Der Immobilienmarkt sieht sich mit erneutem Gegenwind konfrontiert, da sich die Hypothekenzinsen bei über 7 % einpendeln. Dennoch ist das Abwärtsrisiko bei Hausverkäufen begrenzt, da mehr Verkäufe durch Lebensereignisse vorangetrieben werden, heißt es Fannie Mae‘s Economic and Strategic (ESR) Group.
„Die Verkäufe neuer Eigenheime waren in der ersten Jahreshälfte überraschend stark, was zum Teil auf Rückkäufe von Eigenheimbauern zurückzuführen ist, die teurer werden, wenn die Hypothekenzinsen steigen“, sagte die ESR-Gruppe von Fannie Mae in ihrer neuesten Ausgabe Kommentar.
Da mehr Verkäufe auf Lebensereignisse zurückzuführen sind und weniger auf freiwillige Nachfolgekäufer, sieht Fannie Mae nur begrenzte weitere Abwärtsrisiken beim Verkauf bestehender Häuser.
Darüber hinaus weichen die Hypothekenanträge und der Index der ausstehenden Hausverkäufe zunehmend voneinander ab, was den höheren Bargeldanteil an den Verkäufen widerspiegelt, stellte die ESR-Gruppe fest.
Während das zusätzliche Abwärtsrisiko aufgrund der Zinsbewegungen bisher minimal ist, ist die Aussicht auf eine Erholung der bestehenden Verkäufe in naher Zukunft aufgrund der starken „Lock-in“-Effekte der Hypothekenzinsen und der angespannten Erschwinglichkeit unwahrscheinlich.
Für die Zukunft geht die ESR Group davon aus, dass die Verkäufe neuer Häuser aufgrund der höheren Hypothekenzinsen und des jüngsten Rückgangs des Vertrauens der Hausbauer leicht zurückgehen werden.
Das Vertrauen der Hausbauer fiel gegenüber Juli um sechs Punkte auf einen Wert von 50 im August. Es ist der erste Rückgang im Jahr 2023, der die Schwierigkeiten von Hypothekenzinsen von 7 % und der geringeren Erschwinglichkeit von Wohnraum widerspiegelt.
Der jüngste Anstieg der Hypothekenzinsen wird nun auch die Widerstandsfähigkeit des Marktes für den Verkauf neuer Eigenheime auf die Probe stellen, der in der ersten Jahreshälfte eine bemerkenswerte Stärke zeigte.
Der Mangel an bestehenden Häusern zum Verkauf hat dazu beigetragen, die Nachfrage nach neuen Häusern anzukurbeln, darunter auch einen steigenden Anteil von Erstkäufern.
Inwieweit Hausbauer weiterhin großzügige Hypothekenzinsrückkäufe anbieten werden, um den Umsatz anzukurbeln, ist eine große Frage, die beantwortet werden muss, so die ESR-Gruppe.
„Als die Hypothekenzinsen Ende 2022 ursprünglich auf 7 % stiegen, kam es zu einem Rückgang der Hausbauaktivitäten, da die Kaufaktivität nachließ. Es ist ungewiss, ob die gleiche Tarifschwelle dieses Mal zu einem ähnlichen Effekt führen wird oder ob Käufer und Hausbauer ihre Kaufbereitschaft und Subventionierung bei den aktuellen Tarifen erhöht haben“, bemerkte Fannie Mae.
Fannie Mae geht davon aus, dass die Verkäufe neuer Häuser im vierten Quartal auf Jahresbasis durchschnittlich rund 691.000 Einheiten betragen werden, was einem leichten Rückgang gegenüber dem letzten Wert von 714.000 im Juli entspricht.
Das Vergabevolumen für Kaufhypotheken wird im Jahr 2023 voraussichtlich 1,3 Billionen US-Dollar und im darauffolgenden Jahr 1,4 Billionen US-Dollar betragen. Das Refi-Volumen wird im Jahr 2023 voraussichtlich etwa 10 Milliarden US-Dollar und im Jahr 2024 14 Milliarden US-Dollar betragen.
Fannie Maes Prognose eines leichten Wirtschaftsabschwungs im ersten Quartal 2024 bleibt unverändert.
Obwohl die GSE ursprünglich im April 2022 eine leichte Rezession für die zweite Hälfte des Jahres 2023 prognostizierte, hielt die Immobilienproduktion an und die Ersparnisse der privaten Haushalte unterstützten die Verbraucherausgaben länger als von Fannie Mae erwartet.
„Unsere aktuelle Prognose für einen leichten Abschwung in der ersten Hälfte des Jahres 2024 basiert auf der Annahme, dass die Verbraucher beginnen werden, ihre Ausgaben einzustellen, teilweise aufgrund der Erschöpfung dieser Mittel und der Notwendigkeit, sich auf ein nachhaltigeres Verhältnis zwischen Ausgaben und Einkommen umzustellen. “, sagte Doug Duncan, SVP und Chefökonom bei Fannie Mae.