Für viele Immobilienmakler und rund 1 Million Makler gilt die landesweite Vergleichsvereinbarung, die die Nationaler Maklerverband (NAR) aufgrund der laufenden Provisionsklagen ausgehandelt wurde, bedeutet zumindest vorerst das Ende ihrer kooperativen Schadensersatzstreitigkeiten.
Aber für etwa ein Drittel der NAR-Mitglieder – und fast 100 der landesweit größten Maklerunternehmen nach Transaktionsvolumen – könnte die am 15. März erzielte Vereinbarung nur der Anfang der Saga sein.
„NAR hat 81 ihrer größten Unternehmen unter Druck gesetzt“, sagte Steve Murray, Mitbegründer von RealTrends Consulting. „Diese Firmen repräsentieren rund 500.000 ihrer Mitglieder, also ein Drittel ihrer Mitglieder, und über 50 % des getätigten Geschäfts.“
Die Einigung von NAR, die Bedingungen wie obligatorische Käufervermittlungsverträge und ein Verbot der Anzeige kooperativer Vergütungsangebote auf MLS-Plattformen umfasst, deckt nur Immobilienmakler ab, die im Jahr 2022 ein Transaktionsvolumen von 2 Milliarden US-Dollar oder weniger verzeichneten.
Zu den Unternehmen, die nicht unter den Vergleich fallen, gehören Branchenriesen wie Kompass (228 Milliarden US-Dollar Umsatzvolumen im Jahr 2022), eXp Realty (159,1 Milliarden US-Dollar), Douglas Elliman (42,8 Milliarden US-Dollar), Hanna Holdings (36,7 Milliarden US-Dollar), Und @Eigenschaften (29,5 Milliarden US-Dollar). Jedes dieser Unternehmen landete unter den ersten Acht 2023 RealTrends 500die auf den Verkaufszahlen für 2022 basieren.
Obwohl die Vergleichsvereinbarung von NAR diese Firmen nicht abdeckt, hat die Handelsgruppe festgestellt, dass es ihren Anwälten gelungen ist, eine Freigabe auszuhandeln, die diese Firmen mit größerem Volumen nutzen können, wenn sie dies wünschen.
In einem Brief an NAR-Mitglieder schrieb der Präsident der Handelsgruppe Kevin Sears: „NAR hat dafür gekämpft, alle Mitglieder in die Veröffentlichung einzubeziehen, und konnte sicherstellen, dass mehr als eine Million Mitglieder einbezogen werden.“
Mathe lässt sich nicht ausrechnen
Oberflächlich betrachtet mag die für die größeren Unternehmen ausgehandelte Veröffentlichung von NAR wie eine großartige Option erscheinen, aber wenn man sich die Rechnung ansieht, wird es komplizierter.
In der Einigung einigten sich die Parteien darauf, dass ein Unternehmen, das diesen Weg einschlagen möchte, innerhalb von 120 Tagen nach der vorläufigen Genehmigung einen Betrag „in Höhe von 0,0025 multipliziert mit seinem durchschnittlichen jährlichen Gesamttransaktionsvolumen in den letzten vier Kalendern“ auf ein Treuhandkonto einzahlen muss Jahre.” Basierend auf dieser Formel müssten Compass 570 Millionen US-Dollar, Douglas Elliman 107 Millionen US-Dollar und @properties 74 Millionen US-Dollar zahlen.
Im Vergleich dazu hat NAR im Rahmen seines Vergleichs zugestimmt, über einen Zeitraum von vier Jahren verteilt 418 Millionen US-Dollar zu zahlen. Die drei anderen Angeklagten, die sich geeinigt haben – Überall, RE/MAX Und Keller Williams – haben sich bereit erklärt, jeweils 83,5 Millionen US-Dollar, 55 Millionen US-Dollar und 70 Millionen US-Dollar zu zahlen.
Den Berechnungen des Branchenanalysten Rob Hahn zufolge würde der Vergleichsfondspool von 626 Millionen US-Dollar (einschließlich der Vergleichsbeträge von NAR und den drei Maklern) auf rund 3 Milliarden US-Dollar ansteigen, wenn jedes Unternehmen der Nutzung des ausgehandelten Freigabemechanismus von NAR zustimmt.
„NAR zahlt etwas mehr als 10 % des gesamten Schadenspools, und das über einen Zeitraum von vier Jahren. Niemand sonst bekommt diese günstigen Konditionen“, schrieb Hahn in seiner Ausgabe vom 16. März 2024 NotoriousROB E-Mail-Newsletter. „Als ich also in meiner vorherigen Meldung geschrieben habe, dass NAR einen Gesamtsieg errungen hat … ja, das stimmt irgendwie. Aber es ist ein ziemlich großer Verlust für die gesamte Branche.“
Deal ist unwahrscheinlich
Branchenanalysten halten es für höchst unwahrscheinlich, dass Unternehmen mit einem Jahresumsatz von mehr als 2 Milliarden US-Dollar diesen Deal annehmen werden.
„Für Compass macht das sicherlich keinen Sinn“, sagte Soham Bhonsle, Analyst bei BTIG. „Basierend auf einem Bruttotransaktionsvolumen von 200 Milliarden US-Dollar entspricht das einer Abwicklung in Höhe von 500 Millionen US-Dollar, und das ist etwa zweieinhalb Mal mehr als die kombinierte Abwicklung der drei Maklerfirmen, die eine Abwicklung vorgenommen haben.“
Ryan Tomasello, Branchenanalyst bei KBW, teilt ähnliche Gedanken.
„Einfach rechnerisch sind einige dieser Auszahlungen für diese Unternehmen nicht durchführbar“, sagte Tomasello.
Laut einer Analyse von RealTrends Consulting, die auf konservativen Schätzungen basiert, kämen die 81 Maklerunternehmen in der Kohorte mit einem Transaktionsvolumen von über 2 Milliarden US-Dollar mit einem Gesamtabrechnungsbetrag von 2,1 Milliarden US-Dollar zu kämpfen.
„Das entspricht fast dem 50-fachen des Vorsteuergewinns all dieser Unternehmen im Jahr 2023“, sagte Murray. „Es entspricht außerdem über 100 % des gesamten Unternehmensumsatzes aller dieser Maklerunternehmen für alle vier betreffenden Jahre.“
Erkunden Sie andere Optionen
Analysten gehen davon aus, dass die Mehrheit der Unternehmen versuchen werden, ihre eigenen Vergleiche auszuhandeln, da potenziell Hunderte Millionen Dollar oder mehr auf dem Spiel stehen. Aber wie Bhonsle sagte, könnte dies zu einer „breiten Bandbreite an Ergebnissen“ führen.
Während Firmen wissen, wie ihre Vergleichsbeträge aussehen werden, wenn sie dem von NAR ausgehandelten Weg folgen, entstehen viele Unbekannte und Fragen, wenn sie sich entscheiden, auf eigene Faust zu verhandeln. Aber James Dwiggins, der CEO von NextHomehat eine Theorie.
In einem LinkedIn-Beitrag, postulierte Dwiggins, dass die Firmen ihre Vergleichsbeträge schätzen könnten, indem sie dieselbe „Formel“ verwenden, die RE/MAX, Anywhere und Keller Williams möglicherweise für die Vergleiche verwendet haben. Dies entsprach etwa 50 % ihres Bargeldbestands, was er für viele Unternehmen als „Best-Case-Szenario“ bezeichnete.
Basierend auf den Berechnungen von Dwiggins verfügte eXp (das Ende des Jahres über einen Barbestand von 126 Millionen US-Dollar verfügte). Q4 2023) würde für 63 Millionen US-Dollar aufkommen. Die echte Vermittlungdie am Ende 33 Millionen US-Dollar hatte Q4 2023, würde mit einer Begleichung in Höhe von 16,5 Millionen US-Dollar rechnen. Compass, das Ende 2023 über 166 Millionen US-Dollar verfügte, müsste mit einem Betrag von 83 Millionen US-Dollar rechnen.
Drüben bei BTIG stimmt Bhonsle der Behauptung von Dwiggins zu, dass die Unternehmen nach einem Weg suchen werden, der von NARs Vergleichsvereinbarung getrennt ist. Aber er hatte seine eigene Meinung dazu, wie ein Unternehmen zu einer geschätzten Abrechnungssumme kommen könnte.
„Anywhere und RE/MAX haben sich bereits im September geeinigt, aber Keller Williams muss wirklich auf der Hut sein, denn sie haben sich geeinigt, nachdem sie den Prozess verloren hatten, und ich denke, das wird ein Präzedenzfall sein“, sagte Bhonsle.
Bhonsle schlägt vor, dass Firmen, die einen Vergleich anstreben, ihre Zahlen schätzen könnten, indem sie den 70-Millionen-Dollar-Vergleich von Keller Williams durch die Anzahl ihrer Agenten dividieren und diesen Betrag dann auf die Anzahl ihrer eigenen Agenten anwenden.
„Die Firmen könnten dann diese Zahl nehmen und sagen: ‚Sehen Sie, Keller Williams hat das gerade getan, und das war nach der Niederlage von Sitzer/Burnett.‘ Warum wird von uns jetzt verlangt, dass wir uns mit so viel mehr zufrieden geben?‘“, sagte Bhonsle.
Beziehungsprobleme
Während bei der Vergleichsvereinbarung von NAR die Frage, wie sich die Bedingungen der Vereinbarung auf das Geschäft von Agenten und Maklern auswirken, große Aufmerksamkeit gewidmet wurde, fragen sich einige in der Branche, wie sich der von NAR festgelegte Schwellenwert für ein Umsatzvolumen von 2 Milliarden US-Dollar auf die Beziehung der Handelsgruppe zu auswirken wird einige der größten Player der Branche.
„Was auf den ersten Blick wie ein gewaltiger Gewinn für NAR aussah, entpuppt sich für die Branche als etwas ganz anderes. Nicht aufgrund dessen, was die Anwälte der Kläger getan haben, sondern aufgrund dessen, was NAR getan hat – oder genauer gesagt: was nicht getan hat“, schrieb Hahn in seinem Newsletter. „Versäumnis, sich zu beraten … eigentlich, es versäumt, sich zu einigen informieren … einige der mächtigsten, wichtigsten und freimütigsten Führungskräfte der Branche während der Verhandlungen zu bedrängen, ist ein enormer Fehler.“
Bei der Rat der Immobiliendienstleisterfragt sich Präsident und Geschäftsführer Ken Trepeta, ob sich einige dieser Firmen letztendlich dazu entschließen könnten, NAR einzuschalten.
„Eine Firma könnte plötzlich NAR – einen ihrer Mitangeklagten in einer Klage – unter den Bus werfen und sagen: ‚Sie haben diese Regel aufgestellt und Sie haben uns dazu gebracht, diese Regel zu befolgen‘“, postulierte Trepeta. „Das Tor könnte jetzt für diese Art von Klage geöffnet sein, weil sie behaupten könnten, dass die NAR die Regel verhängt habe und dass sie für den Schaden verantwortlich sein sollte.“
Ganz gleich, wozu sich die Kanzleien in dem von Hahn als „Zwei-Milliarden-Club“ bezeichneten Unternehmen entscheiden, ihre Rechtsexperten haben immer noch viel Arbeit vor sich.