Bis zu 30 % der 1.000 größten unabhängigen Hypothekenbanken werden voraussichtlich bis Ende 2023 durch Verkäufe, Fusionen oder Konkurse im Zuge des Doppelschlags von immer noch steigenden Inflations- und Zinssätzen verschwinden.
Das ist die Prognose von Brett Ludden, Geschäftsführer vonSterling Point-Beraterein Beratungsunternehmen für Fusionen und Übernahmen (M&A) mit Sitz in Virginia.
„Wir haben eine Reihe von Käufer- und Verkäuferkunden und eine noch größere Gruppe von Brancheneigentümern und CEOs, mit denen wir regelmäßig sprechen“, sagte Ludden. „Für große Kohorten der Branche sind die Aussichten nicht gut.“
Das gilt insbesondere für unabhängige Hypothekenbanken (IMBs), die in den letzten Jahren zu sehr auf die Refinanzierung der Produktion angewiesen waren. DasVerband der HypothekenbankenDas Refinanzierungsvolumen von MBA-Projekten wird im nächsten Jahr im Vergleich zu 2022 um 24 % auf 513 Milliarden US-Dollar zurückgehen – und das nach einem Einbruch von 2,6 Billionen US-Dollar im Jahr 2021.
Die Aussichten für die Konsolidierung der Branche von Sterling sind noch düsterer als eine kürzlich von Tom Capasse, geschäftsführender Gesellschafter und Mitbegründer des in New York ansässigen Unternehmens, abgegebene PrognoseWasserfall-Asset-Management,ein globaler alternativer Investmentmanager mit einem verwalteten Vermögen von rund 11 Milliarden US-Dollar. Capasse, das mit einer viel größeren Basis von IMBs arbeitet, darunter viel mehr kleinere Kreditgeber jenseits der 1.000 größten, prognostiziert, dass etwa 20 % des IMB-Segments durch Verkäufe, Fusionen oder Misserfolge in den nächsten 18 Monaten bis zwei Jahren verschwinden werden.
„Kreditgeber, die ihre ganze Aufmerksamkeit auf die Refinanzierung richten, wenn dieses Geschäft in die Höhe schießt, erfreuen sich riesiger Gewinne“, sagte Garth Graham, Senior Partner und Manager für M&A-Aktivitäten bei derStratmor-Gruppe, ein in Colorado ansässiges Hypothekenberatungsunternehmen. „Aber irgendwann wendet sich das Blatt immer, und wenn es dazu kommt, haben viele dieser Kreditgeber Mühe, sich über Wasser zu halten.
Für die kleineren Kreditgeber, die 2021 125 bis 250 Millionen US-Dollar ausgaben [a 14% slice, or some 140 IMBs]72% [about 100] wird in den nächsten 12 Monaten weniger als 125 Millionen US-Dollar einbringen [ending June 30, 2023].
Brett Ludden, Geschäftsführer von Sterling Point Advisors
„Davon sehen wir dieses Jahr viel, und das wird sicherlich auch 2023 so bleiben. … Kaufkredite sind einfach schwieriger zu vermarkten und umzuwandeln, schwieriger zu bearbeiten, und sie generieren geringere Einnahmen und höhere Ausgaben.“
Stratmor prognostiziert, dass bis zum Jahresende fast 50 M&A-Transaktionen mit IMBs angekündigt oder abgeschlossen sein werden. Das ist ein Anstieg von 50 % gegenüber 2018, dem „nächst höchsten Jahr der Kreditgeberkonsolidierungen in den letzten drei Jahrzehnten“, so eine aktuelle StudieStratmor-Bericht heißt es.
Zeit, die Elritzen zu essen?
Laut David Hrobon, einem Direktor bei Stratmor, wird der Konsolidierungseifer von mehreren Faktoren genährt. Dazu gehören die folgenden: Die IMB-Leistung in diesem Jahr liegt im Durchschnitt bei ungefähr der Gewinnschwelle; das Emissionsvolumen wird in diesem Jahr voraussichtlich um 50 % gegenüber dem Niveau von 2021 und im nächsten Jahr noch stärker zurückgehen; und „das Nettoproduktionseinkommen tendiert auf den niedrigsten Stand seit 2018.“
„Wir haben einige Jahre gebraucht, um an diesen Punkt zu gelangen, hauptsächlich angetrieben von der Politik der US-Notenbank, Fed-Leitzinsen von null oder nahe null beizubehalten“, sagte Bill Shirreffs, Senior Director und Leiter der MSR-Services und -Vertriebsaktivitäten in KalifornienHandel mit Hypothekenkapital(MKT). „Die aktuellen Marktbedingungen wurden auch durch den aktiven Kauf von MBS durch das Finanzministerium beeinflusst [mortgage-backed securities] Stabilität an den Kapitalmärkten zu wahren.
„Beide dieser Maßnahmen haben eine künstliche Nachfrage geschaffen, die, wenn sie entfernt wird, zu dramatischen Marktkorrekturen führt. Das ist es, was wir gerade erleben, eine Marktkorrektur, und infolgedessen könnte es Jahre dauern, bis sich die Dinge normalisieren.“
Um besser zu veranschaulichen, was in der Hypothekenkreditbranche vor sich geht, lieferte Sterling’s Ludden Schätzungen zur Hypothekenvergabe für die 1.000 größten IMBs, aufgeschlüsselt nach Produktionstranchen.
Wir befinden uns wahrscheinlich in den ersten paar Innings einer Aufräumaktion zum Wohnungsfinanzierungs-Nichtbanken-Originator [IMB] Seite.
Leon Wong, Partner bei Waterfall Asset Management
Für das Kalenderjahr 2021 hatten nach Schätzungen von Sterling 38 % der 1.000 größten IMBs oder rund 380 eine Hypothekenproduktion von 250 Millionen US-Dollar oder weniger. Für dieselbe Gruppe von 1.000 IMBs werden in den 12 Monaten bis zum 30. Juni 2023 etwa 54 % oder etwa 540 voraussichtlich eine Hypothekenproduktion von 250 Millionen US-Dollar oder weniger haben.
„Für die kleineren Kreditgeber, die 2021 125 bis 250 Millionen US-Dollar bereitgestellt haben [a 14% slice, or some 140 IMBs]72% [about 100] wird in den nächsten 12 Monaten weniger als 125 Millionen US-Dollar einbringen [ending June 30, 2023]“, sagte Ludden, als er die Produktionsschicht weiter aufschlüsselte. „Sie werden einfach nicht genug Größe haben, um die Gewinnschwelle zu erreichen, und es gibt nicht genug Kosten, um sie zu senken, und vor allem haben diese kleineren Unternehmen nicht die Barmittel und das Eigenkapital wie die großen Unternehmen.“
Die gleiche Produktionsverschiebung nach unten gilt für das obere Ende der Kreditproduktionsskala.
Im gesamten letzten Jahr hatten 33 % (etwa 330) der größten 1.000 IMBs eine Kreditproduktion von 1 Milliarde US-Dollar oder mehr – wobei 20 % (etwa 200 der 330) laut Ludden 2 Milliarden US-Dollar oder mehr an Hypothekenvergaben verzeichneten. Für die 12 Monate bis Juni 2023 wird erwartet, dass nur 18 % der größten IMBs (oder etwa 180) eine Produktion von 1 Milliarde US-Dollar oder mehr haben – wobei 10 % von ihnen (oder etwa 100 der 180) eine Kreditproduktion von 2 Milliarden US-Dollar haben oder größer.
“Des [13%, or roughly 130] Unternehmen, die 2021 1 bis 2 Milliarden US-Dollar für die Produktion ausgegeben haben“, sagte Ludden, „… 17 % von ihnen werden nicht einmal 500 Millionen US-Dollar aufbringen können [over the 12 months ending June 30, 2023].“
Ludden fügte hinzu, dass die Konsolidierung im IMB-Bereich im nächsten Jahr voraussichtlich bis zu 30 % betragen wird – was bedeutet, dass fast ein Drittel der 1.000 größten IMBs bis Ende 2023 fusionieren oder verschwinden werden. „Und von den Namen die aus den Handelsregistern verschwinden werden, etwa ein Drittel [roughly 100] wird aus dem Geschäft gehen und zwei Drittel [about 200] wird fusionieren.“
Der große Drehpunkt?
Trotz der düsteren Aussichten werden laut mehreren Marktbeobachtern einige von der Konsolidierungsphase profitieren.
Dies könnte der Zeitpunkt sein, an dem viele langjährige, kleine bis mittelständische Originatoren ihre Kreditvergabeplattform vollständig verkaufen oder ein Joint Venture mit dem richtigen Partner eingehen möchten, der sie durch diese schwierigsten Zeiten führt.
Tom Piercy, Geschäftsführer von Incenter Hypothekenberatern
Leon Wong, ein Partner bei Waterfall Asset Management, sagte an dieser Stelle: „Wir befinden uns wahrscheinlich in den ersten paar Innings einer Säuberungsaktion gegen den Hausfinanzierungs-Nichtbanken-Originator [IMB] Seite.”
„Unser Fokus liegt wirklich auf den Nichtbanken-Originatoren, die ihre Liquiditätsüberlegungen in den nächsten Jahren selbst durcharbeiten müssen“, fügte er hinzu. „Eine Lösung dafür könnte die Erweiterung um zwei zusätzliche Anlageklassen sein – wie HELOCs [home-equity lines of credit] und zweitrangige Darlehen oder umgekehrte Hypotheken.“
Laut Ludden von Sterling passiert ein Teil davon bereits.
„Mehrere Kreditgeber sagen uns, dass sie einfach keine Möglichkeit haben, weiterzumachen, und einige teilen uns mit, dass sie die Türen schließen, während andere verzweifelt versuchen, die Kosten sogar über das hinaus zu senken, was ich für wahrscheinlich machbar halte“, teilte Ludden mit. „Ein kleiner Kreditgeber an der Ostküste hat in den letzten Monaten seine kalifornische Lizenz erworben und konzentriert sich jetzt fast ausschließlich auf die Durchführung von Reverse-Mortgage-Transaktionen mit hohen Dollarwerten in Kalifornien, weil er glaubt, dass dies die einzige Möglichkeit ist, potenziell überleben zu können, ohne dies im Wesentlichen tun zu müssen Pleite gehen.”
Tom Piercy, Geschäftsführer des in Colorado ansässigen UnternehmensIncenter Hypothekenberatersagte, die Aussichten für die Wohnungswirtschaft seien generell „auf absehbare Zeit schlecht“.
„[However,]Es könnte sehr gut für Unternehmen sein, die in ihren Bilanzen gut aufgestellt sind – was bedeutet, dass sie niedrigere Verschuldungsquoten und starke Barmittel oder liquide Mittel sowie kosteneffiziente Einzelhandelsanbahnungen haben“, fügte er hinzu. „Sie werden sehen, dass sich die Möglichkeiten erweitern.“
Für andere sagte er: „Dies könnte der Zeitpunkt sein, an dem viele langjährige, kleine bis mittelständische Kreditgeber versuchen, ihre Kreditvergabeplattform vollständig zu verkaufen oder ein Joint Venture mit dem richtigen Partner zu gründen, der sie durch diese schwierigsten Zeiten führt.“
Andrew Rhodes, Senior Director und Head of Trading bei MCT, sagte, es gebe kaum Zweifel, dass sich der Hypothekenmarkt konsolidieren werde, betonte jedoch, dass dies nach „Rekordgewinnen und Boomjahren“ der Fall sei.
„Optimistische und gut vorbereitete Unternehmen beginnen, Möglichkeiten zu sehen, wichtige Mitarbeiter abzuholen und sich auf eine vorzubereiten [future] Refinanzierungsboom, wenn die Zinsen schließlich fallen“, sagte Rhodes.
Der MBA schätzt, dass es angesichts des prognostizierten Rückgangs des Produktionsvolumens in den zinsbullischen Jahren 2020 und 2021 zu einem Rückgang der Beschäftigung in der Hypothekenbranche um bis zu 30 % von der Spitze bis zum Tiefpunkt kommen muss. Dennoch bietet der MBA einige Hoffnung, dass a Bis Ende 2023 wird sich an der Zinsfront eine neue Normalität einstellen.
„Die Inflation wird bis Mitte 2024 allmählich auf das 2-Prozent-Ziel der Fed zurückgehen“, sagte der Chefökonom der MBA, Mike Fratantoni.
Auch der von der Fed getriebene Zinsanstieg unterliegt der Schwerkraft des Marktes.
„Nach mehr als einer Verdoppelung im Jahr 2022 [recently topping 7%]die Basisprognose von MBA geht davon aus, dass die Hypothekenzinsen nächstes Jahr bei etwa 5,4 % enden werden“, prognostiziert die jüngste Hypothekenmarktprognose von MBA.