Nicht-QM-Kreditgeber mit Sitz in Atlanta Engel Eiche cos.durch seinen hypothekenbesicherten Wertpapierkanal Angel Mortgage Trusthat sein sechstes Private-Label-Securities (PLS)-Angebot für 2022 vorgestellt, auch wenn die schnell steigenden Zinssätze den niedrigeren Altkrediten, die den Deal sichern, weit voraus sind.
Der durchschnittliche Kupon beträgt 5 % für den Pool von 795 nicht qualifizierten (nicht QM) Hypotheken, die das aktuelle Angebot unterstützen – genannt AOMT 2022-6, mit einem Wert von 389,3 Millionen US-Dollar, laut einem Vorverkaufsbericht vonFitch-Ratings.
Da Hypotheken ohne QM oder Non-Prime-Hypotheken als riskanter angesehen werden als erstklassige Kredite, verlangen sie laut Branchenführern auf einem normalen Markt im Allgemeinen einen Zinssatz von etwa 150 Basispunkten über den Prime-Agency-Zinsen.
Das Neueste von Freddie MacUmfrage zum primären Hypothekenmarktlegt den aktuellen Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek bei 6,02 % fest. Die Nicht-QM-Darlehen in den sechs PLS-Angeboten von Angel Oak im bisherigen Jahresverlauf liegen im Durchschnitt mindestens 1 Prozentpunkt unter diesem Prime-Agency-Zinssatz.
Bis Mitte September dieses Jahres hat Angel Oak insgesamt sechs Nicht-QM-PLS-Angebote mit etwa 5.000 Darlehen im Wert von 2,5 Milliarden US-Dollar gestartet. Im vergangenen Jahr hatte Angel Oak bis Mitte September insgesamt fünf Nicht-QM-Verbriefungstransaktionen auf den Markt gebracht, die durch 3.191 Hypotheken im Wert von 1,5 Milliarden US-Dollar besichert waren.
Für das gesamte Jahr 2021 verzeichnete der Kreditgeber acht Nicht-QM-PLS-Angebote, die durch insgesamt 6.152 Hypotheken im Wert von 2,9 Milliarden US-Dollar besichert sind, laut Anleihebewertungsberichten von Fitch Ratings undKroll Bond Ratingagentur.
„Historische Aufführung [through 2021] für von AOMT verbriefte Nonprime-Originierungen stammen aus dem Jahr 2014; Die bisherige Performance war im Verhältnis zu den Kreditattributen stark und spiegelt ein unterstützendes wirtschaftliches Umfeld sowie solide versicherungstechnische und operative Kontrollen wider“, heißt es im Vorverkaufsbericht von Fitch.
Dieses günstige Umfeld änderte sich jedoch im Jahr 2022, als sich der Leitzins in der ersten Jahreshälfte verdoppelte und nun über 6 % für eine 30-jährige Festhypothek erreicht, verglichen mit 2021, als die Zinsen für einen Großteil durchschnittlich 3 % oder weniger betrugen das Jahr.
„Wir haben in diesem Jahr drei Verbriefungen in unserer Angel Oak-Fondsfamilie [as of May 12]“, sagte Namit Sinha, Co-Chief Investment Officer bei AOMR, während der Telefonkonferenz zu den Ergebnissen des ersten Quartals mit Analysten. „… Und all diese Deals hatten Coupons im mittleren bis hohen 4 %-Bereich. [range]was Sie im aktuellen Kontext der Markt-Rabattgutscheine einstufen würden.“
Dieses Bild hat sich mit den späteren PLS-Deals nicht wesentlich geändert. Im bisherigen Jahresverlauf umfassten die sechs PLS-Angebote von Angel Oak Kreditpools mit einem durchschnittlichen Kupon zwischen 4,5 % und 5 %, wie Anleihebewertungsberichte zeigen, mit einer Laufzeit zwischen 7,4 und 10,7 Monaten. Das bedeutet, dass alle PLS-Deals von Altkrediten aus dem Jahr 2021 dominiert wurden, als die Zinsen viel niedriger waren als heute.
Nicht-QM-Hypotheken umfassen Kredite, die nicht von einer Regierung oder „Agentur“ durchgesetzt werden können Fannie Mae oder Freddy Mac. Der Pool von Nicht-QM-Kreditnehmern umfasst Immobilieninvestoren, Immobilienverkäufer, Ausländer, Geschäftsinhaber, Gig-Arbeiter und Selbständige sowie eine kleinere Gruppe von Eigenheimkäufern, die mit Kreditherausforderungen konfrontiert sind, wie z. B. frühere Insolvenzen.
Angel Oak Mortgage Inc.(AOMR), ein Immobilien-Investmentfonds, der Teil der Angel Oak Cos.-Familie ist, gab im August bekannt, dass er für das am 30. Juni endende zweite Quartal einen Nettoverlust von 52,1 Millionen US-Dollar verzeichnete, wodurch sich der Gesamtverlust für das Jahr auf 95,7 Millionen US-Dollar beläuft . AOMR verzeichnete im ersten Quartal des Jahres einen Nettoverlust von 43,5 Millionen US-Dollar.
AOMR ist ein langfristiger Akteur auf dem Nicht-QM-Hypothekenmarkt und wird extern verwaltet und beraten von einer Tochtergesellschaft vonAngel Oak Capital Advisors. Die Familie der verbundenen Unternehmen von Angel Oak Cos. umfasst auch private Nicht-QM-KreditgeberAngel Oak WohnungsbaudarlehenundAngel Oak Hypothekenlösungen.
Zum Verlust von AOMR im ersten Quartal trugen die „Verbriefungskosten in Höhe von 2 Millionen US-Dollar“ allein im Zusammenhang mit dem PLS-Angebot von AOMR im Februar 2022 bei, sagte Brandon Filson, Chief Financial Officer von AOMR, während der Telefonkonferenz des Unternehmens für das erste Quartal am 12. Mai.
Das gemeinsame Thema in den Gewinnergebnissen für beide Quartale sind die Auswirkungen schnell steigender Zinssätze und Zinsvolatilität auf die Wohnhypothekenbestände und -operationen von Angel Oak Cos. Im Allgemeinen haben Hypotheken mit niedrigeren Zinssätzen in einem solchen Umfeld einen Wettbewerbsnachteil in Bezug auf die Preisgestaltung in Verbriefungs- und Kredithandels-Liquiditätskanälen, da sie weniger wert sind als die neueren Hypotheken mit höheren Zinssätzen, die online kommen. Keith Lind, CEO eines Kreditgebers ohne QM Acra KreditvergabeEr formulierte es so: „Das sind keine faulen Kredite, nur schlechte Preise.“
„Wir haben im zweiten Quartal 2022 weiterhin ein herausforderndes wirtschaftliches Umfeld erlebt“, sagte Robert Williams, Präsident und CEO von AOMR, mit Blick auf den jüngsten Gewinnbericht des Unternehmens. “Historischer Inflationsdruck führte zu anhaltender Volatilität, sowohl bei den Nominalzinsen als auch bei der Ausweitung der Zinsspreads, was zu nicht realisierten Verlusten in unserem Portfolio von Zielanlagen führte.”
AOMR hat sein Arsenal an Lagerkrediten aufgestockt, um die Liquidität zu stärken und besser mit der Volatilität des aktuellen Marktes fertig zu werden. Der Ergebnisbericht für das zweite Quartal zeigt, dass es im Laufe des Quartals eine neue Lagerfinanzierungsfazilität in Höhe von 340 Millionen US-Dollar hinzugefügt und seit dem Ende des zweiten Quartals die Kapazität einer bestehenden Lagerhauslinie um 260 Millionen US-Dollar auf insgesamt 600 Millionen US-Dollar erhöht hat. Die zusätzliche Lagerfinanzierungskapazität bringt „die maximale Verfügbarkeit in allen Finanzierungslinien auf 1,9 Milliarden US-Dollar“, berichtete der REIT.
„Die Darlehen mit niedrigerem Kupon sind zu einer Art Waisenkind des Marktes geworden“, sagte Lind in einem früheren Interview, das sich auf den gesamten PLS-Markt konzentrierte, nicht speziell auf Angel Oak. „Anleger stürzen sich nicht auf den Kauf von besicherten Anleihen [mortgage loans with] Coupons so niedrig, dass die Kredite [in the collateral pools] kann nicht einmal den Kupon auf die Anleihen und Verbriefungen decken [costs].
Selbst angesichts dieses Gegenwinds bleibt die Verbriefungspipeline von Angel Oak in diesem Jahr weiterhin auf dem Niveau von 2021 – sogar leicht voraus. Tom Hutchens, Executive Vice President of Production beiAngel Oak HypothekenlösungenEr sagte in einem früheren Interview, dass „niemand wirklich weiß, wo das ist [rate volatility] wird aufhören, weil es so viele Faktoren gibt, die die Raten ausmachen.“ Zu diesen Faktoren gehört dieBundesreservedie Inflation zu bekämpfen, indem es den Referenzzinssatz für Tagesgeld erhöht, wobei eine weitere Erhöhung um mindestens 75 Basispunkte voraussichtlich am Mittwoch, dem 21. September, bekannt gegeben wird.
„Das Interesse an Verbriefungen und Investitionen in diesem Bereich ist nach wie vor sehr groß“, fügte Hutchens hinzu. „Der Schluckauf, den wir gesehen haben, ist kein Kreditproblem. Niemand macht sich Sorgen um die Qualität von Nicht-QM-Darlehen – es ist nur so, dass das Zinsumfeld so verrückt war.“
Der Beitrag Angel Oak startet 6. Verbriefungsdeal in diesem Jahr erschien zuerst auf HousingWire.