Der Bundesagentur für Wohnungsbaufinanzierung (FHFA) erwägt eine Änderung der geltenden, einschränkenden Vorschriften Fannie Mae, Freddie Mac und bundesstaatliche Baufinanzierungsbanken vom Kauf, der Investition in oder dem Handel mit Hypotheken auf Immobilien abhalten, die durch bestimmte Arten von Private Transfer Fee Covenants (PTFCs) belastet sind ein Eintrag veröffentlicht im Bundesregister am Dienstag.
„Die vorgeschlagene Regel würde eine zusätzliche Ausnahme von den Beschränkungen für Kredite für Immobilien mit PTFCs und damit verbundene Wertpapiere schaffen, wenn die Kredite bestimmte Anforderungen des Shared-Equity-Darlehensprogramms für Wiederverkaufsbeschränkungsprogramme in der Duty to Serve Underserved Markets Regulation (Duty to Serve Regulation) der FHFA erfüllen )“, lautet der Eintrag.
Aktuelle Regelungen stehen im Widerspruch zur Regulierungspflicht. Sie beschränken staatlich geförderte Unternehmen (GSEs) und Banken auf den Handel mit Krediten, die durch PTFCs oder damit verbundene Wertpapiere belastet sind, „und verbieten den Banken, solche Hypotheken oder Wertpapiere als Sicherheit für Vorschüsse zu akzeptieren, es sei denn, diese PTFCs sind ‚ausgenommene Vereinbarungen über Übertragungsgebühren‘.“ “, erklärt der Eintrag.
Mit der Verabschiedung der PTFC-Verordnung tat die FHFA dies, um Bedenken hinsichtlich privater Transfergebühren auszuräumen, da diese „zur Finanzierung rein privater, kontinuierlicher Einkommensströme für ausgewählte Marktteilnehmer“ verwendet würden und nicht den beteiligten Hausbesitzern oder den beteiligten Immobilien zugute kämen eine genaue Einschätzung des Wertes einer Immobilie beeinträchtigen.
„Daher kam die FHFA zu dem Schluss, dass Hypotheken auf Immobilien mit PTFCs die Sicherheit und Solidität der Unternehmen und Banken beeinträchtigen könnten, die solche Hypotheken kaufen, in sie investieren oder anderweitig damit handeln, oder im Fall der Banken, die solche Hypotheken als Sicherheit akzeptieren. “, hieß es in dem Eintrag.
Allerdings identifizierten die GSEs PTFCs innerhalb von Shared-Equity-Darlehen im Rahmen bestimmter qualifizierter Programme, überprüften diese Art von Darlehen und stellten fest, dass solche privaten Transfergebühren nicht die Art waren, über die sich die FHFA bei der Erstellung der Verordnung Gedanken gemacht hatte.
„Im Gegensatz zu den Gebühren, die bei der Verabschiedung der PTFC-Verordnung an ausgewählte Marktteilnehmer gezahlt wurden, die die FHFA betrafen, erstatten die Gebühren in Wiederverkaufsbeschränkungsprogrammen den Programmverwaltern, bei denen es sich in der Regel um kommunale Landfonds, gemeinnützige Organisationen oder Kommunalverwaltungen handelt, ihre damit verbundenen laufenden Betriebskosten der Kauf und Verkauf von bezahlbaren Häusern im Rahmen des Programms“, sagte FHFA.
Dies führte schließlich zur Veröffentlichung von a Verzicht von der FHFA, die Ende 2024 ausläuft, während die Bundesbanken für Wohnungsbaudarlehen der FHFA auch mitgeteilt haben, dass sie niemals „Shared-Equity-Darlehen gekauft oder als Sicherheit angenommen haben“, heißt es in dem Eintrag. „Die gleichen Überlegungen, die oben für die Unternehmen besprochen wurden[…] gelten auch für die Banken“, aber der Verzicht für die GSEs „betraf nicht die Aktivitäten der Banken in Bezug auf Shared-Equity-Darlehen.“
Da sich die Banken in Zukunft möglicherweise für den Handel mit Beteiligungsdarlehen oder anderen damit verbundenen Wertpapieren im Rahmen von Weiterverkaufsbeschränkungsprogrammen oder „um eine erhöhte Liquidität für bezahlbaren Wohneigentum zu ermöglichen“ entscheiden könnten, ist die FHFA der Ansicht, dass die in der vorgeschlagenen Regelung vorgesehene Ausnahme auch für Unternehmen gelten sollte die Banken“, erklärte der Eintrag.
Die FHFA bittet um eine öffentliche Stellungnahme zu drei Fragen im Zusammenhang mit diesem Vorschlag: ob der Vorschlag gleichermaßen für Bundesbanken für Wohnungsbaudarlehen und die GSEs gelten sollte oder nicht; ob alle Kriterien des Wiederverkaufsbeschränkungsprogramms auf die Förderfähigkeit bestimmter PTFCs anwendbar sein sollten oder nicht; Inwieweit sollten bereits bestehende Wiederverkaufsbeschränkungsprogrammkriterien auf die Entscheidung über den Handel mit bestimmten PTFCs angewendet werden? und ob andere Kriterien für eine Förderfähigkeitsentscheidung gelten sollten oder nicht.
Schriftliche Kommentare müssen bis spätestens 27. November eingegangen sein.