In der Tarifaktualisierung vom März haben wir besprochen, warum Bundeswohnungsverwaltung Von der FHA geförderte Home Equity Conversion Mortgages (HECMs) nutzen zwei Zinssätze. Der “erwartete Rate” gilt nur für umgekehrte Hypotheken und wird berechnet, indem die Marge des Kreditgebers zum wöchentlichen durchschnittlichen 10-jährigen Treasury mit konstanter Laufzeit (Constant Maturity Treasury, CMT) addiert wird. Dieser Zinssatz wird unter anderem dazu verwendet, die anfängliche Kapitalgrenze (Kreditkapazität) eines Kreditnehmers zu bestimmen.
Für eine solch kritische Zahl wurde wenig über den erwarteten Zinssatz und seine Auswirkungen auf HECM-Kredite geschrieben. Im Update dieses Monats besprechen wir zwei Funktionen, die Sie möglicherweise nicht über die erwarteten Tarife kennen.
HUD veröffentlicht Tabellen mit erwarteten Kursen in Schritten von 1/8 %
Weil US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD)-Nachschlagetabellen werden mit erwarteten Raten in Schritten von 1/8 % veröffentlicht (6,625 %, 6,75 %, 6,875 % usw.), wir müssen das nächste 1/8 Prozent (0,125 %) verwenden.
Beispielsweise würde eine Kreditgebermarge von 2,50 % in Kombination mit dem 10-Jahres-CMT-Durchschnitt der letzten Woche (4,22 %) heute einen erwarteten Zinssatz von 6,72 % ergeben. Bei der Suche nach dem Kapitallimitfaktor des Kreditnehmers würden wir 6,75 % verwenden. Hier finden Sie Beispiele für Kreditgebermargen und erwartete Zinssätze für den Zeitraum vom 2. bis 8. April 2024.
Da wir das nächste 1/8 % verwenden, ändern sich HECM-Vorschläge oft nicht von Woche zu Woche, es sei denn, die 10-Jahres-CMT bewegt sich weit genug, um die erwarteten Zinssätze über einen Rundungsschwellenwert hinaus zu drücken.
Höhere oder niedrigere erwartete Zinssätze wirken sich auf die Kapitalgrenzen aus
Höhere erwartete Zinssätze verringern die Kreditaufnahmekapazität, während niedrigere erwartete Zinssätze die Kreditaufnahmekapazität erhöhen. Daher ist es verständlich, dass HECM-Interessenten wissen möchten, wie sich die freigeschalteten erwarteten Zinssätze auf ihr Kapitallimit auswirken könnten.
Wir können den genauen Prozentsatz erst bestimmen, wenn wir sowohl das relevante Alter als auch die erwartete Quote kennen. Abhängig von diesen beiden Faktoren könnten die Auswirkungen 0,4 % bis 0,9 % des Immobilienwerts eines Interessenten betragen. Dennoch sind die durchschnittlichen Auswirkungen einer Änderung der erwarteten Rate um 1/8 % etwas höher 0,6 %.
Beispielsweise könnte bei einem Interessenten mit einem Haus im Wert von 500.000 US-Dollar bei einem Anstieg des erwarteten Zinssatzes um 1/8 % die Kapitalobergrenze um durchschnittlich 3.000 US-Dollar (0,6 %) sinken. Umgekehrt könnte sich ihr Kapitallimit um durchschnittlich 3.000 US-Dollar erhöhen, wenn der erwartete Zinssatz um 1/8 % sinkt, bis dieser Zinssatz festgelegt wird.
Aktualisierung vom April 2024
Der 10-Jahres-CMT-Durchschnitt sank im März eine Woche lang auf 4,13 %, was höhere Kapitalgrenzen für Neuanträge und einige in Bearbeitung befindliche Kredite mit sich brachte. Während der vom 2. bis 8. April geltende Indexsatz um 9 Basispunkte höher ist (4,22 %), ist der 10-jährige CMT seit Anfang Februar relativ flach.
Beispiel
Mit einer Marge von 2,5 % und einer daraus resultierenden erwarteten HECM-Rate von 6,72 % (Gültig ab 02.04.24 – 08.04.24) hätte ein 73-jähriger Hausbesitzer mit einer Hausbewertung von 500.000 US-Dollar Anspruch auf 39,2 % des geschätzten Wertes der Immobilie. Dies entspricht einem Kapitallimit von 196.000 US-Dollar, wie hier gezeigt:
- Erwarteter Preis: 6,72 %
- Jüngstes Alter: 73
- Hauswert: 500.000 $
- Hauptlimit: 196.000 US-Dollar
Für aktualisierte Kapitallimitberechnungen wie diese kann ein Kreditgeber RapidReverse® (verfügbar auf jedem Apple- oder Android-Mobilgerät) oder ein beliebiges HECM-Kreditvergabesystem seiner Wahl verwenden.
Notiz: Eine Kreditgebermarge von 2,5 % wird nur für Bildungszwecke verwendet. HUD-Nachschlagetabellen für erwartete Zinssätze verwenden das nächste 1/8 % zur Berechnung der HECM-Hauptgrenzen.
Diese Kolumne gibt nicht unbedingt die Meinung von wieder Tägliche Umkehrhypothek und seine Besitzer.
Um den Autor dieser Geschichte zu kontaktieren: Dan Hultquist unter [email protected]
Um den für diese Geschichte verantwortlichen Herausgeber zu kontaktieren: Chris Clow unter [email protected]