Australiens „glühend heißer“ Immobilienmarkt hat begonnen, sich abzukühlen, wobei die Preise im nächsten Jahr ihren Höchststand erreichen und 2023 um 10 % sinken, da höhere Kreditkosten und „natürliche Müdigkeit“ einsetzen, prognostiziert der größte Hypothekengeber des Landes.
Die Immobilienpreise in Sydney, die 2021 mit einem prognostizierten Anstieg von 27 % zu den schnellsten Zuwächsen zählen werden, werden sich laut Gareth Aird, Leiter der australischen Wirtschaft bei der Commonwealth Bank, im Jahr 2022 auf einen Anstieg von 6 % verlangsamen. Bis 2023 werden die Preise der Hafenstadt jedoch um 12% fallen, so viel wie in jeder Hauptstadt, was dem prognostizierten Rückgang von Hobart entspricht.
Melbourne, das von pandemiebedingten Sperrungen stärker betroffen war, wird 2021 einen Anstieg der Immobilienpreise um 17 % verzeichnen, einer der kleinsten Gewinne. Der Preisdruck wird etwas länger anhalten, wobei die CBA im nächsten Jahr einen Preisanstieg von 8 % vor einem Rückgang um 10 % im Jahr 2023 vorsieht.
„Der australische Immobilienmarkt befindet sich in der Dämmerung eines unglaublichen Booms, der durch rekordniedrige Hypothekenzinsen angeheizt wurde“, sagte Aird in der Mitteilung.
„Der phänomenale Preisanstieg ist noch nicht vorbei, da die Wohnungspreise in den meisten Hauptstädten immer noch stark steigen“, sagte er. “Aber die kurzfristigen Indikatoren für die Dynamik in Verbindung mit der jüngsten Aufwärtsbewegung bei Festhypotheken deuten darauf hin, dass sich die Bedingungen ab hier abschwächen werden.”
Es gibt Anzeichen dafür, dass der Anstieg der Immobilienpreise an Fahrt verliert. Eine davon war die Entscheidung im Oktober durch die Regulierungsbehörde der australischen Prudential Regulation Authority um den Puffer zu erweitern auf die Fähigkeit der Kreditnehmer, Kredite zurückzuzahlen, um mindestens 3 Prozentpunkte über dem Kreditzinssatz von zuvor 2,5 Prozentpunkten.
Die Banken haben auch ihre Kosten für Festzinshypotheken angehoben, was ihre eigenen höheren Kapitalkosten widerspiegelt, da die Inflationserwartungen der Anleger in den letzten Wochen weltweit zugenommen haben.
Es gibt auch ein erhöhtes Angebot an Immobilien auf dem Markt. CoreLogic stellte letzte Woche fest, dass das Auktionsvolumen die geschäftigste Woche seit Ende März und die viertgrößte seit Beginn der Daten des Beratungsunternehmens im Jahr 2008 war.
Vorläufige Daten von Domain zeigt, dass die Abfertigungsraten in Sydney am Samstag bei 71% lagen, gegenüber 76% im Vorjahr, während die in Melbourne mit 69% ebenfalls niedriger waren als die 74% vor einem Jahr.
Tim Lawless, Research Director bei CoreLogic, sagte, dass die neuen Listings „wirklich höher gestiegen“ seien, wobei Sydney um 30 % über dem Fünfjahresdurchschnitt für diese Jahreszeit liege. Melbourne legte um 26 % und Canberra um 11 % zu, wobei letzteres dem nationalen Durchschnitt für Neueinträge entspricht.
Die zusätzlichen angebotenen Immobilien bedeuteten mehr Auswahl für potenzielle Käufer und auch weniger Dringlichkeit bei der Abwicklung.
“Es ist immer noch ein Verkäufermarkt, aber es hat eine definitive Veränderung gegeben”, sagte Lawless, da die Aktienzahlen steigen.
Das Tempo der Preiserhöhungen hatte im März für Märkte wie Sydney und Melbourne ihren Höhepunkt erreicht, obwohl Brisbane und Adelaide in Bezug auf die Steigerungsrate in der Nähe der Spitze des Zyklus blieben, sagte Lawless.
Aird spielte jedoch die Rolle des Angebots herunter und sagte, es gebe keine sehr starke Korrelation zwischen den Immobilienpreisen und der Menge der Aktien auf dem Markt.
Stattdessen waren Einkommen und Kreditzinsen die Hauptantriebskräfte bzw. -bremse für die Immobilienpreise.
Stattdessen prognostiziert Aird, dass die Reserve Bank of Australia ab dem nächsten Jahr einen „graduellen und flachen“ Zyklus beginnen würde, wobei der offizielle Bargeldsatz bis zum dritten Quartal 2023 von seinem aktuellen Rekordtief von 0,1% auf 1,25% steigen würde.
Diese höheren Zinsen standen im Mittelpunkt unserer Erwartung, dass die Hauspreise über 2023 sinken werden, sagte Aird. “Die Kassenquote wird voraussichtlich steigen, weil die Wirtschaft Vollbeschäftigung hat und das jährliche Lohnwachstum auf das gewünschte Niveau von 3% gestiegen ist.”
Die RBA selbst hat signalisiert, dass sie bereit ist, geduldig zu sein, bevor sie die Zinsen nach oben treibt, was darauf hindeutet, dass sie aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Trends frühestens 2023 handeln wird.
„Die Hauspreise werden nicht fallen“ [immediately]“, sagte Aird.
Selbst wenn dies der Fall wäre, hätten der Markt und die Kreditnehmer ähnlich große Korrekturen überstanden – wie einen Rückgang der nationalen Eigenheimpreise um 10 % zwischen September 2017 und Juni 2019 – und die CBA glaubt, dass die Wirtschaft „gut aufgestellt sein wird, um einen Rückgang“ von diese Größenordnung im Jahr 2023.
Steigende Einnahmen werden die höheren Kosten teilweise kompensieren, die bereits bei einigen Kreditnehmern zu spüren sind, da die Banken die Zinssätze für festverzinsliche Kredite anheben. Ein erwarteter Wiederbeginn des Bevölkerungswachstums, da die Grenzen für Migranten und Studenten wieder geöffnet werden, sollte auch einige der erwarteten Rückgänge, insbesondere bei Wohnungen, dämpfen.
Die Hauspreise werden in diesem Jahr landesweit um 25 % steigen, verglichen mit einem Anstieg von 14 % für Einheiten, prognostizierte CBA. Bis 2023 werden die Wohnungspreise jedoch voraussichtlich um 7% oder weniger als der erwartete Rückgang der Hauspreise sinken, sagte die Bank.