A Nur einen Steinwurf vom wohlhabenden Sloane Square in London entfernt verbirgt eine rote Backsteinfassade aus den 1980er Jahren ein vollständig renoviertes Bürogebäude, das teilweise aus wiedergewonnenen Materialien gebaut wurde. Zu den neuen Merkmalen gehören größere, zu öffnende Fenster, höhere Decken und zwei „grüne Wände“ aus lebenden Pflanzen an der Außenseite. Der Parkplatz auf der Rückseite ist fast 80 Fahrradstellplätzen sowie Schließfächern und Duschen gewichen.
Holbein Gardens, das fast fertiggestellt ist und bis zu 260 Mitarbeiter auf sechs Etagen beherbergen wird, ist das erste CO2-neutrale Bürogebäude der Grosvenor Group in seiner 346-jährigen Geschichte – und Grosvenor möchte darauf hinweisen, dass es im Betrieb auch ohne Netto-Null-Emissionen ist sich auf CO2-Kompensationen verlassen. Die Immobiliengesellschaft des Duke of Westminster, die Teile von Londons exklusivsten Vierteln in Mayfair und Belgravia besitzt, beschloss, das Betonskelettgebäude aus der Mitte der 1980er Jahre zu sanieren und ein weiteres Stockwerk hinzuzufügen – das jüngste Beispiel für den aufkommenden „Retrofit“-Boom.
Retrofit ist eine bewusste Abkehr von der Praxis, Bürogebäude nach 25 bis 30 Jahren abzureißen, um neu zu bauen, und beginnt sich durchzusetzen. So plant beispielsweise die US-Bank Citigroup eine Generalüberholung ihres 42-stöckigen Hochhauses in Canary Wharf, die Anfang 2026 abgeschlossen sein soll.
Die Nachrüstung der historischen Gebäude des Vereinigten Königreichs, von georgianischen Stadthäusern bis hin zu den Mühlen und Fabriken, die die industrielle Revolution in Gang gesetzt haben, könnte eine Wirtschaftsleistung von 35 Mrd der National Trust, der Housing Trust Peabody, Historic England, das Crown Estate und Grosvenor.
Die British Property Federation (BPF) unterstützt einen „Retrofit first“-Ansatz und will, dass die Regierung eine „übergreifende Retrofit-Strategie und Steueranreize“ einführt.
„Es gibt sicherlich eine Verschiebung“, sagt Tim Downes, Entwicklungsleiter bei British Land, einem der größten britischen Entwickler. „Das Einsparen von Kohlendioxid ist zweifellos für alle Entwickler, aber sicherlich für alle börsennotierten Entwickler, insbesondere auf kommerzieller Seite, auf die Agenda gestiegen.“
Höhere Fremdkapitalkosten nach der 10. Zinserhöhung der Bank of England auf 4 % im Februar sind ein weiterer Faktor. „Wenn die Zinsen steigen, steigen die Kapitalkosten“, sagt Anna Bond, Executive Director bei Grosvenor. „Man kann schnell feststellen, dass es wirtschaftlich unattraktiv wird, große Projekte voranzutreiben. Obwohl jedes Gebäude anders ist, können Nachrüstungen eine kostengünstigere Möglichkeit bieten, äußerst nachhaltige moderne Büroflächen zu schaffen, die wettbewerbsfähige Mieten erzielen können.“
Bei der Entscheidung, ob nachgerüstet oder abgerissen und neu gebaut werden soll, müssen die Entwickler das Gleichgewicht zwischen „betrieblichem“ Kohlenstoff – einem brandneuen Gebäude, das sehr energieeffizient zu betreiben ist – und „körperlichem“ Kohlenstoff – den erheblichen verursachten Emissionen – abwägen durch die Herstellung von Baumaterialien und den Bau eines Gebäudes von Grund auf neu.
Der World Green Building Council hat berechnet, dass zwei Fünftel der weltweiten Treibhausgasemissionen aus dem Bau, der Beheizung, der Kühlung und der Stromversorgung von Gebäuden stammen. Die BPF hat die Regierung aufgefordert, den verkörperten Kohlenstoff zu regulieren, und hat Planungsreformen gefordert, um der Wiederverwendung von Gebäuden Vorrang einzuräumen, sowie eine Mehrwertsteuerbefreiung für Renovierungsarbeiten.
Die Immobilieninvestmentgruppe CBRE prognostiziert, dass der mit Gebäuden verbundene Kohlenstoff bis 2035 50 % der Emissionen der bebauten Umwelt ausmachen wird, gegenüber derzeit 28 %, da die betrieblichen Emissionen sinken, „aber wir bauen weiter“. Es warnt: „Ohne Maßnahmen gegen verkörperten Kohlenstoff, Großbritanniens Netto-Null-Ziel für 2050 ist nicht erreichbar.”
CBRE sagt: „Es stehen schwierige Entscheidungen bevor, ob betriebseffiziente Neubauten oder Modernisierungen am effektivsten sind, um die gesamten CO2-Emissionen zu reduzieren. Aber angesichts der Tatsache, dass 80 % des Gebäudebestands von 2050 bereits stehen, ist die Notwendigkeit, die Auswirkungen durch die Sanierung bestehender Gebäude zu verringern, klar.“
Grosvenor, das einem der jüngsten Milliardäre Großbritanniens, Hugh Grosvenor, gehört, begrüßt Holbein Gardens als einen großen Schritt in seinem Bestreben, bis 2025 Netto-Null zu werden. Laut dem UK Green Building Council wurden durch die Beibehaltung der Backsteinfassade aus den 1980er Jahren 59 Tonnen CO2-Emissionen eingespart.
Die Fenster wurden vergrößert, lassen mehr natürliches Licht herein und können auf jeder Etage geöffnet werden; Sensoren sagen Ihnen, wann es sinnvoll ist, Energie zu sparen, sagt Projektleiter Philip George. Die Deckenhöhen wurden erweitert, indem die Kühl- und Heizungsleitungen freigelegt wurden.
Das Unternehmen hat sich für kohlenstoffarme Produkte anstelle von Beton entschieden, wie Thermalite-Luftbetonblöcke mit winzigen Lufteinschlüssen für eine hohe Wärme- und Schalldämmung und Brettsperrholz. Etwa ein Fünftel des verwendeten Stahls (24 Tonnen) wird zurückgewonnen, einschließlich Säulen aus der Modernisierung der Keksfabrik Peek Freans in Bermondsey, Ost-London (Grosvenor hat das Build-to-Rent-Projekt letzten Sommer an den US-Entwickler Greystar ausgelagert).
Andere zurückgewonnene Materialien sind blaue Ziegel und Doppelbodenfliesen. Für letztere gibt es einen starken Markt, während die Verwendung von wiedergewonnenem Stahl „wirklich kompliziert und teuer“ und schwieriger zu versichern ist, sagt George.
Laut Downes sollte der Materialpass – das Stempeln von Spezifikationen auf Stahl und andere Materialien und deren Barcodes – bei der Entwicklung des Marktes für gebrauchte Materialien helfen. British Land tut dies bereits an einigen Standorten.
Der zukünftige Nutzer von Holbein Gardens, ein lokaler Vermögensverwalter in Chelsea, wird 50 % Energie im Vergleich zu typischen Londoner Büros einsparen, behauptet Grosvenor.
Die Gruppe verfügt über einen Nachrüstungsfonds von 90 Millionen Pfund und hat 19 Millionen Pfund für dieses Gebäude ausgegeben. Zu den weiteren Nachrüstungsprojekten gehört die Umwandlung einer ehemaligen Eisfabrik in der Nähe der Victoria Station in Büros und Geschäfte und Newson’s Yard – Londons ältester Holzplatz, ebenfalls in Belgravia – in Boutiquen.
„Ihre Immobilie ist eine der einfacheren Möglichkeiten, als Unternehmen Emissionen zu reduzieren“, sagt Bond. „Nachhaltigkeit wird für Nutzer, Investoren und Mitarbeiter immer wichtiger.“
Auch der Anbieter flexibler Arbeitsplätze, The Office Group, hat sich geschworen, nach Möglichkeit zu renovieren statt zu bauen. Das renovierte Chancery House aus dem Jahr 1885, in dessen Keller sich noch der Londoner Silver Vaults-Markt befindet, ist die bisher größte Bürorenovierung und soll in diesem Frühjahr eröffnet werden, während das neu gestaltete Parcels Building aus den 1950er Jahren in der Oxford Street noch in diesem Jahr eröffnet wird.
Charlie Green, der Präsident des Unternehmens, sagt, dass die Nachrüstung „uns eine schnellere Markteinführung verschafft“ und weist darauf hin, dass „der verkörperte Kohlenstoff bei einer Renovierung erheblich geringer ist“.
In Birmingham wurden die Rum Runner Works, das ehemalige Zuhause eines Nachtclubs, in dem Duran Duran spielte, nach einer Renovierung im Wert von 2 Millionen Pfund in ein Bürogebäude mit Blick auf einen Kanal umgewandelt. CBRE, der Entwickler, sagt, die Hälfte des Platzes sei im Angebot. Auch der nahe gelegene Brindley Place 10, ehemals Bankbüros und Wohnungen, wo der flexible Bürobetreiber Spacemade zusammen mit der karibischen Restaurantkette Turtle Bay einzieht, wurde komplett umgestaltet.
Trotz der Verlagerung hin zu Nachrüstungen argumentiert British Land, dass immer noch neue Entwicklungen erforderlich sind, um „best-in-class-Gebäude zu liefern, die im Betrieb sehr energieeffizient sind“. Beispielsweise wird das 1987 erbaute Broadgate 1 in der City of London abgerissen und durch ein Gebäude ersetzt, dessen Energieverbrauch nur ein Sechstel des alten betragen wird.
Downes erklärt, dass, wenn ein Gebäude nach dem Ende eines Mietvertrags wieder in britisches Land zurückkehrt, es sorgfältig geprüft wird, um zu sehen, wie viel behalten werden kann. Beispielsweise beschloss das Unternehmen, die Fassade und den größten Teil der Struktur eines Bürogebäudes aus dem Jahr 2002 auf seinem Campus in Paddington beizubehalten, während eine Nachrüstung von 1 Triton Square in der Nähe des Bahnhofs Euston, das ursprünglich Ende der 1990er Jahre für die First Bank of Chicago gebaut wurde, mit einem riesigen Atrium, wurde umfangreicher. British Land füllte einen Teil des Atriums auf, fügte weitere Stockwerke hinzu und gestaltete die Fassade des Gebäudes neu – vermietet an Facebook-Eigentümerin Meta, die den Raum untervermieten möchte.
Und nicht jeder geht den Weg der Nachrüstung. Die Entscheidung von Marks & Spencer, sein 90 Jahre altes Wahrzeichen in der Nähe von Marble Arch in London abzureißen, löste im vergangenen Jahr eine öffentliche Untersuchung aus. Aber Geschäftsführer Stuart Machin sagte, dass der Laden „mit Asbest übersät“ sei und „einer vergangenen Ära angehört“.