Das Handelsvolumen auf dem Markt für Mortgage Servicing Rights (MSR) ist in diesem Jahr immer noch auf dem besten Weg, die 1-Billionen-Dollar-Marke von 2022 zu erreichen oder leicht zu überschreiten, wobei das Handelsvolumen im vierten Quartal dieses Jahres voraussichtlich robust sein wird, da die Marktteilnehmer darum kämpfen, Geschäfte vorher abzuschließen Jahresende.
Dennoch steht der MSR-Markt vor Herausforderungen im Zusammenhang mit dem Durchhaltevermögen des riesigen Volumens an derzeit gehandelten Hypothekendienstrechten, die an Altkredite zu niedrigen Zinssätzen – im Bereich von 3 % bis 4 % – gebunden sind.
Diese Herausforderung wird durch die geringe Produktion neuer Kredite verschärft, die jetzt mit viel höheren Kupons im Bereich von 6 % bis 7 % verbucht werden. MSRs, die mit diesen höher verzinsten Krediten verbunden sind, haben im Vergleich zu alten MSRs tendenziell niedrigere Werte, da das Risiko einer vorzeitigen Rückzahlung höher ist, wenn die Zinsen zu sinken beginnen.
Der Rückenwind ist jedoch auch stark, da das Interesse der Anleger am Erwerb von MSRs groß ist, die als solide und relativ sichere Anlagen gelten. Diese Nachfrage bedeutet, dass jetzt ein günstiger Zeitpunkt für kleinere, in Schwierigkeiten geratene unabhängige Hypothekenbanken (IMBs) ist, MSRs zu verkaufen, um den Cashflow und ihre Bilanzen zu verwalten, da sich die Preise wahrscheinlich auf einem Höchststand im Markt befinden.
„Ich würde sagen, ein Jahr mit mehr als einer Billion US-Dollar [for MSR trading volume in 2023] „Das ist keine schlechte Schätzung“, sagte Mike Carnes, Geschäftsführer der MSR Valuation Group beiMortgage Industry Advisory Corp(MIAC). „Der beste Zeitpunkt, um ein Geschäft auf dem Markt abzuschließen, wäre wahrscheinlich dieser oder nächste Monat.
„Die Leute versuchen, ihre Deals noch vor Jahresende abzuschließen, daher werden viele von ihnen ihre Deals jetzt veröffentlichen, mit der Absicht, den Deal bis November abzuschließen.“
Allein für öffentliche Massenauktionen hat MIAC seit Beginn des zweiten Quartals dieses Jahres insgesamt sieben MSR-Agenturangebote im Wert von fast 11 Milliarden US-Dollar auf der Grundlage der Kreditportfoliosalden auf den Markt gebracht, wobei drei dieser Deals in diesem Monat unterbreitet werden. laut Carnes. Er sagte, MIAC habe über private Deals weitere MSR-Angebote im Wert von 40 Milliarden US-Dollar betreut.
Tom Piercy, Geschäftsführer vonIncenter Hypothekenberater, stimmt zu, dass das MSR-Handelsvolumen bis zum Jahresende im Bereich von 1 Billion US-Dollar liegen sollte. Er sagte, es habe in der ersten Jahreshälfte ein „enormes Volumen“ gegeben und fügte hinzu, dass es im dritten Quartal dieses Jahres zu einer leichten Verlangsamung des MSR-Handelsvolumens gekommen sei.
Incenter hat seit Beginn des zweiten Quartals dieses Jahres 10 öffentliche MSR-Massenangebote von Agenturen im Wert von fast 76 Milliarden US-Dollar, basierend auf den Kreditportfoliosalden, betreut.
„Ich würde sagen, dass 50 bis 70 % unserer Deals derzeit auf ausgehandelter, nicht versteigerter Basis abgeschlossen werden“, sagte Piercy. „In einem Zeitraum von etwa sechs Wochen [earlier this year]„Wir haben mehrere Geschäfte mit einem Gesamtwert von über 100 Milliarden US-Dollar getätigt.“
Der Großteil der bisherigen MSR-Transaktionen betraf Altkredite mit „einem WAC von unter 4 %“. [weighted average coupon], sagte Piercy. Carnes stellte fest, dass die meisten der ausstehenden Hypotheken im ganzen Land „jetzt einen Zinssatz von 4 % oder weniger haben“.
„Meine Sorge sind letztendlich diese niedrigen WAC-Deals … wie viel davon wirklich übrig bleibt.“ [to trade]?“ Piercy fügte hinzu. “Waren bei [roughly] 30 % der Zahl von vor zwei Jahren [new mortgage] Einheiten entstehen, das wird also versiegen [the legacy MSR trades] und dann hast du diesen Tiefpunkt erreicht [new-loan origination] Volumen.
„Ich mache mir große Sorgen darüber, wie hoch die Volumina in den nächsten zwölf Monaten sein werden, die einige dieser Ziele dieser MSR-Investoren erfüllen werden. Und das ist Gegenwind für den Markt.“
Nick Smith, Gründer, geschäftsführender Gesellschafter und CEO eines in Minneapolis ansässigen Private-Equity-UnternehmensRice Park Capital Management, ein aktiver MSR-Käufer, stimmt zu, dass viele der MSRs, die an zinsgünstige Altkredite gebunden sind, von neuen Eigentümern gekauft werden, die bereit sind, sie für eine lange Zeit zu besitzen. Das bedeutet, dass sie in absehbarer Zeit nicht mehr gehandelt werden.
„Im Moment viele davon [MSRs for legacy loans] werden von Übergangseigentümern kontrolliert, das sind die IMBs, die sie in den Jahren 2020 und 2021 ins Leben gerufen haben, und nun versuchen sie, sie loszuwerden“, sagte Smith.
Im Gegensatz zu Piercy ist Smith jedoch weitaus optimistischer, was das Durchhaltevermögen der alten Darlehens-MSRs angeht. Er weist darauf hin, dass das Gesamtangebot an Altkredit-MSRs etwa 6 Billionen US-Dollar beträgt – ein Nebenprodukt des großen Refinanzierungsbooms in den Jahren 2020 und 2021.
„Es sind noch Billionen davon übrig [to trade]“, betonte er. „Ich meine, 74 % des Marktes haben sich in zwei Jahren refinanziert, und in den letzten Jahren wurden vielleicht nur 2 bis 3 Billionen US-Dollar gehandelt.
„Das bedeutet, dass immer noch etwa die Hälfte davon übrig ist, und das zusätzlich zur normalen Produktion, die jetzt produziert wird.“
Amortisation
Azad Rafat ist Senior Director für MSR-Dienste beiHandel mit Hypothekenkapital(MCT), das Beratungs- und Vermittlungsdienste hauptsächlich für kleinere MSR-Deals anbietet – typischerweise weniger als 1 Milliarde US-Dollar. Er sagte, an den kleineren MSR-Deals seien Verkäufer beteiligt, die im Allgemeinen am stärksten von den höheren Zinssätzen betroffen seien, die seit Anfang letzten Jahres zu einem verheerenden Rückgang des Kreditvolumens geführt hätten, und viele verkauften MSRs, um über die Runden zu kommen.
Seit Beginn des zweiten Quartals wurden von MCT und/oder seinen Partnern insgesamt mindestens zehn öffentliche MSR-Massenangebote im Wert von 5,3 Milliarden US-Dollar vermitteltPrestwick Mortgage Group. Rafat sagte, dass MCT eher kleinere IMBs bedient.
„Die meisten Unternehmen haben in diesem Jahr und gegen Ende des letzten Jahres damit begonnen, mehr MSRs zu veröffentlichen, als sie behalten“, sagte Rafat. „Normalerweise sehen wir für den Branchendurchschnitt etwa 30 % [MSR] Zurückbehaltung und 70 % freigegeben [or sold].
„Einige IMBs geben jedoch buchstäblich 90 bis 100 % ihrer Daten frei [MSR] Produktion.”
Rafat sagte, dass für diese Kreditgeber der Wert der verbleibenden im Portfolio gehaltenen MSRs aufgrund des natürlichen Abflusses aus vorzeitigen Rückzahlungen und auch der Auswirkungen der Amortisation allmählich negativ beeinflusst wird – wenn er nicht wieder aufgefüllt wird.
„Im wahrsten Sinne des Wortes kommen alle zwei Wochen verschiedene Kunden zu uns und sagen: ‚Was ist in meinem Portfolio passiert?‘“ [because it’s losing value]?‘“, erklärte Rafat. „Sie fügen nicht genug hinzu [MSRs] um die Rückzahlung aus Hauptzahlungen zusammen mit regelmäßigen Vorauszahlungen aufzufüllen [due to death, divorce and relocations, etc.]
„Jede einzelne Tilgungszahlung steigt von Monat zu Monat [while the share going to interest decreases]Sie haben also eine passive, natürliche Kapitaltilgung allein durch regelmäßige Zahlungen des Kreditnehmers. Es kommt also nicht dem gesamten MSR-Portfolio zugute, das sie in ihren Büchern haben.“
Rafat fügte hinzu, dass er sehe, dass kleinere IMBs versuchen, ihre MSR-Portfolios zu verwalten, „und einige von ihnen denken über einen Ausstieg nach.“ [the market] vollständig.”
„Viele von ihnen stehen auf jeden Fall unter finanzieller Belastung“, fügte er hinzu, „und wir erhalten auch Anfragen von IMBs, die nach anderen IMBs zum Erwerb suchen.“
MSR-Investoren
Smith von Rice Park Capital sagte, dass zu den MSR-Käufern auf dem Markt mittlerweile private Investorengruppen gehören, die lediglich MSRs besitzen und ihre Portfolios erweitern möchten. Dazu gehören Smiths Firma und andere Großinvestoren wieAnnaly Capital Management,Grandeur Peak Global Advisors,Seneca-HypothekeninvestitionenUndMarlin-Hypothek,unter vielen anderen.
Darüber hinaus gibt es eine weitere Klasse von MSR-Käufern, die Smith als „Hybridinvestoren“ bezeichnet, die „sowohl Hypotheken erstellen als auch in Hypotheken investieren“, einschließlich MSRs. Dazu gehören Spieler wieLakeview-Kreditverwaltung (ein Mitglied derBayview-Unternehmen),Pennymac,Herr Cooper,Rithm CapitalUndTwo Harbors Investment Corp.
Eine dritte Gruppe von MSR-Käufern (und -Verkäufern) sind traditionelle IMBs, „deren Aufgabe darin besteht, Kredite zu vergeben und diese auf dem Markt zu verkaufen“, sagte Smith. Dazu gehören große Hypothekengeber wieVereinigte Großhandelshypothek(UWM), CrossCountry-Hypothek,KreditDepotUndBewegungshypotheksowie eine Vielzahl kleinerer IMBs mit einem Umsatzvolumen von ein paar Milliarden Dollar pro Jahr oder weniger – viele von ihnen müssen nur überleben, bis sich der Markt verbessert.
„Und ich denke, dass diese Gruppe ein wenig in der Schwebe ist, weil sie im Allgemeinen kein Geld mit Kreditvergaben verdient, als Branche aber schon [IMBs] Geld verlieren“, sagte Smith. „Sie sind Nettoverkäufer von MSRs auf dem Markt.
„Sie befinden sich also einfach auf einer Tretmühle, in der sie Kredite vergeben … und sie verkaufen sie.“ [including MSRs] in den Markt, und bis sich der Markt dreht, wird es ihnen schwer fallen, Geld zu verdienen.“
Die Banken
Smith fügte hinzu, dass eine weitere große Gruppe auf dem MSR-Markt die Banken seien, die als Gruppe, wie er sagte, „flache oder schrumpfende“ MSR-Portfolios hätten, „mit Ausnahme von vielleichtVerfolgungsjagd [JP Morgan].“
Nach Angaben des Hypothekendatenanalyseunternehmens beliefen sich die MSR-Bestände der Bankagenturen im Jahr 2018 auf insgesamt 2,78 Billionen US-DollarRekursion. Im September 2023 lagen die MSR-Bestände der Bankagenturen bei 2,75 Billionen US-Dollar – im Wesentlichen unverändert. Bei IMBs stiegen laut Recursion im gleichen Zeitraum die MSR-Bestände von insgesamt 3 Billionen US-Dollar auf 5,8 Billionen US-Dollar, was einem Anstieg von etwa 92 % entspricht.
Ein Beispiel für eine Großbank, die in diesem Jahr ihr MSR-Portfolio verkleinert hat, istWells Fargo, das laut Recursion vom Spitzenreiter aller behördenübergreifenden MSRs im Juni dieses Jahres auf Platz 4 im September aufstieg. Vor Wells rangieren nun Lakeview Loan Servicing, Pennymac und JPMorgan.
Wells Fargos MSR-Serviceportfolio für Dritte schrumpfte von 666,8 Milliarden US-Dollar am 31. März auf 609,1 Milliarden US-Dollar am 30. Juni, nachdem ein MSR-Block im Wert von 50 Milliarden US-Dollar verkauft wurde.US-BörsenaufsichtsbehördeEinreichungen zeigen. Der Käufer, laut Branchenquellen,war Mr. Cooper.
„Im ersten Quartal haben wir erfolgreich Hypothekenbedienungsrechte für etwa 50 Milliarden US-Dollar an Krediten für andere vermarktet, die wir voraussichtlich später in diesem Jahr abschließen werden“, sagte Mike Santomassimo, Chief Financial Officer von Wells Fargo, während der Telefonkonferenz zu den Ergebnissen des ersten Quartals der Bank. „Wir werden weiterhin nach zusätzlichen Möglichkeiten suchen, um unser Servicegeschäft zu vereinfachen und zu verkleinern.“
Smith sagte auf der Grundlage der öffentlichen Äußerungen von Wells Fargo zu einer Kürzung seines Serviceportfolios: „Ich halte es für vernünftig zu erwarten, dass sie damit so lange weitermachen werden, bis sie ihr Portfolio auf die Größe reduziert haben, die für sie sinnvoll ist.“
„Sie haben nicht gesagt, wie viel sie verkaufen würden“, fügte er hinzu, „aber ich denke, abzüglich der Menge, die sie verkaufen müssen, ist die Zahl, die sie verkaufen müssen, viel größer als das, was bisher verkauft wurde.“
Piercy betonte jedoch, dass Banken nach wie vor opportunistische MSR-Käufer seien, die sich auf konventionelle Verfahren konzentrierenFannie MaeUndFreddie MacMSRs, während IMBs weiterhin dominierenGinnie MaeSektor – bei dem es um Kredite mit höherem Risiko geht.
„Der MSR-Vermögenswert selbst ist für eine Bank wirklich attraktiv, denn was bewirkt er?“ Piercy erklärt. „Es verschafft ihnen Zugang zu Kunden über Recapture-Funktionen, aber ebenso wichtig ist es, dass es eine Quelle für kostengünstige Einlagen ist.“
„Diese Treuhandguthaben sind jetzt etwas wert, was sie seit Jahren nicht mehr waren. Sie haben Treuhandguthaben [for taxes and insurance] Mittlerweile verdienen sie mehr als 5 %, wenn nicht sogar mehr. Der Wert des MSR-Vermögens für eine Verwahrstelle ist also enorm.“
Der jüngste MSR-Marktbericht von Recursion, Stand September 2023, enthält die folgenden Informationen zu den MSR-Rankings der Kreditgeber sowohl für Banken als auch für Nichtbanken.
• Agenturübergreifendes MSR-Ranking basierend auf Beständen und Marktanteilen:
1. Seeblick (7 %); 2. Pennymac (6,6 %); 3. JP Morgan (6,2 %); 4. Wells Fargo (6,2 %); 5. Herr Cooper (5,8 %)
• Freddie Mac MSRs:
1. JP Morgan [10.4%]; 2. Wells Fargo (6,8 %); 3. Herr Cooper (5,8 %); 4. Pennymac (5,2 %); 5.Raketenhypothek(4,4 %).
• Fannie Mae MSRs:
1. Wells Fargo [6.9%]; 2. JP Morgan (6,5 %); 3. Raketenhypothek (6,4 %); 4. Herr Cooper (5,8 %); 5. Lakeview-Kreditverwaltung (5,4 %).
• Ginnie Mae MSRs:
1. Lakeview Loan Servicing (13,5 %); 2.Freiheitshypothek(12,4 %), 3. Pennymac (11,6 %); 4. Herr Cooper (5,7 %); UndNewRez/Rithm Capital(5,6 %).