Hongkong
CNN
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Der Immobilienmarkt in China ist so niedergeschlagen, dass einige Banken zu drastischen Maßnahmen greifen, einschließlich der Möglichkeit, Hypotheken bis zum Alter von 95 Jahren abzuzahlen.
Einige Banken in den Städten Nanning, Hangzhou, Ningbo und Peking haben laut mehreren staatlichen Medienberichten die Altersobergrenze für Hypotheken auf 80 bis 95 Jahre angehoben. Das bedeutet, dass Menschen ab 70 Jahren Kredite mit Laufzeiten zwischen 10 und 25 Jahren aufnehmen können.
Chinas Immobilienmarkt befindet sich mitten in einem historischen Abschwung. Die Preise für neue Eigenheime waren bis Dezember 16 Monate lang in Folge gefallen. Die Verkäufe der 100 besten Entwickler des Landes betrugen im vergangenen Jahr nur 60 % des Niveaus von 2021.
Analysten sagen, dass die neuen Altersgrenzen, die noch keine offizielle nationale Politik sind, darauf abzielen, dem maroden Immobilienmarkt des Landes Leben einzuhauchen und gleichzeitig Chinas schnell alternde Bevölkerung zu berücksichtigen, sagte Yan Yuejin, Immobilienanalyst bei E-House China Holdings, a Immobiliendienstleistungsunternehmen, in einer aktuellen Forschungsmitteilung.
„Grundsätzlich ist es ein politisches Instrument zur Stimulierung der Wohnungsnachfrage, da es die Schuldenlast verringern und den Kauf von Eigenheimen fördern kann“, fügte er hinzu.
Die neuen Hypothekenkonditionen sind wie ein „Relaisdarlehen“. Wenn der ältere Kreditnehmer nicht in der Lage ist, die Hypothek zurückzuzahlen, müssen seine oder ihre Kinder die Hypothek weiterführen, sagte er.
Letzten Monat berichtete China, dass seine Bevölkerung im Jahr 2022 zum ersten Mal seit mehr als 60 Jahren geschrumpft ist, ein neuer Meilenstein in der sich vertiefenden demografischen Krise des Landes mit erheblichen Auswirkungen auf seine sich verlangsamende Wirtschaft. Die Zahl der Menschen ab 60 Jahren stieg bis Ende letzten Jahres auf 280 Millionen oder 19,8 % der Bevölkerung.
Das Alter des Hypothekarkreditnehmers zuzüglich der Laufzeit der Hypothek sollte in der Regel 70 Jahre nicht überschreiten, gemäß früheren Regeln, die von der Bankenaufsicht veröffentlicht wurden. Chinas durchschnittliche Lebenserwartung liegt bei etwa 78 Jahren.
Die chinesische Banken- und Versicherungsaufsichtsbehörde hat sich nicht öffentlich zu den neuen Bedingungen geäußert.
Aber Bankfilialen im ganzen Land legen ihre eigenen Bedingungen für diese Mehrgenerationendarlehen fest.
Laut Beijing News sagte eine Filiale der Bank of Communications in der Stadt, dass Kreditnehmer im Alter von 70 Jahren Wohnungsbaudarlehen mit einer Laufzeit von 25 Jahren aufnehmen können, was bedeutet, dass die Altersobergrenze für ihre Hypotheken auf 95 Jahre angehoben wurde.
Aber es gibt auch Voraussetzungen: Die Hypothek muss von den Kindern des Kreditnehmers garantiert werden, und ihr monatliches Einkommen muss zusammen mindestens das Doppelte der monatlichen Hypothekenzahlung betragen.
Unabhängig davon hat eine Filiale der Citic Bank die Altersobergrenze für ihre Hypotheken auf 80 Jahre angehoben, heißt es in der Zeitung unter Berufung auf einen Kundenmanager der Bank.
Anrufe bei den Pekinger Filialen der Citic Bank und der Bank of Communications wurden nicht beantwortet.
Hong Hao, Chefökonom der Grow Investment Group, sagte, dies sei eine „drastische“ Maßnahme und „könnte ein Marketing-Gag sein, um ältere Menschen zur Zahlung zu bewegen [mortgages] für die jüngere Generation.“
Yan von E-House sagte, der Hauptnutznießer des Umzugs seien möglicherweise nicht die Älteren, sondern Kreditnehmer mittleren Alters zwischen 40 und 59 Jahren. Unter dem verlängerten Zahlungsausschlussalter könnten diese Menschen eine Hypothek für 30 Jahre erhalten – die maximal zulässige Dauer China.
Im Vergleich zu früheren Laufzeiten bedeutet dies, dass diese Kreditnehmer jeden Monat weniger zahlen könnten.
„Es ist offensichtlich eine Möglichkeit, die Belastung der Schuldentilgung zu verringern“, sagte Hong.
Wenn eine Bank die Altersobergrenze auf 80 erhöht, können Kreditnehmer im Alter von 40 bis 59 nach Berechnungen von E-House 10 zusätzliche Jahre auf ihre Hypothek erhalten. Angenommen, ihre Hypothek beträgt eine Million Yuan (145.416 $), dann kann ihre monatliche Zahlung um 1.281 Yuan (186 $) oder 21 % reduziert werden.
Chinesische Haushalte sind im vergangenen Jahr beim Kauf neuer Häuser zurückhaltender geworden, da die inzwischen außer Kraft gesetzten Covid-Beschränkungen, fallende Immobilienpreise und steigende Arbeitslosigkeit potenzielle Käufer abgeschreckt haben. Im vergangenen Sommer brachen in Dutzenden von Städten Proteste aus, die von Menschen inszeniert wurden, die sich weigerten, Hypotheken auf unfertige Häuser zu zahlen, was der Marktstimmung einen weiteren Schlag versetzte.
Die Behörden haben eine Reihe von Konjunkturmaßnahmen eingeführt, um den Wohnungsmarkt wiederzubeleben, darunter mehrere Senkungen der Kreditzinsen und Maßnahmen zur Linderung der Liquiditätskrise für Bauträger – damit sie den festgefahrenen Bau wieder aufnehmen und vorverkaufte Häuser so schnell an Käufer liefern können wie möglich.
Außer in Peking haben einige Banken in Nanning, der Provinzhauptstadt der Provinz Guangxi, laut der offiziellen Zeitung der Stadt die Altersobergrenze für Hypotheken auf 80 Jahre angehoben Nanguo Zaobao.
In den östlichen Städten Ningbo und Hangzhou werben mehrere lokale Kreditgeber mit Altersgrenzen von 75 oder 80 Jahren, eine Lockerung gegenüber früheren Regeln, so Berichte von staatlichen Stellen Ningbo-Tageszeitung Und Hangzhou Daily.
„Wenn der Antragsteller zu alt ist, um die Kreditanforderung zu erfüllen, kann er seine Kinder als Bürgen haben“, wurde ein Kreditgeber zitiert.
Aber Wang Yuchen, ein Immobilienanwalt bei der Beijing Jinsu Law Firm, warnte davor, dass solche Hypotheken „riskant“ seien.
Es sei verständlich, dass viele Städte versuchen, ihre Wohnungsmärkte wiederzubeleben, indem sie die monatlichen Schuldenzahlungen reduzieren und mehr ältere Menschen in den Pool der Hauskäufer aufnehmen, sagte er in einem schriftlichen Kommentar auf seinem WeChat-Konto.
„Aber ältere Menschen haben eine relativ schlechte Rückzahlungsfähigkeit. Einerseits könnte es ihre Lebensqualität im Alter beeinträchtigen, da sie bis zum letzten Moment ihres Lebens den Hypothekenschuldenberg tragen und für die Bank arbeiten“, sagte er. „Andererseits können die damit verbundenen Risiken auf ihre Kinder übertragen werden, was deren finanziellen Druck erhöht.“
„Für einige Eigenheimkäufer entscheiden sich diese Art des Hauskaufs wahrscheinlich wegen ihres Mangels an Geldern. Aber es ist zu diesem Zeitpunkt riskant, dies zu tun“, sagte er und fügte hinzu, dass sich der Immobilienmarkt in einem strukturellen Abschwung befinde und die Regierung immer noch daran arbeite, Spekulationen einzudämmen.