Daniel Zender für Insider
Die großen Städte Amerikas befinden sich in einer prekären Lage.
Während sich die Belegschaft an die pandemiebedingte Zukunft anpasst, gehen Millionen von Menschen im ganzen Land immer noch nicht fünf Tage die Woche ins Büro. Im Januar, 41 % der Amerikaner arbeiteten von zu Hause aus für einen Teil oder die ganze Woche. Weniger Menschen, die ins Büro pendeln, bedeuten weniger Menschen, die für Mittagessen und Happy Hour ausgeben oder bei Einzelhändlern in den Innenstädten vorbeischauen. Es bedeutet auch weniger Grund- und Umsatzsteuereinnahmen, auf die die Städte angewiesen sind, um wichtige Programme wie Schulen und öffentliche Verkehrsmittel zu finanzieren. Wenn man alles zusammenzählt, kostet die Fernarbeitsschicht den Innenstädten viel Geld. Eine kürzlich durchgeführte Analyse ergab, dass die Umstellung auf die Arbeit von zu Hause aus kostete den Bezirk Manhattan über 12 Milliarden Dollar pro Jahr.
Diese Aushöhlung hat wiederum die Sorge vor einer “Büro-Apokalypse” ausgelöst, die “Tod der Innenstadt,” und ein “städtische Schicksalsschleife“, das Großstädte in eine langwierige Abwärtsspirale schicken wird. Vergleiche wurden angestellt zum Niedergang der Städte im Rostgürtel wie Detroit und Pittsburgh in den 1970er Jahren, als sie sich angesichts der Produktionsstätten für Schalungen nicht durchsetzen konnten. Diese Städte brauchten Jahrzehnte, um sich von der Abwärtsspirale zu erholen, als die Arbeitslosigkeit stieg, die lokalen Mieten sanken, die Armutsraten stiegen und die Steuerbasis schrumpfte.
Aber diese düstere Zukunft ist nicht in Stein gemeißelt. Städte wie New York, San Francisco und Chicago können die kurzfristigen Herausforderungen der Fernarbeit nutzen, um sich neu zu erfinden, ihre Lebensqualität zu verbessern und ungebundene Einwohner anzuziehen. Der aufkommende Wettbewerb zwischen den Regionen, der durch die Arbeit von zu Hause aus ausgelöst wird, wird die Nation stärken, es den Städten ermöglichen, sich für ein Jahrhundert neu zu beleben, und den Amerikanern eine größere Auswahl an lebenswerten, erschwinglichen Städten zur Auswahl bieten. Weit davon entfernt, die Totenglocke für Städte zu sein, könnte die Revolution der Fernarbeit es tun den Weg für einen neuen urbanen Boom ebnen.
Städte stellen sich auf Schmerz ein
Im Film „Rocky III“ wird der Schwergewichts-Boxchampion und Volksliebling Rocky Balboa nach Jahren an der Spitze selbstgefällig. Nur beim forschen und kraftvollen Herausforderer Clubber Lang schlägt ihn unerwartet k.o und nimmt seinen Titel, verfolgt Rocky schließlich das „Auge des Tigers“ und gewinnt einen neu entdeckten Ehrgeiz, der ihn dazu drängt, für einen Rückkampf mit Lang zu trainieren.
Wie Rocky waren Superstar-Städte übermütig – in Bezug auf ihre Fähigkeit, Einwohner anzuziehen. Sicher, sie haben in den letzten Jahrzehnten einen fairen Anteil an talentierten Menschen und ehrgeizigen Unternehmen angezogen, aber das war trotz nachlassender Dienstleistungen. Orte wie New York Und San Francisco nicht innovativ, wie sie die Straßen sicher hielten oder wie sie öffentliche Bildung oder Transportmittel bereitstellten. Und sie haben es auch nicht einfach oder billig gemacht, dort zu leben.
Vor 2020 stiegen die Immobilienpreise in diesen Städten stark an, da sie nur sehr wenige Wohnungen bauten. Bebauungsvorschriften, die von „nicht in meinem Hinterhof“-Politikern und Anwohnern vorangetrieben wurden, schränkten die Fähigkeit der Entwickler ein, Wohnungen zu bauen und die steigende Nachfrage zu absorbieren. Die Immobilienplattform Der Hauspreisindex von Zillow deutet darauf hin Die Preise für ein Haus in San Francisco stiegen von Februar 2010 bis Februar 2020 um 106 % von 631.000 USD auf 1,3 Millionen USD, während der nationale Index nur um 50 % von 157.000 USD auf 234.000 USD stieg. Die gleichen Wohnungsprobleme haben auch New York getroffen. Laut dem Datenerfassungsunternehmen RentData.org sind die Mieten in New York seit 2010 um 103 % für Einzimmerwohnungen und um 81 % für Zweizimmerwohnungen gestiegen.
Indem sie dieses Wohnungsproblem nicht angingen, endeten diese Städte Catering für Elite-Bewohner und das Scheitern der Mittelschichtwas ihnen die Qualität von Dienstleistungen und Unterkünften vorenthält, die ihre Familien benötigen, um zu gedeihen.
Die Rechnung wird fällig
Da immer mehr Menschen auf Fernarbeit umsteigen und sich nach einer Unterkunft umsehen, ist die Rechnung für Jahrzehnte der Unterinvestitionen und des schlechten Managements in Amerikas Großstädten fällig. Arbeiter stimmen mit ihren Füßen ab und sich weiter vom teuren Stadtkern entfernen. Und erste Prognosen deuten darauf hin, dass diese Städte mit großen Budgetproblemen konfrontiert sein werden. Der Rechnungsprüfer der Stadt New York schätzte, dass die Die Einnahmen aus der Nichtgrundsteuer der Stadt würden um 7 % sinken und dass die Das Gesamtdefizit würde 2,9 Milliarden Dollar erreichen im Jahr 2023. In San Francisco sind die Steuereinnahmen voraussichtlich um bis zu eine Milliarde Dollar sinken in den nächsten sechs Jahren.
Die Abwanderung von Arbeitern führt auch zu düsteren Aussichten für einen Eckpfeiler dieser Innenstädte: ihre Bürotürme. Eine wissenschaftliche Arbeit mit dem Titel „Arbeiten von zu Hause aus und die Büroimmobilien-Apokalypse“ zog Ende 2022 viel Aufmerksamkeit auf sich. Die Autoren stellten fest, dass der Wert der Gewerbeimmobilien in New York City zwischen Dezember 2019 und Dezember 2020 um 44,8 % gesunken ist. Und während sie sagten, dass der Wert der Büros etwas zurückgeprallt sei, als die Pandemiebeschränkungen nachließen , prognostizierten sie, dass solche gedrückten Marktbedingungen während dieses Jahrzehnts andauern könnten. Daten des Immobilienunternehmens CoStar deutet auf ähnlich besorgniserregende Trends für New York City hin. Von 1996 bis 2022 lag die durchschnittliche Leerstandsquote bei Büros bei rund 9 %. Heute sind es rund 16 %, das höchste Niveau der letzten 26 Jahre.
Dieser Bürorückgang ist nicht auf den Big Apple beschränkt. Die gesamte vermietete Quadratmeterzahl – ein Maß dafür, wie viele Unternehmen Büroflächen vermieten – auf 14 großen US-Immobilienmärkten zwischen 2019 und Anfang 2022 um 60 % gesunken. Während die Leerstände steigen, gehen die Verkäufe von Bürogebäuden zurück. In einem typischen Jahr werden Büroflächen im Wert von rund 11 Milliarden US-Dollar verkauft, aber im Jahr 2022 brach diese Zahl auf 3,5 Milliarden US-Dollar ein. Das Verkaufsvolumen ist seit seinem Höchststand im Jahr 2016 um 83 % zurückgegangen.
Die leeren Bürotürme lassen bereits die Alarmglocken für Führungskräfte in den großen Ballungsgebieten läuten. Der Bürgermeister von New York City, Eric Adams, hat sich lautstark für seinen Wunsch ausgesprochen, mehr Menschen in Büros zu bringen, und argumentiert, dass Arbeiter nicht „den ganzen Tag im Schlafanzug zu Hause bleiben sollten“. Adams hat Bedenken geäußert, dass ein dauerhafter Rückgang der Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel, der Einzelhandelslebendigkeit und der Steuereinnahmen die Fähigkeit seiner Verwaltung untergraben würde, grundlegende öffentliche Dienste bereitzustellen. “Ich brauche den Buchhalter im Büro, damit sie ins örtliche Restaurant gehen können, damit wir sicherstellen können, dass alle beschäftigt sind.” sagte er Reportern im vergangenen März.
Bruce Harrell, der Bürgermeister von Seattle, äußerte sich ähnlich, räumte aber auch ein, dass sich die Arbeitsmuster der Menschen dauerhaft verändert haben. „Ich versuche, Arbeitgeber zu ermutigen, Mitarbeiter zurückzubekommen, die Energie und Synergie zu entwickeln, die wir brauchen“, sagte er im Oktober. „Aber Tatsache ist, dass es nie die guten alten Zeiten geben wird, in denen alle in der Innenstadt arbeiten.“
Die Chance auf eine neue Morgendämmerung
Trotz der düsteren Aussichten dieser Städte kann der kommende Tag der Abrechnung für Städte wie New York, San Francisco und Seattle auch eine Chance sein. Nick Bloom, a führender Ökonom, der Unternehmen und Arbeitnehmer befragtsagt junge Leute dennoch in pulsierenden Innenstädten leben und arbeiten möchten. „Wenn man sich die 20- bis 29-Jährigen ansieht, haben sie eine sehr starke Präferenz dafür, mindestens zwei, drei Tage pro Woche vor Ort zu sein.“ sagte Bloom kürzlich in einem Podcast. Wenn Städte diesen jungen Menschen bessere Möglichkeiten bieten, zu lernen, sich mit Arbeitgebern zu vernetzen und kulturelle Veranstaltungen zu genießen, können sie dennoch erfolgreich sein.
Um diese neuen Einwohner anzuziehen, müssen die Städte einige ihrer Prioritäten verschieben. Große U-Bahnen müssen mit neuen Wegen experimentieren Kriminalität reduzieren, bessere Bildung bieten, und liefern andere Dienstleistungen für Bewohner. Immobilieneigentümer in diesen Städten, denen ein massiver Vermögensverlust droht, wenn ihre Stadt zu einer Geisterstadt wird, müssen auch die Führungskräfte anstoßen, um sich an die neuen Realitäten anzupassen.
Wenn die traditionellen Wirtschaftsprüfungs- und Anwaltskanzleien aufgrund der neuen Work-from-Home-Richtlinien weniger Platz benötigen, müssen die großen Städte dies tun eine neue Kohorte jüngerer Startups anlocken auf der Suche nach einem Standbein an einem produktiven, spannenden Ort mit Anreizen wie lokalen Hochschulpartnerschaften, InnovationsbezirkeUnd engagierte Regierungskontakte.
Großstädte können auch dazu beitragen, den Schmerz der Fernarbeit zu lindern und neue Einwohner anzuziehen, indem sie Wohnraum erschwinglicher machen. Nach Jahren der Verzögerungen und steigender Preise nutzt San Francisco den Weckruf der Pandemie, um auf mehr Bauen zu drängen: Das Büro von Bürgermeister London Breed wurde kürzlich freigegeben ein Plan, in den nächsten acht Jahren 82.000 Einheiten zu bauen. Eine neue Möglichkeit, dieses Wachstum zu fördern, wäre die Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnungen. Gewerbliche Gebäude unterscheiden sich natürlich in ihrem Potenzial, Wohnungen zu werden, aber die erfolgreichsten Städte wird flexibel genug sein, um innovativ zu sein. In New York ist Adams versuchen, Zoneneinteilung und Regulierungscodes zu rationalisieren um die Kosten solcher Umbauten zu reduzieren. Los Angeles ist Streben nach “adaptiver Wiederverwendung”, Eine ausgefallene Art zu sagen, dass es versucht, leere Geschäftsgebäude in Wohnungen umzuwandeln. Städte können auch mit kleineren Verbesserungen der Lebensqualität experimentieren – zum Beispiel ist es New York nach Jahren des Stillstands Testen eines Müllentsorgungssystems in Containern um die Bürgersteige der Stadt zu säubern.
Wie New York in den 1970er Jahren erfuhr, kann die Angst vor Kriminalität sowohl Touristen als auch neue Einwohner davon abhalten, in die Stadt zu kommen. Forschung mitverfasst von Steven Levitt von „Freakonomics“ festgestellt, dass Gewalt- und Eigentumsdelikte zunehmens korrelierten mit der Abwanderung von Stadtbewohnern in die Vororte. Mit einer breiten Palette von Tools – von bessere Infrastruktur Und Job-Programme Zu intelligente Technologie Und effektive Polizeiarbeit – Bürgermeister, die Straßen sicher machen können, werden eine bessere Chance haben, die Ungebundenen anzuziehen und zu halten.
Hier lauern erhebliche Risiken. In Städten mit älteren verfallenden Gewerbegebäuden können die Kosten für den Umbau von Wohngebäuden sehr hoch sein. Darüber hinaus dauert es lange, bis weitreichende Änderungen an Zoneneinteilungs- oder Grundstücksnutzungsvorschriften mit lokalen Politikern und anderen Gemeindegruppen ausgearbeitet werden, was die Umsetzung der meisten städtischen Pläne äußerst schwierig macht. Der Wettbewerb um die Gewinnung und Bindung von Talenten wird intensiv sein, und einige Städte werden sich nicht durchsetzen können.
Aber insgesamt kann die Umstellung auf Fernarbeit dazu beitragen, dass diese Orte stärker werden. Es mag nicht immer einfach sein, aber durch die Versorgung von Menschen, die wirklich dort leben wollen, mit verbesserter Erschwinglichkeit und Lebensqualität, können Amerikas Superstar-Städte einen neuen urbanen Boom einleiten.
Alles ist nicht verloren
Es besteht kein Zweifel, dass Superstar-Städte wie New York und San Francisco ernsthafte Probleme haben. Aber eine „Büro-Apokalypse“ oder der „Tod“ ihrer Innenstädte sind keine vollendeten Tatsachen.
Die Städte, die 2023 mit Problemen konfrontiert sind, haben mehrere Vorteile, die die verrosteten Produktionszentren wie Detroit und Akron, Ohio, in den 1970er Jahren nicht hatten. Sie ziehen einheimische und internationale Touristen wegen ihrer berühmten Sehenswürdigkeiten und kulturellen Attraktionen an. Die Bevölkerung der Städte ist im Allgemeinen hoch gebildet, und die lokalen Spitzenuniversitäten ziehen immer noch neue Kohorten junger Menschen an, die sich einen Namen machen, lernen und sich vernetzen wollen. Und diese Städte sind nicht von einer einzigen Industrie abhängig, was sie widerstandsfähiger gegen plötzliche Veränderungen macht.
Mittelfristig wird die Work-from-Home-Verlagerung San Francisco, New York und andere zu stärkeren Städten machen, weil diejenigen, die wirklich dort leben wollen, dies tun werden. Diese Städte werden erschwinglicher und jünger, und sie werden mehr Mumm haben. Amerikaner haben sich überall an die Herausforderung von COVID-19 angepasst, indem sie von zu Hause aus gearbeitet haben. Jetzt sind amerikanische Städte gezwungen, sich an die Work-from-Home-Revolution anzupassen.
Matthew E. Kahn ist Provost Professor of Economics an der University of Southern California und Autor von „Going remote: Wie die flexible Arbeitsökonomie unser Leben und unsere Städte verbessern kann.“
Christoph Okada ist CEO von Okada & Company, einer Full-Service-Gewerbeimmobilienmakler- und Investmentgesellschaft in New York City.