Seit dem Einbruch der Hausverkäufe im Jahr 2022 gehören die Verkäufe neuer Häuser zu den erfreulicheren Immobilienverkäufen – wie wir in der folgenden Grafik sehen können, konnten die Verkäufe neuer Häuser seitdem wachsen. Dies ist einer der Gründe, warum sich die Aktien von Wohnungsbauunternehmen seit November 2022 so gut entwickelt haben. Der Fehler, den einige Leute hier gemacht haben, war, dass einige Leute in den Jahren 2021 und 2022 glaubten, der Wohnungsbau sei überbaut und es fehle an der demografischen Nachfrage, um die Umsätze von einem so niedrigen Niveau aus anzukurbeln im Jahr 2022.
Wenn wir einen genaueren Blick auf die Verkäufe neuer Eigenheime werfen, stellen wir fest, dass wir nicht von einem erhöhten Niveau aus arbeiten – langsam und stetig gewinnt dieses Rennen. Wir müssen bedenken, dass die Bauträger ihre Umsätze steigern, weil sie in einer Welt mit Hypothekenzinsen unter 6 % leben können, nicht in einer Welt mit Hypothekenzinsen von über 7 % wie auf dem bestehenden Markt für Hausverkäufe.
Allerdings wirken sich höhere Hypothekenzinsen bereits wie im letzten Jahr auf das Vertrauen der Bauherren aus. Wir haben einen Stillstand bei den Vertrauensdaten der Bauträger festgestellt, die eher für kleinere Bauträger repräsentativ sind, die nicht über die gleichen Gewinnspannen verfügen, um die Raten für ihre Käufer zurückzuzahlen.
Die Frage ist also: Werden sich höhere Hypothekenzinsen in Zukunft auf den Verkauf neuer Häuser auswirken?
Die kurze Antwort lautet „Ja“, denn als sich die Hypothekenzinsen letztes Jahr auf 8 % zubewegten, sahen wir eine Verlangsamung der Verkäufe neuer Häuser, da selbst dieser Sektor die zunehmend strengeren Finanzierungsbedingungen für den Wohnungsbau nicht aufhalten kann. Natürlich ist dieser Marktplatz viel kleiner als der bestehende Marktplatz für Eigenheimverkäufe, der im dritten Kalenderjahr die niedrigsten Eigenheimverkäufe aller Zeiten verzeichnet. Mehr zu diesem Thema und warum die Preise für Bestandsimmobilien immer noch hoch sind, finden Sie hier.
Jetzt können die Bauherren den Schaden höherer Hypothekenzinsen abmildern und verhindern, dass die Hausverkäufe auf den niedrigsten Stand aller Zeiten sinken (der im Jahr 2010 bei 305.000 lag). Wenn die Zinsen jedoch viel höher steigen, müssten die Bauherren entgegenkommender vorgehen in ihren Preis- und Tarifsenkungen, was bedeutet, dass die Genehmigungen für Einfamilienhäuser sinken dürften. Dies war im jüngsten Bericht über Baubeginne der Fall. Die Genehmigungen für 5-Einheiten liegen bereits auf dem Tiefpunkt der COVID-19-Rezession, und die Genehmigungen für Einfamilienhäuser sind zum ersten Mal seit langem gesunken.
Nun müssen wir uns alle daran erinnern, dass die Erbauer nicht der March of Dimes sind; Sie sind hier, um Geld zu verdienen, und der aktive Bestand an fertiggestellten Einheiten liegt wieder bei 89.000. Ja, Sie haben richtig gelesen – wir haben 89.000 fertiggestellte neue Häuser zum Verkauf! Aber die Bauträger werden die Genehmigungen sofort stoppen, wenn sie glauben, dass sie diese Häuser nach ihrer Fertigstellung nicht verkaufen können, sodass wir uns möglicherweise in einem frühen Stadium eines Rückgangs der Einfamiliengenehmigungen befinden, wie wir es im Jahr 2022 gesehen haben. Denken Sie daran, dass diese Datenlinie selbst in den Jahren des Zusammenbruchs der Immobilienblase nicht 200.000 erreichte.
Insgesamt übertrafen die Verkäufe neuer Eigenheime zwar die Schätzungen, doch die Revisionen waren für die vorangegangenen drei Monate alle negativ. Das monatliche Angebot an Neubauwohnungen liegt weiterhin auf einem erhöhten Niveau von 8,3 Monaten, wie wir in der Grafik unten sehen können.
Die Hypothekenzinsen sind in letzter Zeit gestiegen, und wir beobachten wachsende Bestände bei der Hauptkonkurrenz des Bauträgers, den Bestandsimmobilien. Das ist also etwas, das wir alle im Auge behalten müssen, denn einer meiner Rezessionsindikatoren, der letzte, der wieder gehisst werden muss, ist, dass die Genehmigungen und Baubeginne sinken, was zu Arbeitsplatzverlusten bei Wohnungsbauarbeitern führt. Bisher ist das noch nicht geschehen, aber wie Sie unten sehen können, handelt es sich um ein Grundereignis, das vor jeder Rezession auftritt.
Im Moment ist der Wirtschaftskreislauf intakt, aber wir wollen die Zusammenhänge verbinden, damit wir der Detektiv und nicht der Troll sein können. Wir wollen die Veröffentlichung dieser Datenlinie in den nächsten Monaten genau im Auge behalten