Fannie Maedas staatlich geförderte Unternehmen, das die Mehrheit der konventionellen Hypotheken unterstützt, ist nicht immun gegen den starken Rückgang der Hypothekenrefinanzierungen.
Das Unternehmen meldete im ersten Quartal einen Umsatz von 7,5 Milliarden US-Dollar, ein Sprung von 700 Millionen US-Dollar gegenüber 2021. Der Nettogewinn ging jedoch von fast 5 Milliarden US-Dollar im ersten Quartal 2021 um 12 % auf 4,4 Milliarden US-Dollar in diesem Quartal zurück. Das Nettovermögen von Fannie Mae beträgt jetzt 51,8 Milliarden US-Dollar, gegenüber 47,4 Milliarden US-Dollar Ende letzten Jahres.
Der Rückgang des Nettoeinkommens von Fannie Mae war hauptsächlich auf die Kosten für das Management des Kreditrisikos bei Hypothekendarlehen zurückzuführen. Das liegt daran, dass die Kreditnehmer mit steigenden Zinsen für Festhypotheken weniger wahrscheinlich vorzeitig zurückzahlen oder ihre Hypotheken refinanzieren. Und mit der Verlängerung der Hypothekenlaufzeiten steigen auch die Kosten einer möglichen Kreditminderung oder eines Kreditverlusts.
Die Rückstellungen für diese Eventualitäten beliefen sich auf eine Reduzierung von 1 Milliarde US-Dollar gegenüber den 765 Millionen US-Dollar an kreditbezogenen Einnahmen, die im ersten Quartal 2021 erzielt wurden. Fannie Mae meldete einen Verlust an kreditbezogenen Einnahmen in Höhe von 240 Millionen US-Dollar für die ersten drei Monate des Jahres 2022.
Diese kreditbezogenen Ausgaben wurden zumindest teilweise durch steigende Eigenheimpreise ausgeglichen.
Das anhaltende Wachstum der Immobilienpreise, von dem sich Fannie Mae prognostiziert, wird es von 19 % im Jahresvergleich im Jahr 2021 auf rund 11 % im Jahr 2022 verlangsamen, was das Eigenkapital der Kreditnehmer erhöht. Diese Erhöhung kann das Risiko einer Kreditminderung verringern – da Kreditnehmer mit mehr Eigenkapital weniger wahrscheinlich ausfallen – und zu neuen Cash-out-Refis für noch höhere Kapitalbeträge führen. Steigende Hauspreise tragen auch zu dem Betrag bei, den Fannie Mae bei einer Zwangsversteigerung aus dem zugrunde liegenden Grundstück zurückerhalten kann.
Dennoch prognostiziert Fannie Mae, dass die Refinanzierungen ein Schatten des Niveaus von 2021 sein werden. Während prognostiziert wird, dass die Gesamtvergabe von 4,48 Billionen US-Dollar im Jahr 2021 auf 2,82 Billionen US-Dollar im Jahr 2022 zurückgehen wird, werden die Refinanzierungen von 2,61 Billionen US-Dollar im Jahr 2021 auf nur 889 Milliarden US-Dollar in diesem Jahr zurückgehen, was einem Rückgang von 193 % entspricht.
Der Anteil der Refinanzierungsgeschäfte im Portfolio von Fannie Mae ist bereits deutlich zurückgegangen. Das Unternehmen erwarb im ersten Quartal 2022 Kredite im Wert von 135 Milliarden US-Dollar aus der Refinanzierung von Einfamilienhypotheken, weniger als die Hälfte der 301 Milliarden US-Dollar im ersten Quartal 2021.
Da die Beleihungsausläufe bei Wohnungsbaudarlehen in der Regel höher sind als bei Refinanzierungen, stieg der Anteil der Einfamiliendarlehenskäufe mit Quoten über 80 % in den ersten drei Monaten des Jahres von 19 % auf fast ein Viertel das erste Quartal 2021.
Der Rückgang des Refinanzierungsanteils senkte auch die durchschnittliche Kreditwürdigkeit gegenüber 2021, als die durchschnittliche Kreditwürdigkeit eines Kreditnehmers von Fannie Mae 761 betrug. Die durchschnittliche Kreditwürdigkeit im Portfolio von Fannie Mae beträgt jetzt 748.
Fannie Mae wies in ihrem Ergebnisbericht auch darauf hin, dass neue Verkäufer-Servicer-Anforderungen bestehen, die ihr Konservator die Bundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierung Februar erneut vorgeschlagen, würde die Liquiditätsanforderungen für seine Nicht-Einlagenverkäufer und Dienstleister erhöhen.
Handelsgruppen, die kleinere Nicht-Einlagen vertreten, sagten, die Liquiditätsanforderungen für Nicht-Einlagen würden zu weniger Wahlmöglichkeiten für die Verbraucher und weniger Wettbewerb führen. Ein Bericht aus der Städtisches Institut bezeichnete die Liquiditätsanforderungen als „Strafe“.
Ein großer Teil seiner ernsthaft überfälligen Kredite, sagte Fannie Mae, werde von Nicht-Einlagen verwaltet und wäre von den neuen Regeln betroffen.
Ein Prozent des Einfamilienportfolios von Fannie Mae ist ernsthaft säumig. Mehr als zwei Drittel dieser Kredite sind seit mehr als sechs Monaten und 12 % seit mehr als zwei Jahren überfällig.
Obwohl im Quartalsbericht von Fannie Mae nicht erwähnt, hat das Unternehmen mit einem anhaltenden Exodus hochrangiger Beamter zu kämpfen. Im April gaben der CEO von Fannie Mae, Hugh Frater, und Sheila Bair, die Vorstandsvorsitzende, beide bekannt, dass sie am 1. Mai aus dem Hypothekenfinanzierungsgiganten ausscheiden würden, kurz nachdem Fannie Mae den Rücktritt von COO Kimberly Johnson angekündigt hatte.
Fannie Mae hat jetzt seinen Präsidenten, David Benson, als Interims-CEO und hat gesagt, dass es eine landesweite Suche nach einem dauerhaften Unternehmensleiter durchführt. Michael Heid, seit 2016 im Vorstand und davor in der Geschäftsführung bei Wells Fargo seit 20 Jahren, ist derzeit Vorstandsvorsitzender.
Die Einkommensrückgänge nach Fannie Mae aufgrund von Problemen auf dem Hypothekenmarkt tauchten zuerst auf HousingWire auf.