© Reuters. Ein Mitarbeiter eines Immobilienmaklers steht auf einer Brücke in der Nähe neuer Wohnblöcke im Pekinger Stadtteil Wangjing, China, 18. September 2015. REUTERS/Jason Lee/File Photo
Von Samuel Shen und Vidya Ranganathan
SHANGHAI/SINGAPUR (Reuters) – Chinas Immobilieninvestitionsprodukte geraten ins Wanken und verlängern den Einbruch des letzten Jahres, da die Anleger die Hoffnung auf eine Erholung der Wirtschaft und der Immobilienwerte wie Industrieparks und Logistikzentren verlieren.
Chinesische Real Estate Investment Trusts (REITs), die Aktien an Anleger gegen ein Portfolio von Immobilienbeständen ausgeben, haben in den ersten Tagen des Jahres 2024 mehrere Tiefststände erreicht.
Nach einem Rückgang um 28 % im Jahr 2023 ist der CSI REITs Index in diesem Jahr um weitere 6,4 % gefallen, was auf eine seltene, siebentägige Verluststrähne zurückzuführen ist, die durch die Offenlegung von Kürzungen der Lagermietpreise durch einen REITs-Manager und allgemeine Ängste vor sinkenden Renditen verursacht wurde.
Der Ausverkauf spiegelt das sinkende Vertrauen in eine Wirtschaft wider, in der eine sich verschärfende Immobilienkrise, ein schwächerer Konsum und stockende Geschäftsaktivitäten die Nachfrage nach Bürogebäuden, Lagerhäusern und Einkaufszentren gemindert haben.
Es erschwert auch Pekings Bemühungen, Investoren in einen entstehenden REIT-Markt zu locken, der darauf abzielt, dringend benötigtes Geld an verschuldete Kommunalverwaltungen und Immobilienentwickler weiterzuleiten.
„In einem wirtschaftlichen Abwärtstrend wird es für REITs immer schwieriger, Geld zu verdienen“, sagte Xia Chun, Chefökonom bei Forthright Holdings Co.
Obwohl REITs Erträge aus relativ stabilen Gebühren- oder Mieteinnahmen erzielen, die durch zugrunde liegende Vermögenswerte wie Bürotürme oder Lagerhäuser generiert werden, werden REITs laut Xia eher wie Aktien als wie Anleihen gehandelt, mit großen Höhen und Tiefen, insbesondere in China.
Nach anfänglicher Aufregung nach seiner Einführung im Jahr 2020 kam es auf dem chinesischen REIT-Markt zu einem atemberaubenden Platzen der Blase. Der REITs-Index hat sich seit seinem Höchststand Anfang 2022 fast halbiert.
Die meisten der 29 börsennotierten REITs in China sind durch Infrastrukturanlagen wie Industrieparks, Mautstraßen und Kläranlagen gestützt. Weitere REITs, die von Einkaufszentren und Supermärkten unterstützt werden, werden diesen Monat auf den Markt kommen.
GRÖSSTE VERLETZUNGEN
In der jüngsten Phase unerbittlicher Verkäufe gehörten REITs mit Logistikimmobilien zu den größten Opfern.
Der Harvest Jingdong Warehousing and Logistics REIT ist in diesem Jahr um etwa 30 % eingebrochen, nachdem er am 4. Januar bekannt gegeben hatte, dass die Leasinggebühren für ein zugrunde liegendes Lagerprojekt in der Innenstadt von Wuhan im neuen Jahr um 13 % gesenkt wurden.
CICC GLP Warehousing Logistics stürzte ebenfalls auf Rekordtiefs, da befürchtet wurde, dass es ebenfalls betroffen sein könnte.
Investoren trennten sich auch von REITs, die von Industrieparks unterstützt wurden, da es Anzeichen dafür gab, dass die Leerstandsraten in die Höhe schnellen. Laut CBRE stieg der Leerstand bei Einzelhandelsimmobilien Ende September von weniger als 6 % im Jahr 2019 auf 9,1 %, was die anhaltenden Auswirkungen der COVID-Pandemie auf den Konsum zeigt.
Der Hua An Zhangjiang Industrial Park REIT ist in diesem Jahr um 24 % eingebrochen. Ende 2023 waren nur 61 % der Flächen in einem Bürogebäude in Shanghai vermietet, sechs Monate zuvor waren es noch 94 % gewesen, gab der Vermögensverwalter unter Berufung auf den Verlust eines wichtigen Mieters bekannt.
Ein weiterer REIT, der CCB Principal Zhongguangcun Industrial Park, dessen Einnahmen sich aus Büromieten von Technologie-Start-ups in Peking zusammensetzen, sagte, dass das Vorgehen der Regierung gegen den Internetsektor und die wirtschaftliche Not die Leerstandsraten erhöht hätten.
Die Kernschmelze hat eine Reihe von Stabilisierungsmaßnahmen durch REIT-Manager ausgelöst, darunter Handelsaussetzungen, erhöhte Transparenz und Investitionen der größten Eigentümer der zugrunde liegenden Immobilien.
Fu Lei, leitender Angestellter bei Tebon Asset Management, sagte, dass der chinesische REIT-Markt von risikoscheuen institutionellen Anlegern dominiert werde.
Das bedeutet, dass Volatilität „einen Ansturm auf den Ausstieg auslöst … was wiederum Stimmungsschwankungen verstärkt und zu noch mehr Volatilität einlädt“, sagte er am Mittwoch auf einer Online-Roadshow.
Einige Anleger wittern jedoch eine Chance.
Da die meisten chinesischen REITs unter ihrem Buchwert gehandelt werden und ihre Bardividendenquote auf über 4,5 % klettert, „sind REITs jetzt attraktiver als die meisten Aktien- oder Anleihenanlagen Chinas“, sagte Liu Xianyu, Researcher für FoF-Investitionen bei E Fund Management Co.