Dies ist ein Auszug aus einem Whitepaper von HousingWire Research mit dem Titel „What Everyone Needs to Know about Mortgage Rate Lock-in“ von Altos-Präsident Mike Simonsen.
In den 24 Monaten ab März 2022 erlebte der US-Immobilienmarkt dramatische Veränderungen bei der Erschwinglichkeit, da die Hypothekenzinsen um 500 Basispunkte in die Höhe schossen. Nach einem anfänglichen Ansturm auf die Markteinführung im zweiten Quartal 2022 ging das Volumen der Neulistungen steil zurück. Im Juli 2022 sank das Volumen neuer Einträge pro Woche von 90.000 Ende Juni auf etwa 74.000 kurz nach dem 4. Juli. Das entspricht einem Rückgang von 17 % weniger Verkäufern innerhalb weniger Tage.
Der Nationaler MaklerverbandIn seiner Reihe „Saisonal bereinigte jährliche Rate bestehender Hausverkäufe“ wurde berichtet, dass das Spitzenvolumen der Hausverkäufe von 6,6 Millionen im Januar 2021 (als die Hypothekenzinsen 2,7 % betrugen) bis Oktober 2023 auf 3,9 Millionen gesunken ist (als die Zinssätze über 8 % lagen). .
FHFAin seinem Forschungspapier vom März 2024, Der Lock-in-Effekt steigender Hypothekenzinsenquantifizierte das Ausmaß, in dem steigende Hypothekenzinsen die Immobilienkäufe im Jahr 2023 verlangsamten. Die Forscher entwickelten einen Rahmen zur Schätzung der Zahl der Hausverkäufe im Jahr 2024 auf der Grundlage der aktuellen Hypothekenzinsniveaus. Sie kamen zu dem Schluss, dass der Nettoeffekt der schnell steigenden Hypothekenzinsen zwischen März 2022 und Dezember 2023 zu 1,3 Millionen weniger Hausverkäufen führte. Ein Hausbesitzer mit einer Hypothek von 4 % verkauft sein Haus bei 7 % weniger wahrscheinlich mit einer um 50 % geringeren Wahrscheinlichkeit als bei vorherrschenden Hypothekenzinsen Die Zinssätze lagen immer noch bei 4 %.
Die Autoren verwendeten einen neuartigen Ansatz, um festzustellen, ob ein Haus nicht verkauft werden konnte. Sie verglichen Festhypotheken mit Hypotheken mit variablem Zinssatz. Hausbesitzer mit Hypotheken mit variablem Zinssatz unterliegen keiner Bindung, da ihre Zinssätze angepasst werden. Was im FHFA-Papier nicht erfasst wird, ist, dass das Verkäufervolumen bis 2023 bereits seit fast einem Jahrzehnt zurückgegangen ist.
Bis zum ersten Quartal 2015 hatten mehr als 60 % der amerikanischen Hausbesitzer mit Hypothekenzinsen einen Zinssatz von unter 5 %. Bis zum ersten Quartal 2022 waren 80 % der Hypothekeninhaber mit ihrer unglaublich günstigen Finanzierung an die Hypothek gebunden. In diesem Zeitraum ist ein Rückgang des Verkäufervolumens zu beobachten, da immer mehr Amerikaner Hypotheken unter 5 % hatten.
Mit anderen Worten: Es geht nicht nur um den Unterschied zwischen dem aktuellen Hypothekenzins und dem Zinssatz, den Sie haben, sondern vielmehr darum, dass Sie ein wirklich tolles Angebot haben. Es ist ganz einfach: Wenn das Geld sehr billig ist, wollen wir eine Immobilie besitzen. Je niedriger die Zinsen, desto weniger Hausverkäufer haben wir.
Diesen Trend können wir sowohl an der Zahl der Neuangebote pro Woche als auch an der Gesamtzahl der unverkauften Häuser auf dem Markt beobachten. Der verfügbare Bestand an zu kaufenden Häusern folgt einem zuverlässigen saisonalen Trend mit dem Tiefststand im ersten Quartal und dem Höchststand im dritten Quartal eines jeden Jahres (mit Ausnahme des Pandemiejahrs 2020).
Beachten Sie, dass in den Hoch- und Tiefstständen jedes Jahres weniger Häuser verzeichnet sind als im Vorjahr. Einzelheiten zu Bestandsveränderungen und der Beziehung zu den Zinssätzen finden Sie in den folgenden Abschnitten. Wir sehen jede Woche das gleiche Muster bei der Rate für neue Angebote. Während des größten Teils des letzten Jahrzehnts traten jedes Jahr weniger Verkäufer auf den Markt. Wir haben diesen schrumpfenden Markttrend unten veranschaulicht, indem wir die durchschnittliche Anzahl neuer Einträge in den ersten 14 Wochen eines jeden Jahres zeigen.
In den Jahren 2020 und 2021 beschleunigten sich die Hausverkäufe aufgrund sinkender Hypothekenzinsen dramatisch. Anhand der Daten zu den nicht verkauften Beständen können wir beobachten, dass die Nachfrage zu diesem Zeitpunkt stärker zunahm als das Angebot. Man könnte argumentieren, dass die Hausverkäufe höher gewesen wären, wenn mehr Häuser zum Kauf zur Verfügung stünden: Wir nennen dies einen angebotsbeschränkten Markt. Ein Teil der Verlangsamung der Hausverkäufe im Jahr 2023 war auf einen Mangel an Lagerbeständen zurückzuführen. Es handelte sich um einen angebotsbeschränkten Markt.
Im Jahr 2024 können wir mit steigenden Lagerbeständen auch einen Anstieg der Verkaufsrate beobachten. Dies trotz der Tatsache, dass die Hypothekenzinsen immer noch steigen.
Aus diesem Grund ist die Verwendung des Lagerbestands als Maß für die Bindung nützlicher als der Umsatz, da der Umsatz in einem angebotsbeschränkten Markt kein adäquates Maß für die Nachfrage darstellt. In den meisten Jahren des letzten Jahrzehnts überstieg die Nachfrage nach Eigenheimen das verfügbare Angebot, was den Verkauf bremste und die Eigenheimpreise auf ein neues Niveau trieb, das unerschwinglich war. Der Lock-in begann nicht im Jahr 2022, als die Zinsen stiegen. Wir behaupten, dass der Lock-in im Jahr 2014 begann, als die Zinsen zu sinken begannen und Hausbesitzer immer zurückhaltender beim Verkauf wurden.
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