Wachsende Angebotsengpässe halten die Immobilienpreise in die Höhe, und Erschwinglichkeitsbeschränkungen in Verbindung mit erhöhten Zinsen binden potenzielle Verkäufer.
Die Eigenheimpreise fielen im Januar und gingen gegenüber Dezember um 0,24 % zurück, was demnach den geringsten monatlichen Rückgang seit sieben Monaten markiert Schwarzer Ritter‘s Hypothekenüberwachungsbericht. Die jährliche Wachstumsrate der Eigenheimpreise fiel im Januar auf 3,43 % und lag damit mehr als einen vollen Prozentpunkt unter dem 30-Jahres-Durchschnitt.
Die Preisauswirkungen könnten sich wieder verstärken, wenn die 30-Jahres-Zinsen weiter steigen, wie sie es bis Ende Februar getan haben, obwohl knappe Lagerbestände eine Untergrenze dafür setzen werden, wie stark die Preise nachgeben werden, stellte der Bericht fest.
Black Knight geht davon aus, dass die jährliche Wachstumsrate der Eigenheimpreise bis März oder April unter 0 % fallen wird.
Die dreigleisige Herausforderung von Bestandsengpässen, unbezahlbarem Wohnraum und steigenden Zinsen hielt die Immobilienpreise moderat, da das Angebot die Nachfrage nicht decken kann, heißt es in dem Bericht.
„Heute sehen wir, dass die Käufernachfrage unter dem Druck steigender Zinsen und deren Auswirkungen auf die Erschwinglichkeit gedämpft wird, wobei sich das Volumen der Kaufratensperre Ende Februar abkühlt“, sagte Andy Walden, Vizepräsident für Unternehmensforschungsstrategie bei Black Knight, in einer Erklärung.
In der Woche bis zum 25. Februar lag die Zahl der Kaufsperren 21 % unter der gleichen Woche im Jahr 2019 und 30 % unter dem Niveau der gleichen Woche im Jahr 2018.
„Wir haben ein beständiges Thema potenzieller Verkäufer gesehen – viele mit erstrangigen Zinssätzen, die volle 3 Prozentpunkte unter den heutigen Angeboten liegen –, die sich davon zurückziehen, ihre Häuser auf den Markt zu bringen“, sagte Walden.
Das Angebot in Monaten stagnierte in den letzten Monaten bei etwa 3,1, was auf eine Kombination aus sinkender Nachfrage und einem schwächeren Zufluss neuer Notierungen zurückzuführen ist. Etwa 25 % weniger Häuser wurden im Januar zum Verkauf angeboten als normal, weshalb die Bestände im letzten Monat zurückgingen, obwohl die Hausverkäufe mehr als ein Siebenjahrestief erreichten.
Bei 30-Jahres-Zinsen von 6,5 % Ende Februar waren 33,2 % des mittleren Haushaltseinkommens erforderlich, um die monatlichen Tilgungs- und Zinszahlungen für den durchschnittlichen Hauskauf zu leisten. Das ist ein Anstieg gegenüber den 32,4 % im Januar und deutlich über dem 30-Jahres-Durchschnitt von etwa 24 %, aber immer noch 3,5 Prozentpunkte unter dem Niveau von 37 %, das im Oktober 2022 erreicht wurde, als die Erschwinglichkeit ein mehr als 35-Jahres-Tief erreichte.
„Zwischen den eskalierenden Bestandsherausforderungen und der sich verschlechternden Erschwinglichkeit sehen wir eine gewisse Volatilität auf dem Markt – nur nicht in Form weit verbreiteter, steiler Preiskorrekturen“, sagte Walden.
Die Daten zeigten, dass die Hälfte aller mit Hypotheken beliehenen Eigenheime erstrangige Zinssätze von 3,5 % oder weniger haben, volle drei Prozentpunkte unter dem heutigen Marktsatz, und zwei Drittel 4 % oder weniger betragen.
Im Jahr 2022 wurden etwa 2,4 Billionen US-Dollar – bestehend aus 1,65 Billionen US-Dollar an Kaufhypotheken und 731 Milliarden US-Dollar an Refinanzierungen – an erstrangigen Hypotheken ausgegeben, was einem Rückgang von etwa der Hälfte gegenüber 4,3 Billionen US-Dollar im Jahr 2021 entspricht.
Sowohl Kauf- als auch Refinanzierungskredite werden voraussichtlich im ersten Quartal 2023 ihren Boden erreichen, bevor sie im Laufe des Jahres leicht nach oben tendieren, prognostizierte Black Knight.
Steigende Zinssätze sind der vorherrschende Treiber, da solche Zinserhöhungen den Zugang zu Eigenheimkapital teurer gemacht und gleichzeitig Kreditnehmer dazu angeregt haben, Eigenkapital stattdessen über Second-Lien-Produkte abzuheben.
„Dies ist intuitiv sinnvoll, da Kreditnehmer mit Darlehen mit höherem Saldo, die kleine bis mittlere Eigenkapitalniveaus herausholen möchten, beabsichtigt sind, ihren niedrigen Zinssatz für die erste Verpfändung beizubehalten und eine zweite Hypothek oder eine Eigenheimkreditlinie (HELOC) zu einem höheren Zins zu nutzen Zinssatz gegen ihr Eigenkapital zu leihen“, heißt es in dem Bericht.
Die nationale Zahlungsausfallrate ging im Januar um 10 Basispunkte auf 3,38 % zurück und ist jetzt im Jahresvergleich um 15 % gesunken.
Die Hypothekenausfälle könnten bis zum Ende des ersten Quartals noch weiter sinken, prognostizierte Black Knight. Februar und März haben in der Regel starke saisonale Abwärtsbewegungen bei den Ausfallquoten, da Kreditnehmer Steuerrückerstattungen verwenden, um überfällige Hypothekenzahlungen zu begleichen, erklärte der Bericht.
„Während ernsthafte Zahlungsausfälle zurückgegangen sind, wird der Markt in diesem Jahr voraussichtlich mit leistungsbedingtem Gegenwind konfrontiert sein, und wir beginnen bereits zu sehen, dass sich dies auf Kreditnehmer mit niedrigerem Einkommen auswirkt“, so Black Knight.