Der Justizministerium (DOJ) fordert die Immobilienbranche auf, über eine Welt ohne die Praxis der kooperativen Vergütung nachzudenken.
In seiner Interessenerklärung in Bezug auf MLS-Immobilieninformationsnetzwerk(MLS PIN) Vergleichsvereinbarung mit den Klägern der Nosalek-Kommission, die am Donnerstagabend eingereicht wurde, empfahl das DOJ Richterin Patti D. Saris, die vorläufige Genehmigung der zweiten geänderten Vergleichsvereinbarung von MLS PIN zu verweigern.
Während MLS PIN in seinen Unterlagen behauptet, dass der vorgeschlagene Vergleich „die angeblich wettbewerbswidrige Regel im Kern dieser Klage beseitigen würde“, widerspricht das DOJ vehement.
In seinen drei vorgeschlagenen Vergleichsvereinbarungen, von denen das DOJ behauptet, dass sie alle „im Wesentlichen gleich“ seien, erklärt MLS PIN, dass es Änderungen an seiner Version der Vereinbarung vornehmen wird Nationaler Immobilienmaklerverband Participation Rule, die von Listungsmaklern verlangt, Käufermaklern ein einseitiges, pauschales Vergütungsangebot zu unterbreiten, um eine Immobilie im MLS zu listen.
Um eine Immobilie zum Verkauf anzubieten, muss der Immobilienmakler derzeit ein Angebot von mindestens einem Cent machen, aber im Rahmen des Vergleichs würde MLS PIN dieses Angebot auf null Dollar senken.
In seiner Einreichung behauptet das DOJ, dass es sich hierbei um eine „kosmetische Veränderung“ handele.
„Die geänderte Regel gibt immer noch Verkäufer und ihre Auflistung von Maklern eine Rolle bei der Festsetzung der Entschädigung für Käufer’ Makler“, heißt es in der Akte.
Wenn ein Verkäufer dem Käufermakler ein Entschädigungsangebot unterbreitet, muss der Käufermakler laut DOJ nicht um den Entschädigungspreis konkurrieren, um Kunden anzulocken. Darüber hinaus behauptet das DOJ, dass Hausverkäufer, die sich dafür entscheiden, geringere Beträge oder überhaupt keine Entschädigung anzubieten, benachteiligt werden, da Angebote für kooperative Entschädigungen im MLS neben den Angeboten veröffentlicht werden, da Käufermakler Kunden zu Immobilien „lenken“, die höhere Angebote bieten Provisionen.
„Solange Verkäufer Provisionsangebote für Käufer und Makler machen können, werden sie weiterhin ‚übliche‘ Provisionen anbieten, aus Angst, dass Käufermakler Käufer von Angeboten mit niedrigeren Provisionen abhalten – ein gut dokumentiertes Phänomen, das als Lenkung bekannt ist“, heißt es in der Einreichung liest.
„Eine Regeländerung, die lediglich den theoretischen Bereich zulässiger Käufer-Makler-Provisionsangebote um erweitert Ein Cent Es ist unwahrscheinlich, dass die Maklerprovisionssätze gesenkt werden. Wenn praktisch keine Verkäufer den Käufermaklern jetzt Vergütungsangebote in Höhe von einem Cent machen, ist es unwahrscheinlich, dass sie nach der neuen Regelung Angebote von null Cent machen werden.“
Als Beispiel nennt das DOJ Nordwestliche MLS (NWMLS), das von Immobilienmaklern nicht länger verlangt, Angebote für eine Käufer-Makler-Vergütung zu unterbreiten, um eine Immobilie inserieren zu können. Obwohl dies zulässig ist, wird die Praxis der kooperativen Vergütung fortgeführt und die Maklerprovisionen haben sich nicht geändert.
„Die eigene Analyse der Kartellbehörde zu Käufer-Makler-Preisen in großen Ballungsräumen in der NWMLS-Region zeigt, dass die Änderung im Oktober 2022 ebenfalls keine nennenswerten Auswirkungen hatte. Wenn diese Überarbeitung den Käufer-Makler-Wettbewerb gefördert hätte, hätten die Käufer-Makler-Preise in großen Ballungsräumen in der NWMLS-Region im Vergleich zu den Käufer-Makler-Preisen in anderen großen Ballungsräumen sinken müssen, in denen es keine ähnlichen Änderungen an den MLS-Regeln gab“, heißt es in der Einreichung.
„Die Analyse der Kartellbehörde ergab jedoch keinen bedeutsamen Unterschied zwischen der Veränderung der Käufer-Makler-Preise in großen Ballungsräumen in der NWMLS-Region und der Veränderung der Käufer-Makler-Preise in anderen großen Ballungsräumen im Zeitraum nach der Regeländerung im Oktober 2022.“ ”
Der Immobilienbehörde von New York (REBNY) hat kürzlich ähnliche Änderungen an seinen Regeln vorgenommen, das DOJ weist jedoch darauf hin, dass es dadurch nicht von „Ansprüchen geschädigter Hausverkäufer oder -käufer“ entbunden wurde, da REBNY immer noch Beklagter ist Klage der Kommission im März.
Anstelle der von MLS PIN im Vergleich vorgeschlagenen Regeländerungen teilt das DOJ Saris mit, dass das Verbot von Angeboten einer Käufer-Makler-Vergütung (was bedeutet, dass „Verkäufer dafür verantwortlich wären, nur die Vergütung ihres eigenen Maklers im Listungsvertrag festzulegen …“) [and] „Käufer wären dafür verantwortlich, die Vergütung ihres eigenen Maklers in einem Käufer-Makler-Vertretungsvertrag festzulegen“) würde den Verbrauchern besser dienen.
„Wenn Verkäufer und Makler daran gehindert werden, Käufer-Makler-Provisionen festzulegen, würde dies einen stärkeren Preiswettbewerb und Innovationen auf dem Markt für Maklerdienstleistungen fördern“, schrieb das DOJ in der Einreichung. „Wenn Käufer die Vergütung für ihre eigenen Makler direkt festlegen, entscheiden sich einige Käufermakler möglicherweise dafür, Pauschalgebühren oder Stundensätze anstelle von prozentualen Provisionen anzubieten, da der Zeit- und Arbeitsaufwand, den ein Käufermakler erfordert, wenn überhaupt nur schwach korreliert. zum endgültigen Verkaufspreis des Hauses. Und die meisten, wenn nicht alle Käufer würden wahrscheinlich eine Gebührenstruktur bevorzugen, die ihren Makler nicht dafür belohnt, dass er ihnen bei der Zahlung hilft mehr für ein Zuhause.“
Während die Branche wiederholt Bedenken geäußert hat, Käufer zu zwingen, für die Maklervertretung aus eigener Tasche zu zahlen, behauptete das DOJ in seiner Einreichung, dass einige Käufer sich zwar dafür entscheiden könnten, aus eigener Tasche zu zahlen, andere sich jedoch dennoch dafür entscheiden könnten, „ein Angebot anzufordern, das die …“ Der Verkäufer zahlt aus dem Erlös des Hausverkaufs einen bestimmten Betrag an den Käufer und Makler. Somit könnte die derzeitige Praxis fortbestehen, bei der der Verkäufer die Provisionen in das Angebot einbezieht, das der Verkäufer anzunehmen bereit ist.“
Laut dem DOJ würde es für einen Verkäufer „unkompliziert, Angebote zu vergleichen, die eine Anfrage enthalten, wenn der Käufer in dem Angebot verlangt, dass der Verkäufer seine Maklergebühr übernimmt, ähnlich wie ein Käufer einen Verkäufer bitten kann, die Abschlusskosten zu übernehmen.“ der Verkäufer verpflichtet sich, den Makler des Käufers bei Angeboten zu bezahlen, die eine solche Aufforderung nicht enthalten.“ Das DOJ stellte außerdem fest, dass diese Art von bedingtem Angebot im Rahmen der Kreditprogramme der Bundesregierung zulässig ist und daher keine Änderungen der Kreditvergabevorschriften erforderlich sind.
Die Nosalek-Klage wurde ursprünglich im Jahr 2020 beim US-Bezirksgericht in Boston eingereicht und behauptet, dass MLS PIN, Keller Williams, RE/MAX, Überall Und HomeServices of America zusammengearbeitet, um die Maklerprovisionen künstlich zu erhöhen.
Mit Ausnahme von HomeServices of America haben alle Maklerbeklagten Vergleichsvereinbarungen im Zusammenhang mit der Klage geschlossen.
Die von Anywhere und RE/MAX mit den Klägern Nosalek, Sitzer/Burnett und Moehrl erzielten Vergleichsvereinbarungen wurden vorläufig von Richter Stephen Bough genehmigt, der den Sitzer/Burnett-Prozess beaufsichtigte, und warten auf ihre endgültige Genehmigungsanhörung, die für Mai angesetzt ist 2024.
Darüber hinaus gab Keller Williams Anfang des Monats bekannt, dass es eine landesweite Einigung mit den Klägern Sitzer/Burnett und Moehrl erzielt habe. Der Vergleich mit Keller Williams muss noch vorläufig genehmigt werden.
Im Juni 2023 erzielte MLS PIN eine Vergleichsvereinbarung mit den Nosalek-Klägern. Doch Ende September letzten Jahres intervenierte das DOJ und erklärte, es habe „erhebliche Bedenken“ hinsichtlich der Einigung.
Am Mittwoch gab Saris dem Antrag der Kläger auf Aussetzung des Verfahrens statt, der von allen Beklagten mit Ausnahme von HomeServices of America unterstützt wurde. Saris gab dem Antrag auf Aussetzung des Verfahrens statt und schloss die Akte ab, bevor sie sie am Donnerstagmittag wieder öffnete, damit das DOJ seine Interessenerklärung einreichen konnte.
HomeServices of America und MLS PIN lehnten es ab, sich zu der Einreichung des DOJ zu äußern, während die anderen Angeklagten in der Klage keine Bitte um Stellungnahme erwiderten.