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- Der Gouverneur von Montana, Greg Gianforte, war einst vor allem für den Angriff auf einen Reporter bekannt.
- Heutzutage ist er für parteiübergreifende Wohnungsreformen bekannt, die YIMBYs das „Montana-Wunder“ nennen.
- Viele Progressive sagen jedoch, dass ein marktwirtschaftlicher Ansatz im Wohnungsbau nicht ausreichen wird, um die Krise zu lösen.
Der Gouverneur von Montana, Greg Gianforte, macht Paramounts erfolgreiche Seifenoper „Yellowstone“ aus dem Jahr 2018 für die seiner Meinung nach drängendste Krise seines Staates verantwortlich: die Erschwinglichkeit von Wohnraum.
Eine Flut wohlhabender Out-of-Stater, inspiriert von Kevin Costners fiktivem Rancherleben, „verliebte“ sich in der letzte beste Ort und haben es zu ihrem neuen (oder zweiten) Zuhause gemacht, sagte Gianforte. Als die Pandemie ausbrach, beschleunigte sich dieser Trend nur noch.
Es war ein wirtschaftlicher Segen für die Wirtschaft von Big Sky Country: Montana ist im Jahr 2021 schneller gewachsen als in vier Jahrzehnten. Das bedeutet aber auch, dass die durchschnittlichen Preise für Einfamilienhäuser in der Stadt Bozeman von unter 500.000 US-Dollar vor der Corona-Krise auf heute etwa 800.000 US-Dollar gestiegen sind. Landesweit sind die Immobilienpreise gestiegen stieg um 60 % seit Anfang 2020.
Kelly Lynch, Geschäftsführerin der Montana League of Cities and Towns, einem Zusammenschluss von 127 Kommunen, sagte, dass einheimische Montananer wie sie selbst einen „Kulturschock“ durch all die neuen Fernarbeiter und Urlauber erleiden.
„Ich kann Ihnen gar nicht erklären, wie anders es hier aussieht“, sagte sie. „Die Leute tragen Pelz, wenn sie die Straße entlanggehen.“
Zur gleichen Zeit hat Bozeman voll mit Wohnmobilen und Wohnmobilen wo unbewohnte Arbeiter und Einheimische leben, die keine bessere Unterkunft mehr haben. An einem Ort, an dem die Temperaturen regelmäßig in den negativen zweistelligen Bereich fallen, sind die Bedingungen gefährlich.
Die Frage, ob reiche Kalifornier die Montaner aus der Arbeiterklasse aus ihren Gemeinden verdrängen, hätte für den Gouverneur ein politischer Verlust sein können. Schließlich ist Gianforte selbst ein gebürtiger Kalifornier und milliardenschwerer Tech-CEO. Er sagte, es sei klar, dass er das Problem angehen müsse.
„Unter dem Strich überstieg die Nachfrage das Angebot und wir sahen einen regelrechten Anstieg der Immobilienpreise“, sagte Gianforte in einem Interview mit Business Insider. „Wir wussten, dass wir etwas dagegen tun mussten.“
Im Juli 2022 kündigte der Gouverneur eine Task Force für den Wohnungsbau an, die sich aus etwa zwei Dutzend Ökonomen, Anwälten, Politikern und Bauherren zusammensetzt und eine Reihe politischer Empfehlungen zur Linderung der Krise ausarbeiten soll. Die überparteiliche Gruppe lieferte ihre Ergebnisse erster Bericht nur drei Monate später.
Als die gesetzgebende Körperschaft des Bundesstaates Montana Anfang 2023 wieder zusammentrat – was nur alle zwei Jahre für 90 Tage der Fall ist –, verabschiedete sie eine Reihe von Gesetzen zur Wohnungsbau- und Landnutzungsreform, die das Bauen erheblich erleichtern. Die Reihe von Gesetzen lockert die Zoneneinteilung, ermöglicht eine höhere Wohndichte und verlangt von den Gemeinden unter anderem die Erstellung eines Bebauungsplans. Dutzende republikanische Abgeordnete unterstützten praktisch alle ihre demokratischen Kollegen bei der Unterstützung der meisten der verschiedenen Gesetzesentwürfe.
Die sogenannte Montana-Wunder wurde von progressiven Wohnungsbefürwortern im ganzen Land gefeiert. Auch wenn sich der Gouverneur nicht als YIMBY bezeichnen wird, verlässt er sich darauf, dass seine Kollegen, die sich den Spitznamen Pro-Entwicklung zu eigen gemacht haben, im Wahlkampf für eine zweite Amtszeit im Wohnungsbau weiterhin Erfolge erzielen werden.
Ein Politiker, der einst vor allem dafür bekannt war, dass er am Vorabend seiner Wahl zum Kongress einen Reporter angegriffen hatte, ist heute vielleicht besser dafür bekannt, die Art von transformativer Wohnungspolitik voranzutreiben, von der viele Gouverneure blauer Bundesstaaten nur träumen können.
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Ein Ansatz des freien Marktes
Die Gesetze, die Gianforte letztes Jahr unterzeichnet hat, konzentrieren sich darauf, staatliche Vorschriften abzuschaffen und Landbesitzern und Bauträgern die Möglichkeit zu geben, mit ihrem Eigentum zu tun, was sie wollen.
Man erlaubt Nebenwohnungen – zusätzliche, kleinere Häuser oder umgebaute Keller und Garagen – auf Einfamiliengrundstücken. Ein anderes ermöglicht den Bau von Doppelhäusern überall dort, wo Einfamilienhäuser erlaubt sind. Und ein anderes ermöglicht Wohnsitze in Gewerbegebieten. Sie verlagern jedoch einen Teil der Verantwortung auf die lokalen Regierungen – ein Gesetz verlangt von den Städten, Landnutzungspläne für das zukünftige Bevölkerungswachstum zu erstellen.
Bei den Maßnahmen handelt es sich um angebotsseitige Lösungen für die Krise – die Schaffung von mehr Wohnraum, um die Kosten zu senken – und nicht um die Subventionierung von Mietern oder Hauskäufern mit geringerem Einkommen. Und sie konzentrieren sich auf den Abbau staatlicher Bürokratie, um den freien Markt zu entfesseln, der den Konservativen dabei half, hinter den Reformen zu stehen.
„Was wir durch die Aufhebung von Vorschriften, die Aufstockung der Arbeitskräfte und die Aufhebung von Genehmigungsbeschränkungen erreicht haben – wir haben es dem privaten Sektor ermöglicht, dieses Problem für uns zu lösen“, sagte Gianforte. „Als Konservativer denke ich, dass Ansätze des freien Marktes der richtige Weg sind.“
Es hilft auch, dass Befürworter der Wohnungsbaupolitik sie als eine Möglichkeit verkauft haben, die Zersiedelung der Vorstädte – und die daraus resultierende Erschwinglichkeitskrise – zu verhindern, die Kalifornien heimsucht.
„Die Befürchtung ist, dass wir in 25 Jahren eine Immobilienkrise wie in Kalifornien haben werden“, sagte Kendall Cotton, der den wohnungsmarktfreundlichen Thinktank Frontier Institute leitet, letztes Jahr gegenüber BI. „Wir werden eine kilometerlange Zersiedelung erleben, die alle Gebiete Montanas, die wir lieben, verschlingen und den Charakter unseres Staates verändern wird.“
Diese Argumente waren überzeugend genug, um eine beträchtliche Anzahl republikanischer Gesetzgeber davon zu überzeugen, sich hinter die Bemühungen zu stellen. Dennoch unterstützten die Demokraten die verschiedenen Gesetze zur Förderung des Wohnungsbaus weitaus stärker als ihre republikanischen Kollegen.
„Die Tatsache, dass wir in der Lage waren, etwas zu verabschieden, das ich für eine Reihe zumindest anfänglich fortschrittlicher Richtlinien halte, hat meiner Meinung nach auch viele Republikaner im Staat verärgert“, sagte Nathan Dugan, der Mitbegründer von eine Pro-Housing-Gruppe in Whitefish und Mitglied der Housing Task Force.
Ein republikanischer Staatssenator, Daniel Zelnikov, sagte, es habe „wirklich Spaß gemacht“, plötzlich zum Nationalhelden der progressiven YIMBYs zu werden, nachdem er in einer Rede die steigenden Wohnkosten anprangerte ging etwas viral auf X.
„Es war interessant, weil Progressive es gegen ihre eigenen progressiven Führer nutzten, weil wir – ein Haufen Hinterwäldler aus den hinteren Hügeln – mehr für die Leute tun als die YIMBY-Leute“, sagte Zelnikov.
Die Montana League of Cities and Towns unterstützte die Wohnungsbaugesetze, die Vorrang vor den örtlichen Behörden haben, nicht, einschließlich der Gesetzesentwürfe, die ADUs und Zweifamilienhäuser zulassen, aber Lynch sagte, sie seien „wirklich zufrieden“ mit dem Prozess.
„Es hätte viel, viel schlimmer für uns kommen können, aber ich denke, die Tatsache, dass wir alle miteinander in Kontakt waren und diese Beziehungen aufgebaut haben, hat uns meiner Meinung nach dabei geholfen, eine gute Mischung zu finden, bei der jeder ein bisschen von dem bekam, was er wollte.“ “sagte Lynch.
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Laufen auf Gehäuse
Gianforte war „ziemlich distanziert“, wenn es um die Aufsicht über die Wohnungsbau-Task Force ging, sagte Dugan. Selnikow bezeichnete ihn als „einen sehr großen Delegierten“, wenn es um die Ausarbeitung politischer Details gehe. Dieser unkomplizierte Ansatz machte es schwieriger, republikanische Gesetzgeber zu beeinflussen, fügte Dugan hinzu.
„Ich habe ihn nie wirklich getroffen oder ihm die Hand geschüttelt, obwohl ich zeitweise im selben Raum war“, sagte Dugan. „Wir hätten uns gewünscht, dass er als Leute, die in der Sitzung an all diesen Gesetzentwürfen arbeiteten, von seinem Büro aus etwas mehr involviert wäre, wenn die Dinge etwas schwierig waren.“
Aber in diesen Tagen, da Gianforte sich darauf vorbereitet, für eine zweite Amtszeit zu kandidieren, stellt er den Wohnungsbau in den Mittelpunkt und wirbt für die von ihm unterzeichneten Gesetze und andere Maßnahmen, die er zur Bewältigung der Krise ergriffen hat. Im vergangenen Juni verlängerte er die Wohnraum-Task Force bis zur nächsten Legislaturperiode. Seitdem hat er bei einer nationalen Veranstaltung über die staatlichen Wohnungsreformen gesprochen Treffen von YIMBYs und mit einem zentristischer Think Tank in Washington.
„Der Gouverneur sagt jedes Mal, dass es sich um eine parteiübergreifende Politik handelt“, sagte Zelnikov über Gianfortes Förderung der Wohnungsbaugesetzgebung. „Er wirbt für die Überparteilichkeit. Das gibt es heutzutage nicht mehr.“
Befürworter des progressiven Wohnungsbaus sagen, dass es noch viel Raum für Verbesserungen gibt. Die Demokraten weisen auf landesweit steigende Grundsteuern hin und bestehen darauf, dass der Staat mehr Subventionen für den Bau von bezahlbarem Wohnraum sowie für einkommensschwache Mieter und Hauskäufer benötigt. Während der Diskussionen der Task Force sei „nicht viel über bezahlbaren Wohnraum für Leute in Montana gesprochen worden, die sich den Markt vielleicht nie leisten könnten“, sagte Dugan.
Eine große Anstrengung, die Gianforte zunichte machte, war ein Gesetzentwurf, der neue Schutzmaßnahmen für Mobilheimbesitzer geschaffen hätte – einschließlich einer Kündigungsfrist von 60 Tagen für die Verlängerung von Mietverträgen und der Option auf einjährige Mietverträge in Mobilheimparks.
Das Gesetz war der einzige von den Demokraten verfasste Gesetzentwurf, der es durch beide Kammern geschafft hat. „Wir haben einen Änderungsantrag nach dem anderen eingebracht, um wirklich einen Kompromiss zu diesem Gesetzentwurf zu finden. Es war wirklich überparteilich“, sagte Karlen, der den Gesetzentwurf zusammen mit dem Republikaner George Nikolakakos, einem Republikaner, der auch mehrere Wohnmobilparks besitzt, verfasst hat.
Aber Gianforte legte ein Veto einmit der Begründung, dass dies die Eigentumsrechte der Grundbesitzer „kompromittiert“ und „Vermieter davon abhält, den Bestand an Mobilheim-Mietgrundstücken aufrechtzuerhalten oder zu erhöhen“.
Es gibt einige Anzeichen dafür, dass die Gesetze bereits beginnen, die Räder der Wohnungsbauproduktion anzukurbeln. Eine gemischte Nutzung Wohnanlage mit 210 Wohneinheiten in Whitefish, das 21 erschwingliche Einheiten umfasst, gutgeschrieben eines der Gesetze zur Beschleunigung des Genehmigungsprozesses. Der Gouverneur wies darauf hin, dass die Leerstandsquoten in letzter Zeit gestiegen seien und die Mieten gesunken seien Orte wie Missoula.
Bei vielen Reformen ist jedoch erst in absehbarer Zeit mit Ergebnissen zu rechnen. Mehrere wurden durch Klagen aufgehalten. Unterdessen kämpfen immer noch Tausende Einwohner Montanas um einen bezahlbaren Wohnraum. Karlen nannte die Rede von einem Montana-Wunder „bestenfalls eine vorzeitige Siegesrunde“.
„Es gibt noch viel zu tun“, sagte er.