Ein wachsender Chor von Hypothekendienstleistern, Beratern und Lobbyisten unterstützt die Idee, Forbearance-Programme als dauerhafte Lösung im Instrumentarium der Branche zur Verlustminderung zu haben, und nicht nur als eine vorübergehende Linderung bei Großereignissen wie Finanzkrisen und Pandemien.
„Ob es sich um eine Naturkatastrophe, einen Arbeitsplatzverlust oder eine Krankheit handelt, Nachsicht ist äußerst effektiv“, sagt John Lawrence, Executive Vice President des in Texas ansässigen Dienstleisters Selene Finanzensagte letzte Woche während der Verband der Hypothekenbanken (MBA) Dienstleistungskonferenz in Orlando.
Susan Allen, Produktleiterin bei Experian Informationslösungen, stimmte zu: „Es gibt eine Reihe von Situationen, in denen es wirklich gut funktioniert. Ich hoffe auf jeden Fall, dass es hier bleibt, zusammen mit anderen Programmen.“
Forbearance ermöglicht es Eigenheimbesitzern, die monatlichen Zahlungen für Hypothekendarlehen aufgrund finanzieller Schwierigkeiten aufzuschieben und in ihren Häusern zu bleiben. Die unter normalen Umständen nicht verfügbare Erleichterung wurde aufgrund der Covid-19-Pandemie durch das Cares Act umgesetzt.
Die Programme wurden vor dem „Wasserfall“ zur Verlustminderung angeboten, der stufenweise Unterstützung bietet, um Kreditnehmern bei der Zahlung ihrer Hypothek zu helfen. Eigenheimbesitzer mit Hypotheken aus Fannie Mae, Freddy Macoder Regierungsbehörden wie die Bundesverwaltung für Wohnungswesen (FHA), die in einer finanziellen Notlage leiden, können Zahlungen bis zu 18 Monate aufschieben.
Die bisherigen Erfahrungen mit Forbearance-Programmen während der Großen Rezession waren laut Führungskräften nicht positiv. Kreditnehmer hatten Schwierigkeiten beim Zugang zu Zahlungserleichterungen und die Regeln wurden mehrfach geändert.
Diesmal wurden die Forbearance-Programme jedoch als Erfolg gewertet, indem eine Zwangsvollstreckungskrise im Land vermieden wurde. Laut MBA erreichten diese Pläne im vergangenen Jahr mehr als vier Millionen Hausbesitzer, gingen jedoch bis zum 31. Januar auf 650.000 zurück.
„Wir haben immer noch eine beträchtliche Anzahl von Kunden, die auf Nachsicht sind. Es kann also beginnen, herunterzukommen. Aber dies wird unendlich viel komplexer werden“, sagte David Sheeler, Executive Vice President of Correspondent Lending and Servicing Finance bei Freiheit Hypothekendarlehen.
Die Industrie ist der Ansicht, dass eine dauerhafte Stundungslösung anderen Regeln unterliegen sollte.
Während der Covid-19-Krise waren Nachsichten für Kreditnehmer leicht zugänglich. Kreditgeber und Dienstleister benötigten keine vollständigen Unterlagen zum Nachweis finanzieller Härten, um ihre Kunden für das Programm zu qualifizieren. Die Behauptung der Hausbesitzer, dass sie unter solchen Schwierigkeiten litten, war genug.
Entscheidend ist, dass während der Pandemie ein Teil der Kreditnehmer in Nachsicht ihre Hypothekendarlehen weiterhin monatlich zahlte. Die Daten von MBA zeigten, dass in den letzten 19 Monaten 19,3 % der Forbearance-Ausstiege Kreditnehmer waren, die weiterhin Zahlungen leisteten. Führungskräfte in der Branche verteidigen jedoch, dass eine dauerhafte Version mit einiger Dokumentation implementiert werden sollte, damit Nachsichtspläne diejenigen erreichen können, die die Erleichterung benötigen.
Ein weiterer zu berücksichtigender Aspekt sind die Auswirkungen von Forbearance-Plänen auf Servicer und Kreditgeber. Angesichts der Dringlichkeit, Kreditnehmern zu helfen, brachte das Cares Act Risiken für diese Unternehmen mit sich. Zum Beispiel der Liquiditätsdruck, der entsteht, weil sie Anleger, Versicherer und Steuerbehörden für gestundete Kredite bezahlen müssen, unabhängig davon, ob der Kreditnehmer diese Zahlungen tatsächlich leistet.
RaketenfirmenMuttergesellschaft von Raketenhypotheksagten, dass Fannie Mae und Freddie Mac zwar Leitlinien herausgegeben haben, die die Anzahl der Zahlungen begrenzen, die ein Servicer im Falle einer Stundung vorstrecken muss, sie jedoch davon ausgehen, dass ein Kreditnehmer, der einen Arbeitsplatzverlust oder eine Einkommensminderung erlitten hat, die gestundeten Zahlungen möglicherweise nicht zurückzahlt am Ende der Nachfrist.
„Wir haben bisher erfolgreich Vorauszahlungen und Hypothekenrückzahlungen von anderen Kunden verwendet, um Kapital- und Zinsvorschüsse im Zusammenhang mit gestundeten Darlehen zu finanzieren. Es gibt jedoch keine Garantie dafür, dass uns dies in den kommenden Monaten gelingen wird, und wir werden diese Mittel letztendlich durch unsere Barmittel ersetzen müssen, einschließlich der Kreditaufnahmen im Rahmen unserer Schuldenvereinbarungen, um die im Rahmen unserer Wartungstätigkeit erforderlichen Zahlungen zu leisten sagte das Unternehmen in seinem 10-K-Dokument, das im eingereicht wurde uns Wertpapier- und Börsenkommission (SEC).
Rocket berichtete, dass etwa 0,8 % seiner betreuten Kredite zum 31. Dezember gestundet waren. Rocket war im Februar der drittgrößte Emittent von Ginnie Mae-versicherten Hypotheken und vergab 15.000 Kredite mit einem Volumen von 3,5 Milliarden US-Dollar.
Der in Kalifornien ansässige Kreditgeber und Dienstleister Pennymac stellte in seinem 10K-Dokument ebenfalls ähnliche potenzielle Liquiditätsprobleme fest. Laut öffentlichen Erklärungen von Pennymac war die Vorauszahlungsaktivität bisher ausreichend, die Vorauszahlungsaktivität in der Zukunft könnte jedoch nicht ausreichen, um die erforderlichen Kapital- und Zinsvorschüsse zu decken.
„Wartungsfortschritte infolge der COVID-19-Pandemie könnten sich erheblich nachteilig auf unsere Cashflows auswirken und sich auch nachteilig auf unsere Geschäfts- und Finanzlage auswirken“, sagte das Unternehmen in seinem 10K. Zum 31. Dezember befanden sich 1,3 % der Kredite im überwiegend staatlich versicherten oder garantierten MSR-Portfolio von Pennymac in Stundungsplänen und waren überfällig.
Servicer befürworten auch, dass Forbearance-Programme in einer dauerhaften Version kürzer sein sollten, mit einem effizienten Ausstieg für Kreditnehmer, die ihr Einkommen während des Forbearance-Zeitraums nicht zurückerhalten haben.
„Nachsicht ist traditionell ein kurzfristiges Instrument, aber wir verwenden es jetzt für 18 Monate oder sogar länger. Es war nie wirklich dafür konzipiert“, sagte ein Hypothekenlobbyist gegenüber HousingWire. „Wir müssen auch für Kreditnehmer einen effektiven Weg finden, aus der Nachsicht auszusteigen, hoffentlich nicht durch Zwangsvollstreckung oder Leerverkauf.“
Die FHA arbeitet daran, das COVID-19-Verlustminderungsprogramm um die Option einer 40-jährigen Darlehensänderung mit einem Teilanspruch zu erweitern, eine Anerkennung, dass einige Kreditnehmer, die die Nachsicht verlassen, immer noch vor finanziellen Herausforderungen stehen. Die Alternative, die Kreditnehmern während der Pandemie helfen kann, könnte Teil der Standard-Änderungsprotokolle der FHA werden.
Die Post-Servicer befürworten eine dauerhafte Nachsicht, aber unter anderen Regeln erschienen sie zuerst auf HousingWire.