©Reuters. DATEIFOTO: Neue Häuser säumen eine Straße im Sydneyer Vorort Moorebank in Australien, 26. Mai 2017. REUTERS/Jason Reed/File Photo
Von Byron Kaye
SYDNEY (Reuters) – Der Abschwung auf dem australischen Immobilienmarkt zwingt viele Hausverkäufer in eine Zwickmühle: Sie haben eine Hypothek für ein neues Haus aufgenommen, halten aber an ihrem alten Haus ein gutes Geschäft aus, was sie dazu zwingt, auch eine Überbrückung zu halten Darlehen zur Deckung ihrer bisherigen Hypothek.
Und da die Preise jetzt so schnell wie seit vier Jahrzehnten fallen, eine deutliche Umkehrung der jährlichen Preissteigerungen von 25 % vor nur einem Jahr, verdoppeln oder vervierfachen sich die Laufzeiten dieser Überbrückungskredite gegenüber ihrer typischen Spanne von drei Monaten.
Dies war eine gute Nachricht für viele Kreditgeber in einem ansonsten schrumpfenden Hypothekenmarkt, in dem fallende Hauspreise und steigende Zinsen das Geschäft vertreiben, aber es bedeutet mehr finanziellen Stress für Kreditnehmer, die immer noch dem Markt trotzen.
„Ich denke, es gibt Leute, die erwischt wurden“, sagte Julie Buchanan, eine Verkäuferagentin in Sydney, die kürzlich eine Marketingkampagne für eine High-End-Immobilie von sechs Wochen auf drei Monate verlängert hat, aufgrund des lauwarmen Käuferinteresses.
„Viele von ihnen mussten ihre Preisvorstellungen revidieren lassen“, sagte sie. „Wenn sie den Preis nicht bekommen können, dann nutzen sie die Überbrückungsfinanzierung, um sie über die Grenze zu bringen. Dann halten sie möglicherweise zwei Immobilien.“
Die meisten Immobilien werden immer noch innerhalb des dreimonatigen Zeitraums eines Standard-Überbrückungsdarlehens verkauft: Das durchschnittliche Haus in Australiens Großstädten brauchte im August 31 Tage, um verkauft zu werden, während Verkäufer auch eine Vertragsabwicklungszeit von etwa sechs Wochen einkalkulieren können.
Laut CoreLogic war das jedoch ein Anstieg von 63 % seit letztem November, und Hausverkäufer würden wahrscheinlich erwarten, dass der Markt nach vier aufeinanderfolgenden Monaten mit Zinserhöhungen noch schwächer wachsen wird, wobei weitere erwartet werden – die nächste am 6. September.
Joe Bennett, Senior Lending Relationship Executive bei ASCF, sagte, die Anfragen seien mit den Zinssätzen gestiegen, und die durchschnittliche Laufzeit eines von seinem Unternehmen ausgestellten Darlehens sei von drei Monaten auf sechs Monate bis zu einem Jahr gestiegen.
„In der Vergangenheit wollen sie in heißen Märkten diesen Kredit nur für drei Monate, weil sie wussten – und es war realistisch anzunehmen – dass sie ihre Immobilie diesen Samstag auflisten und bis zum folgenden Samstag verkaufen konnten“, sagte Bennett.
“Das passiert jetzt nicht.”
LETZTER AUSWEG NICHT MEHR
Aaron Bassin, CEO des Überbrückungsfinanzierungsanbieters Bridgit Financial Services, sagte, sein Unternehmen plane aufgrund der Kundennachfrage, sein längstes Darlehen von sechs Monaten auf ein Jahr zu verdoppeln.
„Falls sich der Immobilienmarkt weiter verlangsamt, wird ein Produkt mit längerer Laufzeit benötigt, und daran arbeiten wir derzeit“, sagte Bassin. Er fügte hinzu, dass der August für sein Unternehmen ein Rekordmonat für die gesamten Kredite sei.
Die Australia and New Zealand Banking Group Ltd, der viertgrößte Kreditgeber des Landes, hat kürzlich ihren maximalen Überbrückungskredit von sechs Monaten auf ein Jahr verdoppelt, sagte ein Sprecher, ohne einen Grund anzugeben.
Überbrückungskredite wurden von Eigenheimkäufern in der Regel als letzter Ausweg behandelt, da sie ihnen effektiv zwei Hypotheken auf einmal hinterlassen – eine für die Immobilie, die sie kaufen, und eine für die Immobilie, die sie zu verkaufen versuchen. Außerdem sind Überbrückungskredite mit höheren Zinsen verbunden, da sie kurzfristig sind und eine schnelle Abwicklung erfordern.
Die Anbieter von Überbrückungskrediten sagen jedoch, dass ihre Volumina sprunghaft angestiegen sind, auch wenn Privatkundenbanken vor einem zunehmenden Wettbewerb und einem insgesamt schrumpfenden Geschäft mit Hypothekendarlehen warnen.
Regierungszahlen, die am Donnerstag veröffentlicht wurden, zeigten, dass der Wert neuer Wohnungsbaudarlehen im Juli um 8,5 % gefallen ist, fast das Doppelte des Rückgangs von 4,4 % im Vormonat. Die Daten brechen keine separaten Zahlen für Überbrückungskredite auf.
Während vier Monate Zinserhöhungen alle Kreditgeber dazu zwangen, ihre Hypothekenzinsen zu erhöhen, haben sie es den Anbietern von Überbrückungskrediten möglicherweise auch ermöglicht, die Lücke zwischen ihren Zinssätzen und denen von Standard-Hypothekendarlehen zu verringern, wodurch ihre Produkte für Kreditnehmer schmackhafter wurden.
„Wir haben unsere Zinsen erhöht und uns auf eine Verlangsamung eingestellt, aber es steht noch immer volle Kraft bevor“, sagte Jack O’Reilly (NASDAQ:), CEO von funding.com.au, einem Spezialisten für Überbrückungskredite, dessen monatliches Kreditvolumen um 50 % gestiegen ist. von vor einem Jahr.
„Man könnte meinen, es würde sich verlangsamen, weil die Dinge teurer sind, aber ich würde sagen, dass die Aktivität in diesem Bereich weiter zunimmt.“