zinssatz unter 6 % haben, ist ein traditioneller Refinanzierungsboom in den nächsten Jahren nicht zu erwarten.
„Damit jemand eine traditionelle Refinanzierung durchführen möchte, muss es einen finanziellen Anreiz geben, oder? Sie müssen in der Lage sein, einen Zinssatz zu sehen, der niedriger ist als bei einer herkömmlichen Refinanzierung“, sagte Kidwell.
„Heute ist nicht der beste Tag für eine Refinanzierung. „Es ist der beste Tag, um über diesen Prozess nachzudenken und sich wieder zu engagieren“, bemerkte Kidwell.
Kreditgeber geben an, dass Eigenheimbesitzer nur ungern auf ihre zinsgünstigen Erstpfandhypotheken verzichten und dazu neigen, ihr angesammeltes Eigenheimkapital durch Eigenheimkreditlinien (HELOCs) anzuzapfen, selbst wenn das bedeutet, dass sie eine Zweithypothek mit einem höheren Zinssatz aufnehmen müssen.
„Es gibt viel mehr Nachfrage nach Eigenheimkrediten. „Die Leute haben Angst, auf den Zinssatz zu verzichten, bei dem vor ihrer Hypothek eine Drei steht“, sagte Steinway.
ICE-Hypothekentechnologie Das geschätzte abgreifbare Eigenheimkapital – der Wert, den Kreditnehmer leihen können, während sie immer noch einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 % am Eigenheim behalten – belief sich im dritten Quartal 2023 auf 10,6 Billionen US-Dollar und näherte sich damit seinem Höchststand im Jahr 2022.
„Wir haben bereits gesehen, dass der Schwerpunkt stärker auf Home-Equity-Kreditlinien und Cash-out-Refinanzierungen liegt. Kreditnehmer tun dies nicht, weil der Zinssatz dort ist, wo sie ihn haben wollen, ihre Schulden dort sind, wo sie ihn nicht haben wollen, und deshalb konsolidieren sie ihre Schulden oder verwenden ihr Eigenkapital, um etwas anderes zu kaufen oder etwas zu bezahlen sonst aus“, bemerkte Kidwell.
Während Kreditgeber keinen Refi-Boom erwarten, rechnen sie doch mit einem kleinen Refi-„Anstieg“, der durch Auszahlungs-Refis verursacht wird.
„Ich denke, dass wir wahrscheinlich mehr von nicht-traditionellen Refinanzierungen (Cash-out-Refis) sehen werden. Traditionelle Refinanzierungen (Rate-and-Term-Refi), ich glaube nicht, dass ich es einen Refi-Boom nennen würde. Ich denke, wir könnten einen kleinen Refi-Boom erleben“, sagte Kidwell.
Laut ICE Mortgage Technology stammten im dritten Quartal nur lediglich 14 % der Kreditvergaben von Refis, und Cash-Out-Refinanzierungsdarlehen befeuerten den Rest des kleinen Refinanzierungsmarktes, der 92 % der Aktivitäten im dritten Quartal ausmachte.
Derweil wird es noch lange dauern, bis es in der Branche zu einem traditionellen Refi-Boom kommt.
Die meisten LOs gehen nicht davon aus, dass die traditionelle Nachfrage nach zinsgebundenen Refinanzierungen vor der zweiten Jahreshälfte 2025 und bis 2026 wiederkehren wird.
Für das Jahr 2024 wird erwartet, dass rund 75 % des Originierungsvolumens aus Kaufkrediten stammen.
Der Verband der Hypothekenbanken (MBA) geht davon aus, dass die 30-jährigen Festhypotheken auf sinken werden 6,1 % im Jahr 2024, gefolgt von 5,5 % im Jahr 2025. Fannie Mae hat einen konservativeren Ausblick und geht davon aus, dass die Zinsen im Jahr 2024 durchschnittlich 7,3 % betragen werden, bevor sie im Jahr 2025 auf 6,9 % sinken.
Und damit das Originationsgeschäft anzieht, müssten eine Stabilität der niedrigen Zinssätze und ein Angebot an Lagerbeständen Hand in Hand gehen.
„Ich glaube nicht, dass sich die Dinge dramatisch erholen werden, da es immer noch keine Lagerbestände gibt. Immer wenn die Zinsen sinken, können Sie feststellen, dass das Geschäft wieder anzieht. Ich denke, was wir brauchen, ist Kontinuität der Tarife“, sagte Oakes.