Peter Cade
- Die Binnenmigration in den USA hat sich in den letzten fünf Jahrzehnten erheblich verlangsamt.
- Lokale Immobilienpreise beeinflussen ältere Hausbesitzer in teuren Bundesstaaten weniger als in den vergangenen Jahrzehnten.
- Obwohl die Löhne die Migration fördern, haben wohnungsbezogene Faktoren dies deutlich ausgeglichen.
Weniger Amerikaner ziehen innerhalb der USA um, und Boomer-Hausbesitzer in teureren Bundesstaaten könnten den Grund dafür erklären.
In einem neues Arbeitspapier, stellten die Wirtschaftsprofessoren William Olney und Owen Thompson vom Williams College fest, dass Einwohner von Bundesstaaten mit hohen Immobilienpreisen wie Kalifornien und New York aufgrund dieser hohen Preise weniger wahrscheinlich umziehen. Die Forscher argumentierten, dass ältere Hausbesitzer in erster Linie für diesen Rückgang der Binnenmigration verantwortlich seien.
„Der Rückgang der Binnenmigration scheint in erster Linie darauf zurückzuführen zu sein, dass die Migrationsentscheidungen älterer Hausbesitzer in teuren Stadtstaaten weniger auf die lokalen Immobilienpreise reagieren“, schreiben die Forscher.
In den letzten Jahrzehnten ist die Binnenmigration in den USA erheblich zurückgegangen. Volkszählungsdaten zeigt, dass sich die Binnenmigration seit den 1970er Jahren aufgrund der Deindustrialisierung und einer schwächeren Wirtschaft verlangsamt hat.
„Dies deutet darauf hin, dass der Rückgang der Binnenmigration auf Veränderungen in strukturellen Aspekten der Migrationswahl zurückzuführen ist, die Einzelpersonen und Familien mit vielen unterschiedlichen Hintergründen betreffen“, schreiben die Autoren.
Beim Herauszoomen stellten die Forscher fest, dass Menschen dazu neigen, vom Nordosten, Mittleren Westen und Kalifornien in den Nordwesten, Südosten und Südwesten abzuwandern. Die Nettomigration war aus Kalifornien, Illinois, Massachusetts, New Jersey und New York am stärksten, wo die Löhne und Immobilienpreise relativ hoch sind.
Nettopositive Staaten wie Georgia, North Carolina, Tennessee und Texas haben oft niedrigere Löhne und Immobilienpreise. Dennoch ist die Zuflussrate in den Sun Belt States, obwohl sie immer noch viel höher ist als in den meisten anderen Staaten, im Laufe des 23-Jahres-Zeitraums am schnellsten zurückgegangen.
Die Forscher verwendeten IRS-Verwaltungsdaten, um festzustellen, warum die Migration zurückgegangen ist. Sie analysierten Lohn- und Immobilienpreisunterschiede zwischen Regionen rund um Großstädte und stellten fest, dass höhere Löhne tendenziell Zuzüge aus Niedriglohngebieten anzogen, während Orte mit niedrigeren Immobilienpreisen tendenziell Menschen aus teureren Gegenden anzogen.
Genauer gesagt korreliert ein Anstieg des Herkunftslohns um 10 % mit einem Rückgang der Migration um 3,5 %, da die Menschen eher dazu neigen, in Gebieten mit reichlich gut bezahlten Arbeitsplätzen zu bleiben. Wenn die Löhne im Zielgebiet CZ um 10 % steigen, erhöht sich die Migration um 7,8 %.
Was den Wohnungsmarkt betrifft, so steigt die Migration um 1,4 %, wenn die Preise für Herkunftsimmobilien um 10 % steigen. Wenn die Preise für Zielimmobilien um 10 % steigen, sinkt die Migration um 2,6 %.
Anschließend entwickelten die Forscher ein Modell für die prognostizierten landesweiten Gesamtmigrationsraten, basierend auf den Unterschieden zwischen den Städten bei Löhnen und Immobilienpreisen, wobei diese beiden Faktoren allein etwa ein Drittel der Migrationsströme ausmachten.
Die Forscher fanden heraus, dass die Löhne allein die Umzugsunternehmen möglicherweise dazu veranlasst hätten, häufiger zu migrieren, da Migrationsentscheidungen immer stärker von den Löhnen im Zielland abhängen. Allerdings haben wohnungsbezogene Faktoren die Löhne mehr als ausgeglichen und Umzugsentscheidungen werden weniger von den Immobilienpreisen am aktuellen Standort beeinflusst.
„Insbesondere reagiert die Migration viel weniger stark auf die Immobilienpreise im Herkunftsland CZ, so dass viele Haushalte, die vor einigen Jahrzehnten als Reaktion auf die hohen Immobilienpreise gegangen wären, sich nun dafür entscheiden, zu bleiben“, schreiben die Autoren.
Die Forscher fanden heraus, dass Staaten mit hohen Immobilienpreisen, darunter Kalifornien, New York und New Jersey, den größten Rückgang der Sensibilität gegenüber den ursprünglichen Immobilienpreisen verzeichneten. Mittlerweile reagieren Mieter, Hochschulabsolventen und jüngere Menschen etwas sensibler auf die Preise für Originalimmobilien.
„Zum Beispiel ist Migration bei Hausbesitzern, älteren Menschen, Eltern und Erwerbstätigen deutlich seltener, während sie bei höher gebildeten Personen deutlich häufiger vorkommt“, schreiben die Forscher.
Auch ältere Hausbesitzer erlebten diese Rückgänge am deutlichsten. Die Forscher vermuten, dass dies daran liegt, dass Wohneigentum im späteren Leben üblich ist, und fügen hinzu, dass ältere Amerikaner seltener einen Hochschulabschluss haben. Die Wahrscheinlichkeit, dass diese Hausbesitzer umziehen oder in den Ruhestand gehen, ist im Vergleich zu vor 30 Jahren geringer, wenn der Hauswert an ihrem aktuellen Standort steigt. Laut einer Studie ziehen viele Boomer nach Florida, Nevada und Arizona SmartAsset-Analyse.
Entsprechend VolkszählungsdatenZwischen Mitte der 1940er und 1960er Jahre zogen jedes Jahr fast 20 % der Amerikaner um, die meisten davon waren kurze Umzüge. Im Jahr 2022 lag die landesweite Gesamtmigrationsrate demnach lediglich bei 12,6 % Volkszählungsdaten. Aufgrund des robusten Arbeitsmarktes, der in vielen Bereichen des Landes höher bezahlte Arbeitsplätze geschaffen hat, ziehen viele weniger um. Dennoch nehmen größere Umzüge, etwa grenzüberschreitende Umzüge, zu.
A Redfin-Analyse Aus Daten des Census Bureau vom Januar geht hervor, dass im Jahr 2022 „Leere-Nest-Boomer“ 28 % der US-Häuser mit drei oder mehr Schlafzimmern besaßen. Das ist etwa das Doppelte des 14-prozentigen Anteils der Millennials mit Kindern. Viele Boomer klammern sich an ihre Häuser und haben kaum einen finanziellen Anreiz, ihre Häuser zu verkleinern.