Die größten Nichtbank-Hypothekengeber in Amerika verzeichneten im zweiten Quartal eine verbesserte Leistung sowohl im Kreditvergabe- als auch im Dienstleistungssegment und profitierten vom anhaltenden Hypothekenrückgang der Banken. Wie wir bereits berichtet haben, scheint dieser Trend hartnäckig zu sein, was dazu beitragen könnte, dass sich das Schicksal der führenden unabhängigen Hypothekenbanken früher als erwartet ändert.
In der dieswöchigen Ausgabe von DataDigest werfen wir einen Blick auf die Landschaft der Top-Hypothekengeber, ihre Strategien und wann die reale Möglichkeiten könnten beginnen.
Beginnen wir damit, anzuerkennen, dass die Hypothekenbranche immer noch mit großem Gegenwind konfrontiert ist, selbst wenn wir die Talsohle des Zyklus hinter uns haben. Das gesamte Schleusenvolumen ist in den letzten drei Monaten um 4,8 % gestiegen, bleibt aber 30 % unter dem Vergleichszeitraum vor einem Jahr, heißt es Schwarzer Ritter. Das Volumen der Kaufsperren ist im gleichen Zeitraum um 5,7 % gestiegen, liegt jedoch 25 % unter dem Volumen vom Juli 2022. Der Refi-Anteil am Sperrvolumen blieb im Juli bei 12 %, während die Zinssätze auf den Bereich von 7 % kletterten, wo sie voraussichtlich bis weit in die Zukunft hinein bleiben werden fallen.
Daher ist es unwahrscheinlich, dass wir in diesem Jahr ein Kreditvolumen von 1,8 Billionen US-Dollar erreichen werden. Aber die andere Seite der Gleichung – die Ausgaben – zeigt eine bedeutende Bewegung. Die meisten börsennotierten IMBs haben im ersten Halbjahr 2023 ihre Kosten gesenkt, und mehrere haben versprochen, ihre Messer weiter zu schärfen. Das allein deutet darauf hin, dass den IMBs bessere Tage bevorstehen, auch wenn die Zinssätze noch einige Monate lang nicht in den 6er-Bereich fallen, der Sekundärmarkt weiterhin durcheinander ist und die Saisonalität zu einem geringen Volumen im ersten Quartal 2024 führt.
Wir haben auch gehört, dass sich einige kleinere Kreditgeber zurückziehen, sei es durch M&A oder einfach durch die Schließung von Geschäftsbereichen. Dies sollte dazu beitragen, dass die größten IMB-Kreditgeber zusätzliche Marktanteile gewinnen, auch wenn kein einzelner Kreditgeber bei 10 % liegt.
Der „Goldlöckchen“-Moment bei der Wartung und Abwicklung
Das Emissionsvolumen ist im Zuge dessen vorhersehbar stark zurückgegangen Federal ReserveZinserhöhungen. Das Tempo der Zinserhöhungen hat die Gewinnspanne beim Verkauf verringert, weil die Hypothekenbanken ihre Verträge nicht schnell genug abgeschlossen haben, um die sinkende Nachfrage auszugleichen. Aber die Serviceleistung war außergewöhnlich. Die Anzahl der vorzeitigen Rückzahlungen ist auf einem historischen Tiefstand, die Ausfallraten sind gering und die Erträge des Segments sind in hervorragender Verfassung.
Auch Top-IMBs verzeichneten große Aufschläge auf ihre MSR-Vermögenswerte, was zu höheren Erträgen führte. Suchen Sie nicht weiter als Pennymac Und Herr Cooper, deren Gewinn durch den Service erheblich gestärkt wurde. Bis Ende des Jahres könnte Mr. Cooper die MSR-Grenze von 1 Billion US-Dollar übertreffen.
„Das Industrie-Kreditvolumen ist im Vergleich zum Vorquartal um 39 % gestiegen und die GOS-Margen haben begonnen, sich den längerfristigen Durchschnittswerten anzunähern“, schrieben Analysten von Jeffries letzte Woche in einer Forschungsnotiz. „Wir bezeichnen das aktuelle Umfeld als eine Art ‚Goldlöckchen‘-Umfeld, in dem es für beide operativen Segmente einen Weg gibt, ausreichend profitabel zu bleiben.“
Der Service wird auf absehbare Zeit ein großartiges Geschäft bleiben. Die Vorauszahlungsquoten dürften noch mindestens ein Jahr lang historisch niedrig bleiben, die Eigenkapitalausstattung der Hausbesitzer ist extrem stark, Millionen von Hausbesitzern haben Zinssätze unter 4 % und die Verlustminderungsinstrumente der COVID-Ära bieten notleidenden Kreditnehmern zahlreiche neue Möglichkeiten.
Wie viel von diesem Servicegeschäft kann in ein paar Jahren, wenn die Zinsen sinken, zu neuen Krediten führen? Das ist die Billionen-Dollar-Frage für Urheber.
Das Kaufgrundspiel
Obwohl kleiner als seine börsennotierten Konkurrenten, Gildenhypothek ist seit langem stolz darauf, speziell für einen starken Einkaufsmarkt entwickelt zu werden. Guild hat keine Refi-Abrissbirne wie diese Raketenhypothek oder ein treues Netzwerk begeisterter Broker-Fans wie UWMaber in den letzten Jahren hat es in aller Stille eine beeindruckende Sammlung von Einzelhandelsfilialen in Schlüsselmärkten aufgebaut.
Gilde brachte 4,5 Milliarden US-Dollar ein bei Hypotheken im zweiten Quartal, ein Anstieg von 65 % gegenüber 2,7 Milliarden US-Dollar im Vorquartal. Dank des Aufschwungs durch mehrere Übernahmen und einer Rekrutierungsoffensive in Kalifornien gewann auch Guild im zweiten Quartal Marktanteile hinzu. Mehr als 94 % der Kredite wurden im zweiten Quartal gekauft, was weit über den Branchenstandards liegt. Während die Margen um 30 Basispunkte stiegen, verlor das Kreditgeschäftssegment von Guild im Quartal 21 Millionen US-Dollar, was die anhaltenden Herausforderungen in einem Umfeld mit engen Margen unterstreicht.
Dennoch bin ich fasziniert Strategie der Gilde Es geht darum, kleine und mittelgroße Kreditgeber zu gewinnen, die sich auf den Kauf von Eigenheimen konzentrieren, und Nischenprodukte zu verkaufen, die sich an Erstkäufer von Eigenheimen richten. Das Ziel besteht darin, über dem Einkaufsmarkt zu bleiben, und das ist operativ nur schwer zu erreichen. Zuletzt kaufte das Unternehmen Cherry Creek Hypothek und laut CEO Terry Schmidt integriert 500 neue Mitarbeiter in 45 Tagen. Die verschiedenen Akquisitionen machten bereits einen guten Teil des Volumens von Guild aus und halfen dem Kreditgeber, Marktanteile in New Mexico und Colorado zu gewinnen. Auch weitere Übernahmen sind wahrscheinlich.
Erfreulich ist, dass die interne Serviceplattform des Unternehmens dafür verantwortlich war, dass Guild einen Gesamtgewinn von 36 Millionen US-Dollar erzielte. Der interne Service trägt dazu bei, den Kundenlebenszyklus zu verlängern, etwas, das größere Player bei refis mit großem Erfolg genutzt haben. Guild erreichte im zweiten Quartal eine Kaufrückgewinnungsrate von 27 %, was ziemlich ordentlich ist.
Natürlich besteht das Risiko, in einem volatilen Umfeld mit hohen Zinssätzen ein Kaufgeschäft zu gewinnen, darin, dass andere Kreditgeber Ihren Kunden abwerben könnten, sobald die Zinsen nur wenige Monate später sinken. Es ist etwas, das man im Auge behalten sollte.
Reden wir über die Platzhirsche.
UWM beweist, dass es keiner übermäßig aggressiven Preisgestaltung bedarf, um ein Monster auf dem Einkaufsmarkt zu sein. UWM hat im zweiten Quartal 2023 Hypothekendarlehen in Höhe von 31,8 Milliarden US-Dollar aufgenommen, „trotz eines historischen Rückgangs des branchenweiten Vergabevolumens im Jahr 2023“, so CEO Mat Ishbia. Tatsächlich hat UWM im zweiten Quartal mehr Kaufgeschäfte getätigt (28 Milliarden US-Dollar) als jeder andere Kreditgeber im Hypothekenbereich insgesamt, und der Großhändler ist auf dem Weg zu einem Rekordkaufjahr aller Zeiten.
Angesichts der „Game On“-Preise im Rückblick geht UWM davon aus, dass die Produktion im dritten Quartal zwischen 26 und 33 Milliarden US-Dollar liegen wird. Es wird erwartet, dass die Gewinnmargen beim Verkauf zwischen 75 und 100 Basispunkten liegen. Bei aller Rhetorik und Sportjargon rund um das „Gewinnen“ von UWM liegt die eigentliche Supermacht des Kreditgebers in seiner Effizienz. Niemand kommt annähernd an sein Kostenmanagement heran.
Unterdessen teilten Führungskräfte von UWMs größtem Konkurrenten, Rocket Mortgage, Analysten mit, dass die Initiative zur Rekrutierung lokaler Kreditsachbearbeiter keine Änderung der Hypothekenstrategie darstelle. Dass das Unternehmen in diesem Jahr 500 Kreditsachbearbeiter einstellt, die sich ausschließlich um die Empfehlungen von Immobilienmaklern kümmern, unterstreicht, wie ernst es das aktuelle Umfeld nimmt. Aber es spricht auch für Rockets Disziplin. Wenn Rocket wirklich große Mengen an Kaufgeschäften erobern wollte (und dabei die Kosten erheblich steigern wollte), würde es einen anderen Einzelhandelskreditgeber kaufen oder Tausende von verteilten LOs einstellen. Das werden sie nicht tun.
Interims-CEO Bill Emerson sagte, der Einkaufsmarktanteil von Rocket sei sowohl im Jahresvergleich als auch im Quartalsvergleich gestiegen, gab jedoch keine weiteren Details bekannt. Er sagte, dass die Marktanteilsgewinne beim Kauf sowohl über die Direct-to-Consumer- als auch über die Rocket Pro-TPO-Kanäle erzielt wurden.
„Wir haben in beiden Kanälen Wachstum gesehen. Es ist nicht spezifisch oder exklusiv für das eine oder das andere und wir freuen uns tatsächlich über das Wachstum bei beiden“, sagte Emerson.
Ein Produkt hat insbesondere dazu beigetragen, den Trend zu verschieben: die Produkte „Buy+“ und „Sell+“, die es Kreditnehmern ermöglichen, bei Geschäften mit einem Partnermakler von Rocket Homes Geld zu sparen.
„Wir beobachten einen deutlichen Anstieg der Überweisungszahlen an Rocket Homes. Das zeigt uns also, dass Immobilienmakler an unserem Angebot interessiert sind und dies an ihre Kunden weitergeben (…) Wir freuen uns über diesen Anstieg. Ich weiß, dass Rocket Homes sich darüber gefreut hat. Es scheint also, als ob die Immobilienbranche positiv auf dieses spezielle Programm reagiert“, sagte Emerson gegenüber Analysten.
Das Unternehmen sparte in diesem Quartal auf Jahresbasis etwa 150 bis 200 Millionen US-Dollar ein und schloss Rocket Auto und sein Solargeschäft, sodass es nicht darauf achtet, Geschäftsbereiche zu schließen, die nichts bewegen.
Rocket engagiert Varun Krishna, einen eingefleischten Fintech-Führer, als nächsten CEO und deutet für mich an, dass sie nicht von der allgemeinen Hypothekenstrategie abweichen. Das Unternehmen wird mit Bodentruppen stärker kämpfen, während es seinen Trichter perfektioniert.
LoanDepot hat eine Menge Kosten gesenkt und CEO Frank Martell deutete im zweiten Quartal an, dass weitere Kürzungen folgen werden. Der Kreditgeber hat seinen Großhandelskanal bereits geschlossen, sich stark auf das Kaufgeschäft konzentriert und mehrere Geschäftsbereiche umstrukturiert. Das Ergebnis? Ein Anstieg des Emissionsvolumens, höhere Einnahmen und eine bessere Finanzlage, obwohl LD im zweiten Quartal 50 Millionen US-Dollar nach GAAP verloren hat. LoanDepot verfügt über mehr als 700 Millionen US-Dollar an Bargeld; Ich denke, sie werden für den nächsten Zyklus bereit sein.
Auch Pennymac wird mit gutem Gewissen in die Zukunft blicken. Kein IMB-Kreditgeber ist besser positioniert, um vom Ausstieg von Wells Fargo aus dem Korrespondenzmarkt zu profitieren. Laut Jeffries dürfte sich Pennymac in den kommenden Quartalen gut entwickeln, auch wenn das Unternehmen im zweiten Quartal Marktanteile verloren hat, da sich die Preise normalisieren.
Es wird einen Refi-Boom geben. Die Frage ist… wann?
Nur wenige Beobachter glauben, dass die Federal Reserve die Zinsen in absehbarer Zeit senken wird. Ökonomen von Goldman Sachs sagen voraus, dass die Die Kürzung erfolgt bis Ende Juni 2024.
Ishbia sagt, dass 2022 und 2023 die Jahre des Grind-it-out sind und 2024 etwas besser sein wird. Seine Prognose ist, dass 2025 und 2026 „aus den Charts verschwinden werden“. Ziel von Ishbia ist es, den Broker-Kanal wieder auf einen Gesamtmarktanteil von 33 % zu bringen.
„Es hängt vom Refi-Boom und dem Kaufmarkt ab und davon, wie die Makler reagieren“, sagte er im Juni gegenüber Flávia Furlan Nunes von HousingWire. „Aber wir sind ziemlich zufrieden damit, wie viele LOs vom Einzelhandel auf den Großhandel umgestiegen sind. Wir beobachten diese Zahlen genau, sind aber mit diesem Ziel ziemlich zufrieden.“
Die Größe der Kreditmöglichkeiten in den kommenden Jahren ist derzeit schwer abzuschätzen. Die extrem niedrigen Hypothekenzinsen von 2020 bis 2022 haben zweifellos dazu geführt, dass die Bestände wahrscheinlich für den größten Teil des Jahrzehnts aus dem Verkehr gezogen wurden. Kreditgeber werden sich aus der Haut reißen, um Hausbesitzer zu renovieren, die in den Jahren 2022 und 2023 Zinssätze von 6 % und 7 % erhalten haben, aber davon gibt es nicht viele. Die Selbstbehaltsquote der Branche liegt in der Regel bei etwa 20 bis 25 %, sodass einige Kredite zu vergeben sind. Der Kaufmarkt hängt davon ab, wie viele Hausbesitzer sich zu einem Umzug gezwungen fühlen, wenn die Zinsen im Bereich von 5 % liegen.
Die Trendlinien im zweiten Quartal lassen mich davon ausgehen, dass die führenden IMB-Kreditgeber in den kommenden Jahren weitere Marktanteile gewinnen werden. Sie haben Koffer voller Bargeld, Betriebseinkommen und die Flexibilität, die MSRs mit sich bringen, und einige sind in der Lage, Kredite aufzunehmen, um die Banken nicht mehr konkurrieren. Sie haben nicht nur überlebt; Sie planen für zukünftige Zyklen.
Letztlich müssen konkurrierende Kreditgeber viel disziplinierter in Bezug auf ihre Kostenstrukturen vorgehen, ihre eigenen Dienstleistungsportfolios besser zusammenstellen und LOs mit Immobilienmaklern verknüpfen, wenn sie eine Chance haben, vom nächsten Boommarkt zu profitieren, wann auch immer Vielleicht.
In unserem wöchentlichen DataDigest-Newsletter analysiert James Kleimann, Chefredakteur von HW Media, die größten Geschichten im Wohnungsbau durch eine Datenlinse. Melden Sie sich an Hier! Haben Sie ein Thema im Kopf? Schicken Sie ihm eine E-Mail an [email protected].