Hat uns der aktuelle Hausverkaufsbericht einen Leitfaden für den Wohnungsbau im Jahr 2024 geliefert? Ich würde sagen, ja, und der Immobilienmarkt sieht heute sehr ähnlich aus wie Ende 2022. Dieses Mal jedoch Federal Reserve Der Zinserhöhungszyklus ist vorbei und wir brauchen uns keine Sorgen darüber zu machen, dass die Fed-Präsidenten weitermachen CNBC im Jahr 2024 weinen über 6 % Hypothekenzinsen, die ihnen das Leben schwer machen. Werfen wir also einen Blick auf das Playbook.
Von dem Nationaler Maklerverband (NAR):Gesamt Verkauf bestehender Häuser – abgeschlossene Transaktionen, die Einfamilienhäuser, Stadthäuser, Eigentumswohnungen und Genossenschaften umfassen – stiegen gegenüber Oktober um 0,8 % auf eine saisonbereinigte Jahresrate von 3,82 Millionen im November. Im Jahresvergleich gingen die Verkäufe um 7,3 % zurück (gegenüber 4,12 Millionen im November 2022).
Hier sind einige Diagramme aus dem heutigen Bericht:
Ist das also eine Wiederholung des letzten Jahres? Ja, bis zu einem gewissen Grad. Im Jahr 2022 verzeichneten wir den größten einjährigen Einbruch bei den Hausverkäufen aller Zeiten. Dann hörte der Umsatzrückgang auf etwa 4 Millionen auf – ein kritischer Wert, von dem ich seit Jahren spreche. Im Jahr 2023 erlebten wir einen starken Umsatzanstieg und gingen dann das ganze Jahr über tendenziell zurück, da die Hypothekenzinsen von 6 % auf 8 % stiegen.
Nachdem die Hypothekenzinsen nun um fast 1,5 % gesunken sind, haben wir einen extremen Tiefpunkt bei den Verkäufen bestehender Häuser festgestellt, von dem aus wir arbeiten können. Die Kaufantragsdaten weisen seit sechs Wochen einen positiven zukunftsgerichteten Trend auf; Dies verheißt Gutes für die Zukunft, insbesondere wenn dies bis ins Frühjahr hinein so bleiben kann.
Wir haben den wöchentlichen Tracker-Artikel erstellt, um die Leute voranzutreiben, weil so viele Menschen einen erheblichen Preisverfall im Jahr 2023 erwarteten, da bestimmte Gruppen weiterhin sagen, dass die Preise dem Volumen folgen. Das ist teilweise richtig, aber wir würden nicht den größten Preisverfall im Jahr 2023 erleben, der mit dem größten Umsatzeinbruch im Jahr 2022 einhergeht. Nähere Einzelheiten gebe ich weiter unten dieses Interview Warum ich glaube, dass sich die Dynamik des Immobilienmarktes am 9. November 2022 verändert hat. Ende 2022 fielen die Hypothekenzinsen, was zu positiven, zukunftsgerichteten Daten führte; Die Leute machten nicht mit und wurden viele Monate nach Beginn des Jahres 2023 überrascht. Machen wir diesen Fehler also im Jahr 2024 nicht.
Lassen Sie uns einige der anderen wichtigen Datenzeilen durchgehen.
Aus NAR: Erstkäufer waren im November für 31 % des Umsatzes verantwortlich; Privatinvestoren kauften 18 % der Häuser; Barverkäufe machten 27 % der Transaktionen aus; Notverkäufe machten 1 % des Umsatzes aus; Immobilien blieben in der Regel 25 Tage auf dem Markt.
Die Tage auf dem Markt waren für mich schon immer eine kritische Datenlinie. Ich möchte diese Grenze nie auf Teenager-Niveau sehen – das bedeutet, dass wir nicht genügend Häuser zum Verkauf haben oder einen massiven Kreditverkaufsboom erleben, der zu einer Pleite führen wird. Die Verkäufe boomten in den letzten zwei Jahren nicht: Zu viele Menschen sind auf der Suche nach zu wenigen Häusern. Allerdings ist die Tatsache, dass dies mehr als 19 Tage sind, eine gute Sache. Ich würde 30-45 Tage bevorzugen. Diese Datenlinie ist sehr saisonabhängig und steigt in der zweiten Jahreshälfte an. Ich hoffe, dass ich einige Monate lang 30 Tage lang auf dem Markt sein werde, bevor die Frühjahrsverkaufssaison an Fahrt gewinnt.
NAR: Der mittlere Preis für Bestandsimmobilien für alle Wohnungsarten lag im November bei 387.600 US-Dollar, ein Anstieg von 4,0 % gegenüber November 2022 (372.700 US-Dollar). Alle vier US-Regionen verzeichneten Preiserhöhungen.
Natürlich ist der mittlere Verkaufspreis immer saisonabhängig. Wir haben die robusteren Daten zu Beginn des Jahres und den schwächeren Teil in der zweiten Jahreshälfte, aber die Preise blieben selbst bei Hypothekenzinsen von 8 % recht stabil. Wie ich schon oft anhand unserer wöchentlichen Tracker-Daten besprochen habe, blieb der Prozentsatz der Preissenkungen im Vergleich zum Vorjahr 4 % unter dem Niveau von 2022, während die Hypothekenzinsen die ganze Zeit anstiegen. Die Marktdaten zeigten uns, dass wir im Jahr 2023 keine gestressten Verkäufer hatten.
NAR: Der gesamte Wohnungsbestand belief sich Ende November auf 1,13 Millionen Einheiten, was einem Rückgang von 1,7 % gegenüber Oktober, aber einem Anstieg von 0,9 % gegenüber dem Vorjahr (1,12 Millionen) entspricht. Der unverkaufte Lagerbestand beträgt bei aktuellem Verkaufstempo einen Vorrat von 3,5 Monaten, ein Rückgang gegenüber 3,6 Monaten im Oktober, aber ein Anstieg gegenüber 3,3 Monaten im November 2022.
Für alle Leute, die schreien, dass es sich um Immobilien im Jahr 2008 handelt: Denken Sie daran, dass wir 2007 4 Millionen aktive Angebote hatten und der jährliche monatliche Vorrat 2008 10,8 Monate betrug. Im Jahr 2011 waren die Tage auf dem Markt 105 Tage lang und wir hatten einen massiven Notvorrat , was die Märkte mit einer Rezession zum Verlust von Arbeitsplätzen traf. Heute beträgt die Gesamtzahl der aktiven Angebote 1.130.000, das monatliche Angebot liegt bei 3,5 Monaten und die Marktlaufzeit beträgt 25 Tage; Lesen ist eine gute Sache.
Der heutige Bericht über bestehende Hausverkäufe übertraf also die Schätzungen und sieht für mich in etwa richtig aus. Das Wachstum der Kaufanwendungsdaten, das wir in den letzten sechs Wochen gesehen haben, hätte diesen Bericht nicht vollständig beeinträchtigen dürfen, da es 30 bis 90 Tage dauert, bis Kaufanwendungen Verkaufsdaten erreichen. Schauen wir also ins Jahr 2024, so wie wir am 9. November 2022 den Immobilienmarkt betrachtet haben. Die Marktdynamik hat sich verschoben, und wir werden mit den wöchentlichen Immobiliendaten weitermachen, bis sie sich negativ verändern.