Ter Immobiliensektor in der chinesischen Wirtschaft war schon immer ein Rätsel. Auf seinem Höhepunkt entfiel es für ein Viertel der Wirtschaftsleistung der Nation, breit gemessen. Und es sieht Menschen in Peking und Shanghai, die ähnliche Hauspreise wie in San Francisco und New York zahlen, obwohl sie nur einen haben Viertel des Einkommens der amerikanischen Käufer.
Jetzt glauben viele, dass wir einen heftigen Rückgang des Immobilienmarktes in China erleben werden. Die Regierung will eingreifen, um die Spekulation einzudämmen und das, was sie das „Three High“-Problem nennt, in den Griff zu bekommen: hohe Preise, hohe Verschuldung und hohe Finanzialisierung. Der Ansatz war geradezu dramatisch. Die Finanzierung für Bauträger ist ins Stocken geraten. Anfang dieses Jahres gingen die Immobilienverkäufe um bis zu 20-30 % zurück, Entwicklungen sind im Gange wird nicht abgeschlossen und Menschen sind auf die Straße gegangen, um sich zusammenzuschließen Hypothekenzahlungen stoppen auf solche Projekte aus Protest.
Viele der größten Immobilienentwickler Chinas scheitern zu ihre Schulden zurückzahlen. Selbst die Hinterbliebenen sind finanziell angeschlagen und in einer Liquiditätskrise. Es besteht das Risiko, dass die Immobilienmarktkrise die Gesamtwirtschaft mit nach unten zieht und Zulieferer, kleine und mittlere Unternehmen im Baugewerbe sowie den privaten Konsum trifft. Und gefährlicherweise hat das Bankensystem zumindest ein Viertel seines Vermögens im Eigentum.
Was jetzt gebraucht wird, ist ein Backstop gegen die Selbsterfüllungskrise: Der Glaube an die Insolvenz von Bauträgern zwingt Käufer, ihre Käufe zurückzuhalten und die Finanzierung zu versiegen. Eine gewisse monetäre Lockerung und Entspannung am Hypothekenmarkt reicht nicht aus: Die Nachfrage durch eine Lockerung der Baufinanzierung zu stimulieren, wird das Problem nicht lösen und einen Vorschlag machen Rettungspaket wird die Nadel wahrscheinlich nicht bewegen. Die Regierung müsste den Bauträgern trotz ihres skrupellosen Verhaltens in der Vergangenheit viel mehr Erleichterung verschaffen. Um den Kreislauf zu durchbrechen, muss die Regierung eine viel stärkere Botschaft aussenden und Vertrauen schaffen.
Der kurzfristige Druck auf die chinesische Wirtschaft ist real, aber China wird keine schwere Immobilienkrise erleben. Zum einen chinesische Haushalte historisch sehr hoch Sparquoten, was es ihnen ermöglichen sollte, Zinszahlungen relativ einfach zu adressieren. Dies ist keine Situation wie in den USA oder Europa im Jahr 2008, als hoch verschuldete Hausbesitzer nicht in der Lage waren, ihre Grundzahlungen zu leisten.
Und der Nachholbedarf an Wohnraum ist noch da: Die schnelle Urbanisierung bedeutet, dass neue Bewohner einen Platz in der Stadt wollen; In einem geschlechtsspezifischen Land mit einem hart umkämpften Heiratsmarkt für Männer werden Junggesellen „berechtigter“, wenn sie Eigentum besitzen.
Auch eine ausgewachsene Finanzkrise ist nicht wahrscheinlich. Große Banken sind in Staatsbesitz und dürfen nicht scheitern. Es gibt keine komplexen, undurchsichtigen Vermittlungsketten, die das westliche Bankensystem charakterisieren. Ausländische Gläubiger chinesischer Immobilienentwickler werden einen massiven Schuldenschnitt hinnehmen müssen, aber die Auswirkungen auf die internationale Wirtschaft dürften begrenzt sein. Ausländische Spieler haben im Allgemeinen ein begrenztes Engagement in chinesischen Vermögenswerten: Heute weniger als 5% der chinesischen Aktien und Anleihen werden von Ausländern gehalten. Dies ist anders als bei hypothekenbesicherten Wertpapieren, bei denen die ganze Welt vor der Finanzkrise 2008 exponiert war.
Was wir heute erleben, ist bereits der dritte große Immobilienmarktzyklus in den letzten 10 Jahren. Der Staat hat seine Gründe einzugreifen: Die Herzen der Mittelschicht zu erobern beginnt mit der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum. Ein überhitzter Sektor gefährdet auch die Finanzstabilität. In der Vergangenheit haben verschwenderische Immobilienunternehmen in Bereiche expandiert, die nichts mit Immobilien zu tun haben, während viele andere Unternehmen sich auf Investitionen in Immobilien konzentrierten, anstatt sich auf ihr Kerngeschäft zu konzentrieren.
Aber zu schnelle und zu drakonische Methoden zur Abkühlung des Marktes werden nach hinten losgehen. Das Problem auf dem Wohnungsmarkt ist ein strukturelles und muss im Laufe der Zeit gelöst werden. Ein solches Problem ist Chinas Finanzsystem selbst. Die Investition in Immobilien hat den Gesamtmarkt durchweg übertroffen. Um 80 % der Bevölkerung besitzt Eigentum, und ein erstaunlich hoher Anteil – Berichten zufolge über 20 % in städtischen Gebieten, und ich habe Schätzungen von bis zu 40 % insgesamt gesehen – mehr als eine Immobilie besitzen.
Ein weiteres Problem ist die „Bürgermeisterwirtschaft“. Die lokale Regierung verkauft Land, um Einnahmen zu erzielen, und verwendet Land zusätzlich als Sicherheit, um sich reichlich zu leihen. Immobilien waren oft ein Katalysator für Entwicklung: Wenn ein Entwickler Wohnhäuser baut, bringt dies auch Infrastrukturinvestitionen, Einzelhandel, Dienstleistungen und Arbeitsplätze mit sich. Dies erklärt, warum sich der Eifer der Kommunalverwaltungen im letzten Jahrzehnt schnell von der Industrialisierung zur massiven Urbanisierung verlagert hat – ein schneller Weg, um das lokale BIP zu fördern. Und dies hat den Entwicklern freie Hand gelassen, um zu hebeln, Land zu horten und zu expandieren.
Der Staat wünscht sich, dass sich die Immobilienbranche von „selten kühl und meistens heiß“ in die andere Richtung dreht. Dies erfordert eine grundlegende Transformation der Wirtschaftsstruktur des Landes, nicht nur strenge Vorschriften. Um die Wirtschaft geordnet vom Eigentum abzubringen, bedarf es einer geschickten Navigation und einer lockereren Handhabung der Zügel – etwas, worin sich nur wenige Regierungen als besonders gut erwiesen haben.