Engel Eiche Cos.,durch seineAngel Oak Mortgage TrustConduit, stellte kürzlich sein neuestes Private-Label-Verbriefungsangebot (PLS) vor – ein Deal, der Anfang August abgeschlossen werden soll, unterstützt durch 788 überwiegend nicht-QM-Darlehen im Wert von 362 Millionen US-Dollar.
Mit diesem jüngsten Angebot hat Angel Oak Cos. – über seine verbundenen Unternehmen, einschließlich Real Estate Investment Trust oder REIT, Angel Oak Mortgage Inc. (AOMR) – insgesamt fünf PLS-Deals auf den Markt gebracht, die durch Hypothekenpools im Wert von 2,1 $ besichert sind Milliarde.
Für das gesamte letzte Jahr, während eines viel ruhigeren wirtschaftlichen Umfelds, schloss der Nicht-QM-Kreditgeber Angel Oak insgesamt acht PLS-Angebote im Wert von 3,8 Milliarden US-Dollar ab.
Es scheint also, dass die Liquiditätskanäle von Angel Oak dieses Jahr offen sind, ungeachtet dessen, was der Vermögensverwaltungszweig des Kreditgebers, Angel Oak Capital Advisorsder in einem kürzlich veröffentlichten Whitepaper „2022 Mid-Year Outlook“ als ein sehr herausfordernder Markt für Non-Agency Residential Mortgage Backed Securities (RMBS) beschrieben wird.
Die Frage bleibt jedoch: Ist die Liquiditätsstrategie von Angel Oak robust genug, um sie durch das aktuelle wirtschaftliche Umfeld zu bringen, das von hoher Marktvolatilität und schnell steigenden Zinsen geprägt ist?
„Das technische Bild für Non-Agency-RMBS seit Ende letzten Jahres war ein Gegenwind für die Bewertungen im bisherigen Jahresverlauf“, heißt es im Whitepaper von Angel Oak. „Non-Agency-RMBS sind nicht nur aus den gleichen Gründen unter Druck geraten wie die Agency-MBS, … (z. B. steigende Zinssätze und steigende Volatilität), sondern auch ein robuster Kalender für Neuemissionen, insbesondere bei den nicht qualifizierten [non-QM] Hypothekenteilsektor, hat weiter belastet [MBS] Bewertungen.
„… so robust [PLS] Die Pipeline beginnt sich endlich zu leeren, was die Emission in der zweiten Hälfte des Jahres 2022 deutlich verlangsamen sollte. In der Zwischenzeit hat das steigende Angebot auf die nachlassende Nachfrage von Vermögensverwaltern (die in diesem Jahr mit Rekordabflüssen konfrontiert sind) die Spreads und Renditen in die Höhe getrieben die attraktivsten Niveaus, die wir in der Zeit nach der Krise gesehen haben.“
Wenn diese Spreads und Renditen für Anleger jedoch attraktiv sind, bedeutet dies normalerweise, dass die Margen für RMBS-Emittenten wie Angel Oak unter Druck geraten. Das hilft, einen Teil des Grundes für Angel Oak Cos zu erklären.’ Der verbundene REIT AOMR, der seine Finanzdaten öffentlich bekannt gibt, verzeichnete im ersten Quartal des Jahres einen Nettoverlust von 43,5 Millionen US-Dollar. Zu diesem Verlust trugen allein die „Verbriefungskosten in Höhe von 2 Millionen US-Dollar“ im Zusammenhang mit dem PLS-Angebot von AOMR im Februar 2022 bei, sagte Brandon Filson, Chief Financial Officer von AOMR. sagte während des Gewinnaufrufs des Unternehmens für das erste Quartal (Q1) am 12. Mai.
AOMR ist Teil einer Familie von verbundenen Unternehmen der Angel Oak Cos., zu der auch Nicht-QM-Kreditgeber gehörenAngel Oak WohnungsbaudarlehenundAngel Oak Hypothekenlösungensowie Angel Oak Capital Advisors.
Nicht-QM-Hypotheken umfassen Kredite, die nicht von einer Regierung oder „Agentur“ durch Fannie Mae oder Freddie Mac abgestempelt werden können. Der Pool von Nicht-QM-Kreditnehmern umfasst Immobilieninvestoren, Immobilienflotter, Ausländer, Geschäftsinhaber, Gig-Arbeiter und Selbständige sowie eine kleinere Gruppe von Eigenheimkäufern, die mit Kreditherausforderungen konfrontiert sind, wie z. B. frühere Insolvenzen.
Da Hypotheken ohne QM oder Non-Prime-Hypotheken als riskanter angesehen werden als erstklassige Kredite, verlangen sie auf einem normalen Markt im Allgemeinen einen Zinssatz von etwa 150 Basispunkten über den Prime-Agency-Zinssätzen.
Darüber hinaus erwarten MBS-Anleger in einem Umfeld mit steigenden Zinsen eine Prämie für Wertpapiere, die durch Hypotheken mit niedrigeren Zinsen besichert sind, im Vergleich zu Angeboten mit neueren Hypotheken mit höheren Zinsen. Das führt zu Ausführungs- und Liquiditätsproblemen für Kreditgeber, die versuchen, ihre Kreditpipelines zu leeren, um Gläubiger zu bezahlen und neue Kredite zu vergeben.
„Wir haben in diesem Jahr drei Verbriefungen in unserer Angel Oak-Fondsfamilie [as of May 12]“, sagte Namit Sinha, Co-Chief Investment Officer bei AOMR, während der Q1-Gewinnkonferenz des Unternehmens mit Analysten. „… Und all diese Deals hatten Coupons im mittleren bis hohen 4 %-Bereich. [range]was Sie im aktuellen Kontext der Markt-Rabattgutscheine einstufen würden.“
Tatsächlich ist laut Bond-Rating-Dokumenten der Großteil der Kredite, die die fünf PLS-Deals von Angel Oak bis heute unterstützen, zwischen 7,4 und 10,7 Monaten fällig oder gealtert, was bedeutet, dass die meisten Hypotheken zu den niedrigeren Zinssätzen des letzten Jahres vergeben wurden . Folglich beinhalten die PLS-Deals von Angel Oak in diesem Jahr bisher keine nennenswerte aktuelle Produktion, was die Preise näher an den aktuellen Marktpreis bringen würde.
Keith Lind, CEO eines Kreditgebers ohne QMAcra Kreditvergabesagte, dass die Hypothekenzinsen von Acra im vergangenen Monat im Bereich von „hohen 7 %“ lagen, „und es gibt eine gute Liquidität“ auf diesem Niveau.
Sinha bestätigte während der Telefonkonferenz zu den Ergebnissen des ersten Quartals Mitte Mai, dass ein guter Teil der gesamten Kredite, die sich damals in der Bilanz von Angel Oak befanden und für die Verbriefung vorbereitet wurden, „zwischen drei und sechs Monaten gereift sind“.
„Unser Kreditportfolio beginnt, höhere Kupons widerzuspiegeln [interest rates] als Reaktion auf das Umfeld mit höheren Zinsen, das sich Ende des ersten Quartals beschleunigte“, fügte Filson während der AOMR-Ergebnisaufforderung hinzu. „Die neuesten Ratensperren [as of May 12] auf Kredite bei unseren verbundenen Hypothekenunternehmen liegen bei über 7 % gewichtetem durchschnittlichem Kupon, was ungefähr 250 Basispunkte höher ist als unser Kreditportfolio vom März 2022.
„Die Kredite, die wir im April gekauft haben, hatten einen gewichteten durchschnittlichen Kupon von 4,9 %, und die Mai-Käufe haben bisher einen gewichteten durchschnittlichen Kupon von 5,4 %.“
Anfang Mai, kurz nach Ende des ersten Quartals,Freddie Mac berichtetedass der 30-jährige Durchschnitt festverzinslicher Hypotheken bei 5,27 % lag, gegenüber 5,1 % eine Woche zuvor. Am 21. Juli gab Freddie Mac an, dass der Zinssatz für eine 30-jährige Festhypothek durchschnittlich 5,54 % betrug.
„Die Kredite mit niedrigerem Kupon sind zu einer Art Waisenkind des Marktes geworden“, erklärte Lind kürzlich in einem Interview, das sich auf den gesamten PLS-Markt konzentrierte, nicht speziell auf Angel Oak. „Anleger stürzen sich nicht auf den Kauf von besicherten Anleihen [mortgage loans with] Coupons so niedrig, dass die Kredite [in the collateral pools] kann nicht einmal den Kupon auf die Anleihen und Verbriefungen decken [costs].
„Also denke ich, dass es schwierig sein wird, wenn die Leute das verbriefen wollen, weil es von den Investoren auf dem Verbriefungsmarkt nicht sehr gut angenommen zu werden scheint.“
Führungskräfte von Angel Oak Cos. lehnten es ab, von HousingWire für diese Geschichte interviewt zu werden.
Trotz eines großen Volumens an Hypotheken mit niedrigeren Zinssätzen in seiner Verbriefungspipeline und der roten Tinte von AOMR im ersten Quartal zeigte sich Sinha während der Bekanntgabe der Ergebnisse für das erste Quartal zuversichtlich in die Fähigkeit des Unternehmens, die aktuellen Liquiditätsherausforderungen zu meistern.
„Im Allgemeinen handelt es sich bei den Krediten, die wir im ersten Quartal gekauft haben, immer noch um Kredite, die zu diesem Zeitpunkt zum Marktzinssatz gebunden waren, der bei mittleren bis hohen 4 % lag. [range]“, sagte Sinha. „… Wir hatten viel Erfolg beim Abschluss dieser Deals, und einer der Deals wurde gerade heute abgeschlossen [May 12] hatte einen sehr guten Erfolg in Bezug auf die Platzierung von Anleihen usw.
„… Der aktuelle Coupon, das ist immer das Ziel“, fügte sie hinzu. „Jetzt, da die Zinssätze volatil werden und sich bewegen, können die Bedingungen variieren, wenn diese Kredite schließlich verbrieft werden. Und wir hoffen, den größten Teil dieser Schwankungen durch Zinsabsicherungen zu erfassen.“
Neben Absicherungen verfolgt Angel Oak in seinen Verbriefungspools auch die Strategie, Hypotheken mit niedrigeren und höheren Zinssätzen zu mischen.
„Wir kaufen weiterhin aktuelle Coupon-Darlehen von Angel Oak oder sogar von externen Verkäufern und mischen sie mit [lower-rate loans] um einen etwas höheren Coupon-Pool zu schaffen und Verbriefungen in den nächsten sechs bis 12 Monaten durchzuführen, um den Verbriefungsprozess zu vereinfachen“, sagte Sinha während der Telefonkonferenz zu den Ergebnissen des ersten Quartals als Antwort auf eine Analystenfrage zu dieser Praxis.
Auch Angel Oak hat einen weiteren Pfeil im Köcher, wenn es darum geht, die aktuelle Zinskrise zu überstehen. Filson wies in der Q1-Ergebnisaufforderung von AOMR darauf hin, dass der Kreditgeber zum 31. März 90,4 Millionen US-Dollar an Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten in seiner Bilanz hatte, plus Finanzierungsfazilitäten bei sechs Banken.
„Wir haben unsere gesamte zugesagte Kreditfinanzierungskapazität im ersten Quartal um 50 Millionen US-Dollar erhöht“, sagte er. „Unsere gesamte nicht in Anspruch genommene Finanzierungskapazität belief sich zum 31. März auf 344 Millionen US-Dollar.
“Im Anschluss an [after Q1] Quartalsende haben wir eine neue Kreditfazilität in Höhe von 340 Millionen US-Dollar hinzugefügt, wodurch sich unsere aktuelle Gesamtkapazität auf 1,64 Milliarden US-Dollar erhöht. Dies, kombiniert mit unserem gestiegenen Kassenbestand zum Ende des Quartals, zeigt unser Engagement für eine solide Liquiditätsmanagementstrategie in dieser Zeit steigender Zinsen.“
Robert Williams, CEO von AOMR, sagt, dass Angel Oak trotz der Herausforderungen des aktuellen Zinsumfelds über eine starke Bilanz mit „ausreichender Liquidität“ verfügt.
„Unsere Ergebnisse des ersten Quartals wurden durch nicht realisierte Mark-to-Market-Verluste in unserer Bilanz beeinflusst“, fügte Williams hinzu. „Und ein großer Teil davon war auf eine deutliche Ausweitung der Kreditspreads zurückzuführen. … [but] Unser Portfolio bleibt stark. Wir sind zuversichtlich, dass wir in diesem komplexen Umfeld agieren können, wobei wir uns auf ein starkes Underwriting und eine solide Liquidität konzentrieren.“
Lind betonte, dass die Kreditqualität im Nicht-QM-Bereich heute nicht das Problem sei. „Das sind keine faulen Kredite, nur schlechte Preise“, sagte er.
AOMR soll veröffentlicht werden Finanzergebnisse des zweiten Quartals am 9.8.
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