Eine Entlastung von der zinsbedingten Volumenreduzierung, die sowohl den primären als auch den sekundären Hypothekenmarkt heimsucht, wird voraussichtlich noch einige Zeit ausbleiben, zumindest im Hinblick auf einen erneuten Refinanzierungsschub.
Das sagt David Petrosinelli, ein in New York ansässiger Senior Trader beiInsphereXein technologiegetriebener Versicherer und Vertreiber von Wertpapieren, der mehrere Handelsschalter im ganzen Land betreibt.
„Wir werden einen Fed-induzierten haben Verlangsamung der Verbraucher“, sagte Petrosinelli. “Wir werden eine Wohnungskorrektur haben.”
Diese bereits im Gange befindliche Korrektur hat die Performance der Private-Label- und Agency-Hypotheken-besicherten Wertpapiermärkte (MBS) beeinträchtigt, die eng mit dem Erfolg der Kreditgeber bei der wachsenden Vergabe von Hypotheken verbunden sind. Die Zinserhöhungskampagne der Federal Reserve zur Bekämpfung der Inflation hat die Kreditvergabe auf dem primären Hypothekenmarkt gedämpft, wobei das Kreditvergabevolumen einiger Kreditgeber im Jahresvergleich um bis zu 75 % zurückgegangen ist.
Folglich sind auch die verfügbaren Sicherheiten zur Unterstützung von Verbriefungen sowohl auf den Sekundärmärkten von Agenturen als auch von Nicht-Agenturen zurückgegangen.
Wir werden eine Verzögerung haben, wenn die Leute refizieren, denn selbst wenn es einen Preisanreiz dafür gibt, gibt es möglicherweise nicht den Preisanreiz dafür.
David Petrosinelli, Geschäftsführer bei InsphereX
Petrosinelli sagte, selbst wenn die Fed irgendwann im ersten Quartal des nächsten Jahres an der Zinsfront den Fuß vom Gaspedal nimmt, wie einige Marktexperten im besten Fall vorhersagen, wird es immer noch einen Verzögerungseffekt geben, bevor sich die Bedingungen verbessern für die Wohnungswirtschaft.
„Die Fed hat im Durchschnitt … in den letzten zwei Jahrzehnten die Zinsen etwa vier oder fünf Monate, nachdem der Leitzins der Fed seinen Höchststand erreicht hat, gesenkt“, sagte er. „Die Fed könnte bis Juni mit Zinssenkungen beginnen [of next year]im Sommer, durch diese Metrik.
„Aber es sind nicht nur die Zinsen, denn die Immobilienwerte werden wahrscheinlich auch weiter gesunken sein. Wenn Sie also refizieren wollen, stelle ich mir letztendlich nicht vor, dass es sehr einfach wäre, wenn Sie 5 % weniger zahlen 10 % auf die Preise. Wir werden eine Verzögerung haben, wenn die Leute refizieren, denn selbst wenn es einen Preisanreiz dafür gibt, gibt es möglicherweise nicht den Preisanreiz dafür.“
HousingWire sprach mit einem halben Dutzend Branchenexperten auf den Primär- und Sekundärmärkten über ihre Einschätzungen, wann die Normalität zurückkehren könnte.
Düstere Aussichten
Ein aktueller Bericht über den Private-Label-Resident-Mortgage-Backed-Securities-Sektor (RMBS) von theKroll Bond Ratingagentur(KBRA) zeigt, dass die düsteren Aussichten für den Hypothekenvergabemarkt auch auf dem Sekundärmarkt nachhallen.
„Es überrascht nicht, dass die 30-jährigen Hypothekenzinsen in der Nähe von 7 % liegen, ein Anstieg um fast 5 Punkte in diesem Jahr, ein Niveau, das während des letzten Jahrzehnts praktisch unergründlich war“, heißt es in dem KBRA-Bericht. „Das Ausmaß und die Geschwindigkeit dieser Änderung haben zu einem ungünstigen Spread-Umfeld beigetragen, das die Emission von RMBS in allen Sektoren weiterhin negativ beeinflusst hat [the second half of] 2022.“
KBRA definiert RMBS als alle Non-Agency-Prime-, Non-Prime- (einschließlich Non-QM) und Credit-Risk-Transfer-Emissionen.
Wir gehen davon aus, dass das vierte Quartal 2022 das niedrigste Emissionsvolumen von RMBS-Verbriefungen in einem Quartal seit 2016 sein wird und bei weniger als 6 Milliarden US-Dollar abschließen wird.
Analysten der Kroll Bond Rating Agency
„KBRA geht jetzt davon aus, dass die RMBS-Emissionen für das Gesamtjahr 2022 unter 102 Milliarden US-Dollar liegen werden“, fährt der Bericht fort, „gegenüber berauschenden 122 Milliarden US-Dollar [in 2021]. Ein solches Ergebnis würde einem Rückgang von fast 17 % im Vergleich zum Volumen von 2021 entsprechen.“
Auf der positiven Seite stellt KBRA auch fest, dass 2022 immer noch das zweithöchste RMBS-Emissionsjahr seit der globalen Finanzkrise vor etwa 15 Jahren sein und die 55-Milliarden-Dollar-Emissionsmarke im Jahr 2020 fast verdoppeln wird. Dennoch sind viele dieser guten Nachrichten für 2022 vorne geladen.
„In Bezug auf die vierteljährliche Emission hat sie sich im dritten Quartal 2022 schnell verjüngt und unsere prognostizierten Emissionserwartungen von 20 Milliarden US-Dollar nicht erreicht, sondern schloss bei fast 17 Milliarden US-Dollar“, heißt es in dem Bericht. „In ähnlicher Weise prognostizieren wir für das vierte Quartal 2022 das niedrigste Emissionsvolumen von RMBS-Verbriefungen seit 2016 mit einem Abschluss von weniger als 6 Milliarden US-Dollar.“
Für 2023 erwartet KBRA, dass das Hypothekenzinsumfeld erhöht bleiben wird, „ebenso wie Gegenwinde anderer Sektoren, einschließlich des Rückgangs der Eigenheimpreise, hoher Inflation und potenzieller Volatilität aufgrund sich ändernder wirtschaftlicher Bedingungen und Geopolitik“.
Diese Faktoren werden nach den Prognosen von KBRA zu einem Rückgang des RMBS-Volumens um 40 % im Jahr 2023 auf 61 Milliarden US-Dollar beitragen.
Die Aussichten für die Emission von Agency-MBS – Wertpapiere, die von ausgegeben werdenstaatlich geförderte Unternehmenwie Fannie Mae oder Freddie Mac – ist laut Robbie Chrisman, Head of Content bei, gleichermaßen düsterHandel mit Hypothekenkapital(MKT).
„Die Bruttoemission aller Hypothekenanleihen von Agenturen ist acht Monate in Folge zurückgegangen und liegt nun auf dem niedrigsten Stand seit April 2019, unter 100 Milliarden Dollar pro Monat und etwa einem Drittel dessen, was wir zu diesem Zeitpunkt im letzten Jahr erlebt haben“, schrieb Chrisman ein Marktausblickbericht vom November. “Dieser Trend wird sich wahrscheinlich auch im neuen Jahr nicht ändern, da der Dezember, insbesondere in der zweiten Hälfte, das niedrigste durchschnittliche tägliche Handelsvolumen für jeden Zeitraum des Jahres aufweist.”
Die Bruttoemission von Agency-Hypothekenanleihen, so Chrisman, wird bis Ende 2022 voraussichtlich bei rund 1,8 Billionen US-Dollar liegen, verglichen mit dem Durchschnitt von 3,3 Billionen US-Dollar, der in den Boomjahren 2020 und 2021 verzeichnet wurde.
Der Rückgang der MBS-Emissionen von Agenturen und Nicht-Agenturen macht Sinn, wenn man die jüngste Emissionsprognose des berücksichtigtVerband der Hypothekenbankendie einen Rückgang der gesamten Kreditproduktion von 4,43 Billionen US-Dollar im Jahr 2022 auf 2,24 Billionen US-Dollar in diesem Jahr und 1,97 US-Dollar im Jahr 2023 zeigt. Der Großteil dieses Rückgangs entfällt auf die hochgradig zinssensitive Refinanzierungsseite.
MBS-Herausforderungen
Aus Sicht von Investoren und Broker-Dealern sei der aktuelle MBS-Markt angesichts des volatilen Zinsumfelds nicht allzu attraktiv, sagte Petrosinelli.
„Ich erinnere mich an die ersten Anleihen, die ich gekauft habe [decades ago]“, erinnerte er sich. „Mein Chef hat mich irgendwie angesehen und sich am Kopf gekratzt. Ich sagte: ‚Sehen Sie sich die Rendite dieser Anleihe an.’ Und er sagte: ‚Nun, der Kupon liegt 200 Basispunkte unter den Mitteln der Fed.’“
Wenn der Kupon der Anleihe niedriger ist als die vorherrschenden Zinssätze, dann ist der Preis der Anleihe niedrigerermäßigt. Das kann für den Inhaber der Anleihe in einem Umfeld mit steigenden Zinsen ein Problem darstellen.
„… Besonders wenn Sie ein Broker-Dealer sind und diese Art von Coupons besitzen, stehen Sie am Anfang auf dem Kopf, weil damit Carry-Kosten verbunden sind“, fügte Petrosinelli hinzu. „Also müssen Sie Ihren gesamten Gewinn aus der Preissteigerung ziehen.“
„Es ist einfach ein schwieriges Szenario, um wirklich aufgeregt zu sein, und es ist wahrscheinlich einer der Gründe, warum Sie sehen, dass die Straße wirklich nicht bündig ist [RMBS] Inventar jetzt, was eine Untertreibung ist.“
Bis die Fed ihren Zinserhöhungszyklus abschließt, werden Volatilität und Illiquidität auf dem Sekundärmarkt anhalten“, sagte er. „Sobald die Fed die Zinserhöhungen einstellt, ist mit einer Normalisierung des Marktes zu rechnen.
Andrew Rhodes, Senior Director und Head of Trading bei MCT
Thomas Yoon, Präsident und CEO eines Nicht-QM-KreditgebersÜbertreffen Sie Kapital, sagte, der Kreditgeber habe Pläne zur Durchführung seines ersten Private-Label-Verbriefungsangebots in diesem Jahr verschoben, „weil das Letzte, was wir tun wollen, ist, zum ersten Mal auf den Markt zu gehen und zerquetscht zu werden“. Er fügte hinzu, dass „die Prämie wegfällt [on a securitization deal] wenn die Zinsen zu schnell steigen.“
„Im schlimmsten Fall [some lenders] können verbriefen, um die Vermögenswerte aus ihrer Bilanz zu entfernen, aber sie könnten dabei Geld verlieren“, erklärte er.
Andrew Rhodes, Senior Director und Head of Trading bei MCT, betonte, dass die anhaltende Inflation „der größte Gegenwind“ für den Immobilienmarkt sei.
„Bis die Fed ihren Zinserhöhungszyklus abschließt, werden Volatilität und Illiquidität auf dem Sekundärmarkt anhalten“, sagte er. „Sobald die Fed aufhört, die Zinsen zu erhöhen, dürfte sich der Markt normalisieren.“
John Toohig, Leiter des Whole-Loan-Handels beiRaymond Jamessagte, während die Zinsen weiter steigen, „wird das das Angebot nur weiter unter Druck setzen.“
„Es werden weniger Kredite vergeben [going forward]so dass weniger Kredite in eine Anleiheemission aufgenommen werden können“, fügte er hinzu.
Halte die Hofnung am Leben
Sean Banerjee, Mitbegründer und CEO vonORSNNein in Seattle ansässiges Fintech-Start-up, das Kreditgebern und Private-Equity-Fonds Zugang zu einer cloudbasierten elektronischen Handelsplattform für Gesamtdarlehen mit eingebetteten quantitativen Analysefunktionen bietet, sieht den Rückgang der Vergabe von Hypotheken aufgrund steigender Zinsen als Hauptgrund für „der schrumpfende Verbriefungsmarkt.“
Längerfristig jedoch, insbesondere wenn wir 2023 mit einer Rezession konfrontiert werden, die zu einem stabileren bis sinkenden Zinsumfeld führt, könnte die reduzierte Hypothekenproduktion laut Banerjee günstige Preisbedingungen sowohl für den Agentur- als auch für den Private-Label-Verbriefungsmarkt schaffen.
„Basierend auf niedrigeren Volumina könnte der Markt effizienter werden“, sagte er. “Wenn [loan] Die Emission erholt sich nur langsam, was möglicherweise auf die restriktive Kreditvergabe zurückzuführen ist [standards]eine mögliche Rezession [next year] und der damit verbundenen Arbeitslosigkeit kann eine faszinierende Angebots-Nachfrage-Dynamik entstehen.“
Eine beträchtliche sekundäre Infrastruktur wurde aufgebaut, um die MBS-Emission der gigantischen Agentur in den Jahren 2020 und 2021 zu ermöglichen, und jetzt müssen diese Operationen – ebenso wie die Whole-Loan-Handelsgeschäfte – für die neue Normalität die richtige Größe haben.
Miki Adams, Präsident von CBC Mortgage
Er fügte hinzu, dass ein solches „Rezessionsszenario“ für den MBS-Markt im Jahr 2023 Gutes verheißen könnte – selbst wenn der Nichtbanken-Kreditmarkt einer umfassenden Umstrukturierung unterzogen wird. Das wiederum würde den MBS-Markt zu einem attraktiveren Liquiditätsabfluss für die überlebenden Kreditgeber machen.
„Wenn es weniger sind [quality loan] Becken zur Auswahl, [sellers] werden in der Lage sein, einen höheren Preis zu erzielen, als sie es auf dem heutigen Markt tun würden, nur weil es an Angebot mangelt“, erklärte er. „Dieselbe Dynamik gilt sowohl für Agentur-MBS als auch für Non-Agency.“
Miki Adams, Präsident von CBC-Hypothekein Anbieter von Anzahlungshilfen und einer der größten Nichtbanken-Zweithypothekengeber des Landes, fasste es so zusammen:
„Eine beträchtliche sekundäre Infrastruktur wurde aufgebaut, um die MBS-Emission der gigantischen Agentur in den Jahren 2020 und 2021 zu ermöglichen, und jetzt müssen diese Operationen – ebenso wie die Handelsgeschäfte mit Gesamtkrediten – für die neue Normalität die richtige Größe haben.“