Century 21 Regency Realty Agent Cheryl Piccinini hat auf der ganzen Welt gelebt und gereist, aber es gibt keinen Ort, an dem sie lieber wäre als Alabama.
„Egal, was Sie wollen, Sie können es hier finden“, sagte der in Enterprise, Alabama, ansässige Agent. „Man kann die Stadt, das Land finden. Wir haben Strände. Es ist einfach ein erstaunlicher Ort.“
Offensichtlich ist Piccinini nicht der Einzige, der so denkt. Demnach wuchs die Bevölkerung Alabamas zwischen dem 1. Juli 2022 und dem 1. Juli 2023 um 34.000 Menschen Schätzungen herausgegeben von der US-Volkszählungsamt. Von diesen 34.000 neuen Einwohnern waren fast 31.000 „Inlandsmigranten“ oder Menschen, die aus anderen Teilen des Landes in den Staat zogen.
Darüber hinaus ist die Nationale Umzugsstudie 2023 unter der Leitung von Vereinigte Van Lines Alabama belegte unter allen Bundesstaaten Platz 8 für Inbound-Umzüge. Die Umfrageteilnehmer gaben Familien- und Beschäftigungsmöglichkeiten als Hauptgründe für den Umzug in den Staat an.
„Wir sind sehr optimistisch, was Alabama und seine langfristigen Aussichten angeht“, sagte Jeremy Walker, CEO der Alabama Realtors Association, sagte. „Wir haben einen boomenden Automobilbaubereich, der unseren Bauherren mehr Möglichkeiten bietet, mehr Dächer zu bauen, was wiederum zu mehr Möglichkeiten für unsere Mitglieder führt, das Leben mit Wohneigentum zu erleben.“
„Bei den (Haus-)Verkäufen sind wir letztes Jahr um etwa 30 % zurückgegangen, aber im Allgemeinen sind unsere Mitglieder sehr optimistisch, dass es in diesem Jahr eine deutliche Erholung geben wird.“
Walker sagte, die Aussicht auf niedrigere Hypothekenzinsen veranlasse viele Makler, den Immobilienmarkt im Jahr 2024 positiver zu sehen. Niedrigere Zinssätze machen Wohneigentum wahrscheinlich für mehr Käufer zugänglich und dürften einige potenzielle Verkäufer, die an einen Zinssatz von 3 % oder weniger gebunden sind, dazu veranlassen, diese aufzulisten.
In Birmingham, ERA King Immobilien Die Maklerin Anna-Maria Ellison sagte, dass sie selbst ohne niedrigere Hypothekenzinsen eine Rückkehr der Käufer auf den Markt sehe.
„Es liegt nicht unbedingt daran, dass die Zinsen hoch oder niedrig sind, sondern nur daran, dass sie über einen längeren Zeitraum unverändert bleiben“, sagte Ellison. „Natürlich werden 7 % oder 8 % Zinsen (Sätze) nicht viele Menschen anziehen, also ist es gut, sie im mittleren Bereich von 6 % zu haben, aber die Tatsache, dass das einfach stillsteht und nicht so volatil ist wie Es war im dritten oder vierten Quartal des letzten Jahres und gibt den Käufern ein sicheres Gefühl, wenn sie losgehen und einen Kauf tätigen.“
Während die Agenten in Alabama mit den Aussichten ihres Staates als Migrations-Hotspot zufrieden sein mögen, müssen sie sich auch mit den Auswirkungen einer wachsenden Bevölkerung auseinandersetzen – nämlich einem erhöhten Druck auf den ohnehin schon begrenzten Wohnungsbestand des Staates.
Stand: 9. Februar 2024, Alabama hatte nach Angaben von einen gleitenden 90-Tage-Durchschnitt von 11.894 aktiven Einfamilienhäusern Altos-Forschung. Dies ist zwar ein Anstieg gegenüber den 9.962 aktiven Einträgen ein Jahr zuvor, liegt jedoch immer noch unter den 13.442 Einträgen von Anfang Februar 2020, kurz vor Ausbruch der COVID-19-Pandemie.
„Inventar war letztes Jahr das Thema und es entwickelt sich auch dieses Jahr zum Thema“, sagte Ellison. „Wir haben trotz der höheren Zinsen nicht genügend Häuser auf dem Markt, um die Nachfrage zu befriedigen.“
Für Piccinini haben die Lagerbeschränkungen und die hohe Nachfrage zu einem Aufwärtsdruck auf die Listenpreise geführt. Nach Angaben von Altos Research vom 9. Februar Dale Countywo Piccinini arbeitet, hatte nur 72 aktive Einfamilienhäuser und einen gleitenden durchschnittlichen 90-Tage-Listenpreis von 179.900 US-Dollar, gegenüber 135.900 US-Dollar vor der Pandemie.
„Unsere Preise sind erheblich gestiegen, so dass Erstkäufer von Eigenheimen vor ein paar Jahren noch für 180.000 US-Dollar in ein anständiges Haus mit drei Schlafzimmern gehen konnten, und jetzt gibt es so etwas nicht mehr unter 300.000 US-Dollar. Und das hat viele Leute vom Markt verdrängt“, sagte Piccinini.
Da sie mehr zahlen, sind die Käufer laut Piccinini auch wählerischer geworden und weniger bereit, über die Mängel einer Immobilie hinwegzuschauen.
Während ein Mangel an vorhandenem Hausbestand sicherlich Teil des Problems ist, sagte Ellison, dass Makler und Käufer in Birmingham auch mit einem Mangel an neuem Hausbestand konfrontiert sind.
„Der Neubau wird unterstützt“, sagte sie. „Sie bauen es so schnell sie können, aber wenn man mehrere Jahre lang nicht gebaut hat oder die Produktion stark zurückgefahren hat, gerät man ins Hintertreffen.“
Laut Ellison machen Neubauten im Raum Birmingham zu einem bestimmten Zeitpunkt typischerweise 15 bis 20 % der Häuser auf dem Markt aus, aber das war in den letzten vier Jahren nicht der Fall.
Bundesweit stehen Hausbauer seit Beginn der Pandemie im März 2020 vor einer Herausforderung unzählige Schwierigkeiten, einschließlich Lieferkettenproblemen und einem Mangel an Fachkräften. Aber in Alabama sagte Walker, dass kleinere Bauunternehmen auch mit Herausforderungen konfrontiert seien, die von den lokalen Regierungen gestellt würden.
„Lokale Bauunternehmer werden von den lokalen Regierungen wirklich unterdrückt“, sagte Walker. „In Baldwin County, nahe unserer Küste, gibt es beispielsweise viele kleinere Städte, von denen jede ihre eigene wachstumsfeindliche Haltung einnimmt. Es gibt viel NIMBYismus und er ist äußerst unfreundlich gegenüber lokalen Bauherren und Entwicklern, sodass es in diesem Umfeld äußerst schwierig ist, den Wohnraum zu entwickeln, den wir für unsere Arbeitskräfte benötigen.“
Aber in anderen Teilen des Staates, darunter Huntsville (nahe der Grenze zu Tennessee), sagte Walker, dass die kommunalen Vorschriften für Bauherren freundlicher seien und es ihnen leichter machten, den wachsenden Bedarf an Wohnraum zu decken. Trotz dieser Herausforderungen blickt Walker weiterhin optimistisch in die Zukunft.
„Wir sehen, dass Menschen aus dem ganzen Landkreis mit dem nach Huntsville kommen NASA Programm und Redstone-Arsenal“, sagte Walker. “Der FBI verlagert auch eine Reihe ihrer Arbeitsplätze von Washington nach Huntsville, aber auch unsere College-Abgänge boomen, und wir sehen eine Zunahme der Rentner, die aufgrund der Lebenshaltungskosten hier in den Staat ziehen.“
Kurzfristig, da die Einkaufssaison im Frühling schnell näher rückt, teilen lokale Agenten einiges von Walkers positiver Einstellung.
„Vor etwa zwei Wochen stieg die Aktivität, die wir bei unserem Maklerunternehmen bei der Notierung beobachteten, schnell an“, sagte Ellison. „Anstatt viele Leute zu besichtigen, waren es fünf oder sechs Besichtigungen einer Immobilie.
„Ich denke, unser Lagerbestand wird je nach Bedarf zunehmen Federal Reserve Dies ist im März der Fall, und das wird darüber entscheiden, ob der Käuferverkehr im Laufe des Frühjahrs eher den normalen Zuwächsen entspricht.“